一)購(gòu)買債務(wù)房屋存在風(fēng)險(xiǎn) 長(zhǎng)寧房屋律師
如果開(kāi)發(fā)商在向消費(fèi)者出售債務(wù)房屋時(shí)即未通知抵押權(quán)人也未將抵押的情況告知買受人，因而其轉(zhuǎn)讓行為是無(wú)效行為。也就是說(shuō)，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商所簽訂的商品房購(gòu)銷合同屬于無(wú)效合同。因此，抵押權(quán)人作為抵押權(quán)人，在債務(wù)人(開(kāi)發(fā)商)遲延履行還款義務(wù)的情況下，有權(quán)依照法律相關(guān)規(guī)定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。
(二)若開(kāi)發(fā)商故意隱瞞債務(wù)房屋抵押事實(shí)，消費(fèi)者可申請(qǐng)賠償
出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。這購(gòu)房者可以向法院起訴開(kāi)發(fā)商返還自己已付的購(gòu)房款、房款利息、裝修費(fèi)用等，并可請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
針對(duì)已經(jīng)有抵押權(quán)的債務(wù)房屋，若符合條件是可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的話，此時(shí)購(gòu)房者購(gòu)買債務(wù)房屋協(xié)議書就是有效的。但如果是法律明確規(guī)定不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的房屋，而購(gòu)房者不小心買到了的話，則這樣的房屋就是不能進(jìn)行過(guò)戶的。
一、以房抵債的概念及存在環(huán)境
（一） 概念的理論層面認(rèn)知
以房抵債，即以物抵債的一種，其中的“房”即為抵債房，是房地產(chǎn)正常交易市場(chǎng)中的特例，該類房屋普遍低于市場(chǎng)正常價(jià)格。以房抵債的概念最早出現(xiàn)在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的交易中，是施工單位、材料商等建筑企業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間價(jià)值交換的產(chǎn)物,即房地產(chǎn)企業(yè)不能向上述企業(yè)支付工程款、材料款等欠款時(shí)，其以該項(xiàng)目所開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)抵償欠款的交易，即使后續(xù)交易過(guò)程中會(huì)發(fā)生各種阻礙交易的事由，但作為債權(quán)人的建筑企業(yè)為了及時(shí)實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)，這未免不是其為解決房地產(chǎn)企業(yè)拖欠欠款問(wèn)題的最有效的常用方法。由此也引發(fā)了后來(lái)在房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的交易中出現(xiàn)了民間借貸過(guò)程中債務(wù)人以房產(chǎn)抵償所欠債務(wù)的情形，這對(duì)解決涉及民間借貸類債務(wù)危機(jī)也是一種有效的途徑。
（二） 概念的法律層面體現(xiàn)
以房抵債，并無(wú)一個(gè)法律上的準(zhǔn)確概念，它只是以物抵債范圍中的一種，涉及以房抵債的協(xié)議包括包含債權(quán)債務(wù)法律關(guān)系和房屋買賣法律關(guān)系。“以物抵債”可以歸納為債務(wù)人與債權(quán)人約定以債務(wù)人或經(jīng)第三人同意的第三人所有的財(cái)產(chǎn)折價(jià)歸債權(quán)人所有，用以清償債務(wù)的行為。據(jù)此得出的以房抵債的概念可以指?jìng)鶆?wù)人與債權(quán)人約定以債務(wù)人或經(jīng)第三人同意的第三人所有的房屋折價(jià)清償債務(wù)，并據(jù)此將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移至債權(quán)人名下的行為。因此，以房抵債最明顯的特征就是要物性，即以行為的完成為生效要件，與以房抵債協(xié)議的簽訂時(shí)間或稅費(fèi)的繳納時(shí)間均無(wú)直接關(guān)系，此時(shí)，若抵債方反悔，被抵債方僅能依債權(quán)請(qǐng)求權(quán)提起違約責(zé)任訴訟，而不能依物權(quán)絕對(duì)權(quán)提起侵權(quán)責(zé)任訴訟，這對(duì)債權(quán)人的權(quán)益救濟(jì)力度的程度差異是顯而易見(jiàn)的。
（三）以房抵債存在的土壤環(huán)境
以房抵債作為一種比較特殊的由債權(quán)人買受債務(wù)人房屋的方式，特別是在民事調(diào)解和強(qiáng)制執(zhí)行過(guò)程中之所以較為常見(jiàn)，就在于這對(duì)于解決雙方債權(quán)債務(wù)無(wú)疑是比較捷徑的通道，因?yàn)楫?dāng)前我國(guó)法律并未禁止以房抵債，且債務(wù)人既可以保證債務(wù)的履行，又可以房屋進(jìn)行融資，更可以有效的規(guī)避稅費(fèi)等政策性規(guī)定，甚至可以起到轉(zhuǎn)移責(zé)任財(cái)產(chǎn)，逃避其它法律義務(wù)的目的。特別是在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易中，若債權(quán)人能找到合適的第三方購(gòu)買房屋，不僅能減少一次稅費(fèi)的繳納，還可以保證自己的債權(quán)得到最大限度的實(shí)現(xiàn)，因此以房抵債現(xiàn)象最早起源于房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，之后向房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)迅速發(fā)展。
二、以房抵債的效力認(rèn)定及司法實(shí)踐
?。ㄒ唬┮苑康謧s定的情形認(rèn)定
以房抵債協(xié)議的達(dá)成一般在債務(wù)履行期滿前及債務(wù)履行期滿后兩個(gè)階段，不管是哪個(gè)階段，因?yàn)橐苑康謧鶇f(xié)議具有要物性原則，該協(xié)議即使依法成立生效，一旦發(fā)生債務(wù)人未按照協(xié)議的約定交付該抵債房時(shí)，債權(quán)人若向法院起訴要求債務(wù)人按照協(xié)議履行交付房屋義務(wù)的，均不會(huì)得到法院的支持。因?yàn)榇藭r(shí)協(xié)議雙方的原債權(quán)債務(wù)關(guān)系并未消滅，債務(wù)人違反協(xié)議約定，未履行以房抵債協(xié)議約定的，債權(quán)人僅有權(quán)請(qǐng)求債務(wù)人履行原合同關(guān)系下的債務(wù)。
此時(shí)，站在債務(wù)人的角度來(lái)看，該協(xié)議可以理解為選擇之債的協(xié)議，即債務(wù)人可以選擇繼續(xù)履行原債權(quán)債務(wù)關(guān)系，也可以選擇履行以房抵債的法律關(guān)系。且從選擇之債的法理意圖來(lái)看，一旦選擇履行其中一個(gè)協(xié)議，另一個(gè)協(xié)議中的法律關(guān)系也就消滅了。因此，債權(quán)人為了使債務(wù)人能夠履行償還義務(wù)，雙方僅達(dá)成債務(wù)人因履行不能時(shí)，債務(wù)人以房屋抵償?shù)囊馑急硎荆@然是不夠的，雙方還應(yīng)辦理房屋的登記備案等公示手續(xù)，以防止出現(xiàn)債務(wù)人一房二賣、第三人善意取得或因房屋存在抵押等第三人權(quán)利而不能實(shí)現(xiàn)對(duì)債務(wù)人權(quán)利的情形發(fā)生。因?yàn)橐苑康謧淖罱K目的在于實(shí)現(xiàn)債務(wù)的清償，只有現(xiàn)實(shí)的提出和受領(lǐng)了物的給付，原來(lái)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系才會(huì)因?qū)嶋H履行而歸于消滅。對(duì)于雙方當(dāng)事人僅僅達(dá)成了“以房抵債”的合意，但并沒(méi)有實(shí)際的履行，則原債權(quán)債務(wù)的法律關(guān)系并不能消滅。所以從“以房抵債”的目的出發(fā)， “以房抵債”應(yīng)具有實(shí)踐性，用以驗(yàn)證以房抵債這一行為是否真正完成。