上海房屋律師講述過戶糾紛中的幾種情況

　　上海房屋律師講述過戶糾紛中的幾種情況

　　第一種情況是A主張房屋買賣合同無效，要求B返還房屋。

　　A主張合同無效的主要依據(jù)即其與B之間并未辦理過戶登記手續(xù)，房屋所有權(quán)實(shí)際上并未發(fā)生轉(zhuǎn)移。但根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”此條規(guī)定確定了物權(quán)與債權(quán)兩分的原則。故A與B之間的房屋買賣合同應(yīng)確認(rèn)為有效合同，對(duì)于A的訴訟請(qǐng)求由于缺乏成立的前提條件，故應(yīng)當(dāng)被法院依法裁定駁回。

　　第二種情況則是A依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十四條規(guī)定：“無權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物。

　　”對(duì)C行使返還原物請(qǐng)求權(quán)，C對(duì)A的抗辯權(quán)為《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二百四十一條規(guī)定：”基于合同關(guān)系等產(chǎn)生的占有，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的使用、收益、違約責(zé)任等，按照合同約定；合同沒有約定或者約定不明確的，依照有關(guān)法律規(guī)定。”由于上述情形中A與B之間存在合法有效的商品房買賣合同，且B與C之間至少存在一個(gè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓性質(zhì)的合同，故不屬于物權(quán)法第三十四條規(guī)定的無權(quán)占有，訴訟請(qǐng)求缺乏構(gòu)成要件，故應(yīng)當(dāng)裁定予以駁回。

　　第三種情況是B主張其與A之間的合同合法有效，與C間合同無效，要求C返還房屋使用權(quán)并要求A協(xié)助其辦理房屋過戶登記手續(xù)。

　　由于B并不是房屋的合法權(quán)利人，其處分房屋的行為也可以看做為無權(quán)出分，基于有效合同的無權(quán)出分可以構(gòu)成善意取得。但由于《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：

　　（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；

　　（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；

　?。ㄈ┺D(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。 受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。 當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。”房屋由于未登記故不能構(gòu)成善意取得，C基于B的無權(quán)出分行為并不能合法取得房屋的所有權(quán)，故B的主張會(huì)被法院支持。房屋歸B所有。

　　第四種情況是C 主張其與B的房屋買賣合同合法有效，要求A、B協(xié)助其辦理房屋過戶登記手續(xù)。

　　在此情況下A以房屋原所有人的身份同意辦理過戶登記的話即可完成過戶，但若A拒絕協(xié)助辦理變更登記，且以房屋登記人的身份將其出賣給第三人D，此時(shí)因A的登記足以使D相信其為房屋和合法所有人，故D將基于善意取得制度獲得房屋所有權(quán)。

　　第五種情況簽房產(chǎn)買賣協(xié)議，未過戶，能反悔嗎？

　　若房屋所有權(quán)人與他人簽訂了房屋買賣合同之后又以產(chǎn)權(quán)未過戶要求解除合同或者要求確認(rèn)合同無效，有悖誠(chéng)實(shí)信用原則，有損交易的安全，不應(yīng)予以支持。應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同。

　　買方反悔不買,賣方可以拒絕，買方不得要求返還定金。如果買方在簽約后反悔不愿繼續(xù)交易，最好的方法同樣是雙方達(dá)成一致和平協(xié)議解約，但如果不能協(xié)議解約，就要按簽訂的合約解除合同。一般來說，交了定金的，根據(jù)《擔(dān)保法》，給付定金一方如果不履行義務(wù)，無權(quán)要求另一方返還定金。對(duì)于簽約之后的反悔，就算房屋未過戶，守約方都可以通過訴訟途徑彌補(bǔ)因毀約方違約所受的損失。賣方反悔不賣,買方可以不答應(yīng)，并要求賣家賠償。

　　賣方如果想取消，分兩種情況：

　　第一，如果賣方還沒有構(gòu)成違約，雙方可以進(jìn)行協(xié)商，盡量按合同履行。

　　第二，如果買方不接受和解，此時(shí)賣方執(zhí)意拒不按合同履行，到了約定的日期，不配合進(jìn)行網(wǎng)簽或?qū)徍说龋蜆?gòu)成了違約，此時(shí)買方可以對(duì)賣方要求加價(jià)或拒絕繼續(xù)履行合同的事實(shí)進(jìn)行取證，要求對(duì)方履行合同的同時(shí)并支付違約金。買方均可追究賣方的違約責(zé)任，其損失構(gòu)成主要包括：雙倍定金或者違約金、買方已經(jīng)支付的中介費(fèi)、房屋的差價(jià)損失。

　　《合同法》第九十四條 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

　　(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;

　　(二)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);

　　(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;

　　(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;

　　(五)法律規(guī)定的其他情形。

　　綜合上面的介紹，房屋未過戶，要求解除合同可以雙方協(xié)商或者根據(jù)雙方的約定辦理。上海房屋過戶糾紛律師