借名買房出資人如何做好風險防控

          "借名買房"是實際購房人以他人的名義購買房屋，登記時使用了被借用人名，實際購房人通過與被借用人簽訂借名買房人協議或房屋代持協議的方式來主張房屋的所有權人。一般情況下，“借名買房”存在的背景，是實際購房人為了規避房屋限購、限貸政策、購買經濟適用性等政策性保障用房，或通過特定途徑取得房產。而這些隱含的背景也決定了與普通購房相比，“借名買房”更容易發生糾紛，風險也更高！因此，作為實際購房人，如何規避借名買房的法律風險？今天，我們來討論一下這個話題。
 

　　案例指引

　　(2020)最高法民再328號【法院認為】 徐沛欣在當時已有兩套住房的情況下仍借曾塞外之名另行買房，目的在于規避國務院和北京市的限購政策，通過投機性購房獲取額外不當利益。司法對于此種行為如不加限制而任其泛濫，則無異于縱容不合理住房需求和投機性購房快速增長，鼓勵不誠信的當事人通過規避國家政策紅線獲取不當利益，不但與司法維護社會誠信和公平正義的職責不符，而且勢必導致國家房地產宏觀調控政策落空，阻礙國家宏觀經濟政策落實，影響經濟社會協調發展，損害社會公共利益和社會秩序。故徐沛欣與曾塞外為規避國家限購政策簽訂的 《房產代持協議》因違背公序良俗而應認定無效。

　　(2021)京02民終2667號【法院認為】 當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。朱紅閣主張其與李倩倩之間就涉訴房屋存在借名買房的口頭協議，李倩倩則主張實際的購房人系案外人張濤。朱紅閣雖提交了其持有的稅費票據及還貸轉賬憑證，但結合雙方的當庭陳述，僅部分能確認系朱紅閣實際還貸的，且李倩倩主張2014年5月之后均由張濤還貸，朱紅閣亦認可其在2014年5月之后并不直接還貸，其主張由李倩倩出租房屋抵償貸款；而關于首付款部分，朱紅閣所主張的其向李倩倩之夫轉賬的款項與首付款數額存在較大出入，且李倩倩、張濤、朱紅閣之間均互有其他經濟往來，故朱紅閣并未提交充足的證據證明其所主張的款項與購房款之間的關聯性。此外，朱紅閣亦未對涉訴房屋持續占有使用。故依據現有證據，尚不足以證明朱紅閣與李倩倩之間存在借名買房關系，朱紅閣要求確認其主張的口頭協議有效，亦依據不足。

　　（2020）最高法民再328號【法院認為】 在借名買房并不違反公序良俗原則、不存在無效事由的情況下，借名人可以依據實質上的代持關系要求被借名人將房屋過戶至其名下，但此項權利系基于合同關系所產生的債權請求權，在經法定變更登記程序完成物權公示之前，借名人尚不能依據借名買房的合同關系未經公示程序即直接確認為房屋的物權人，其所享有的債權請求權也不具有對世效力、排他效力和絕對效力，借名人不享有排除執行的合法權益。此時，借名人只能追究被借名人的損害賠償責任，而無法排除執行。

　　風險提示

　　通過以上幾個案例就可以看出，實際購房人借他人名義購買房屋會存在諸多風險：

　　風險一：借名買房沒有書面協議。實踐當中，有不少實際購房人是借用親戚朋友的名義購房，而礙于情面，或自以為雙方不會有糾紛，因此在借名買房時往往沒有書面約定，只是口頭約定。然而，一旦房屋價格上漲或因其他原因導致被借名人反悔，如果實際購房人沒有清晰完整的證據鏈條證明雙方存在借名買房的合意，則實際購房人將無法獲得房屋所有權，房屋出資款也只能被認定為借款。

　　風險二：借名買房協議被認定為無效。若借名買房協議被認定為無效，協議中關于雙方的權利義務均是無效的，借名人無法獲得房屋的所有權，只能向被借名人主張出資款以及資金被占用期間的利息。

　　風險三：借名購買的房屋被司法機關查封、拍賣。若被借名人有個人外債，債權人通過司法程序救濟，此房屋則會被法院查封與拍賣，被借名人只能選擇提起執行異議之訴進行救濟，以自己為房屋所有權人為由要求解除查封或者不予執行。然而，借名買房能否排除法院強制執行，我們已經在本公眾號《借名買房能否排除法院強制執行》一文中詳述，得出的結論是對此實踐中并無定論，有些法院認為，只要借名買房協議不存在無效情形，而實際購房人能夠提供充分證據證明被借名人只是名義產權人，則可以排除法院強制執行；但也有個別地區法院明確規定，借名買房不能排除法院強制執行。
 

　　借名買房的風險

　　在借名購房法律關系中，借名人由于實際出資卻不享有爭議房屋所有權，通常比出名人要承擔更高的風險，一旦雙方關系交惡，借名人并非一定能夠依據協議取得房屋所有權。在無法取得房屋所有權時，借名人將面臨重大的經濟損失，而出名人也并非只享受權利不承擔風險。具體而言，對于借名人和出名人，借名購房的主要風險有以下幾方面：

　　1 . 借名購房的事實認定困難

　　借名購房多發于具有親屬或朋友關系的雙方之間，也正是由于雙方關系密切，基于相互信任，簽署書面協議的情況并不多見。當出名人不承認借名購房關系時，依據民事訴訟法的相關規定，借名人需要舉證證明雙方之間的借名購房關系存在。法院通常會綜合房屋的出資情況，雙方關于借名買房的約定，房屋的占有使用情況，購房票據、合同、房屋產權證的持有情況，物業管理費、水電費的繳納情況以及對于借名購房的事實有無合理解釋等因素綜合判斷。

　　對于借名人而言，其提交的證據必須能夠形成一個完整的證據鏈，這對于欠缺自我保護意識的當事人而言并非易事。若借名人未能妥善保存相關的證據，無法完成舉證責任，要回房屋的所有權將變得十分困難。

　　2 . 出名人惡意處分房屋，房屋無法追回

　　根據公示公信原則，出名人可以不經過借名人而直接處分訴爭房屋。如果相對人基于對于房屋所有權登記的信任而與出名人發生了交易，支付對價從而導致房屋所有權的變動，或出名人在房屋上設立了抵押等他物權，或因為出名人的債務問題導致房屋被查封等情況，法律基于保護交易安全的價值取向，會優先保護相對人的權利。即使借名人能夠證明借名購房合同真實有效，仍然會造成借名人無法辦理房屋所有權的轉移登記，甚至房屋永遠無法追回的結果。

　　3 . 出名人的購房資質受到影響

　　對于出名人而言，允許他人以自己名義購房，會在房屋產權登記部門及銀行征信系統留下記錄，即使網簽已經撤銷或房屋已經過戶，自己在將來購房時也將無法享受相應的優惠政策。相比而言，全款購房對出名人的影響相對較小。

　
        律師建議

　　買房畢竟是大宗交易，涉及資金少則幾十萬，多則成百上千萬，實際購房人在進行借名買房時如稍有不慎，則可能面臨“錢房兩空”的尷尬處境。那么，實際購房人應當如何規避借名買房的法律風險？下面我們從維護實際購房人合法權益的角度提出以下幾點建議：

　　重視借名買房協議。借名買房，雙方一定不能口頭約定，必須簽訂書面協議，明確借名買房關系，并對雙方權利義務作出具體明確的約定。同時，協議中應當約定清楚，當房屋滿足過戶條件時，被借名人應按實際購房人的要求協助辦理過戶登記手續，并明確被借名人不配合辦理過戶、遲延過戶或擅自將房屋轉讓或抵押給他人等應承擔的違約責任，必要時可對借名買房協議進行公證。

　　實際購房人在整個過程中要保管好相關的證據，包括但不限于首付款匯款單、按揭還款單、完稅證明、登記費用繳納證明、物業費/取暖費/水電費繳費單據等。如首付款是以被借名人的名義繳納的，在向被借名人匯款時，一定要備注匯款用途“代本人（實際購房人）支付購房首付款”，這些證據在實際購房人要求確權或者產權過戶時起著關鍵性作用。

　　實際購房人在房屋符合交付使用條件時，應當及時占有使用房屋。同時，當實際購房人具備房屋過戶條件時，要及時完成不動產權變更手續，以免后顧之憂。

　　盡量選擇資信狀況與經濟狀況較好的被借名人，降低因被借名人存在外債導致房屋被執行的風險。借名人可以通過查看法院公告網、中國裁判文書網、中國執行信息公開網等了解被借名人在外是否涉訴，是否存在執行案件；也可以查看被借名人的征信報告，獲取貸款情況，了解被借名人的資信狀況與經濟狀況，將借名買房的法律風險降到最低。

　　法官提示

　　借名購房糾紛中，借名人承擔的風險明顯高于出名人，因此提出以下建議：

　　1 . 了解準備購買房屋的性質，明晰借名購買是否違反政策性規定

　　借名買房之前，了解清楚欲購房屋的性質，房屋是否能夠上市交易，借名購買是否違反國家政策性規定，對社會公共利益產生損害。以防將來因借名買房事宜產生糾紛，出現無法取得房屋所有權的情形。

　　2 . 簽署借名買房協議，保留好借名買房協商、洽談證據

　　與出名人簽訂借名買房協議，就借名買房的事實及房屋所有權的歸屬、房屋所有權證的交付、日后轉移登記事宜進行明確約定。同時，保留好與出名人就借名買房之事的具體溝通記錄，以備產生糾紛之需。

　　3 . 保存實際支付購房款的支付記錄、款項收據等

　　妥善保存購房款支付憑證、購房款收據、發票、契稅完稅證、公共維修基金繳納憑證等憑證，以證明實際交納了購房款及契稅、公共維修基金等。此外，建議借名人保留一切與借名買房相關的證據材料，比如物管繳費證據、房屋財產險保險合同、物業管理費、水電費、通信費等繳納憑證、其他相關人員的證人證言，以便在糾紛所引發的案件審判中積極舉證。

　　4 . 妥善保管房屋所有權證

　　房屋所有權證持有情況作為重要證據之一，在證明當事人之間存在借名買房關系中發揮著重要作用。故而，建議借名人在所購房屋的權屬證明辦理完畢后，及時與出名人溝通房屋所有權證交付事宜，自行保存并妥善保管。

　　5 . 關注購房政策，匹配購房資格

　　如前述分析，即便是法院認定借名買房合同成立，但若借名人未取得購房資格，仍可能會導致借名買房合同履行不能，無法辦理房屋過戶登記手續。因此，建議借名人關注購房政策動態，及時匹配購房資格，以獲得權利之保障與充分救濟。
 

　　結語

　　借名買房的過程中存在諸多法律風險，所以實際購房人在借名買房時一定要結合自身情況慎重考慮。同時，律師建議大家，如果一定要借名買房，建議在購房前向專業房產律師咨詢，并在專業律師的指導下完成房屋交易，將借名買房的法律風險降至最低，盡量避免糾紛的產生，做到防范于未然。上海房產律師咨詢熱線