淮海中路律師團隊論述借名買房到底是誰的房子?

    　借名買房（代持）有巨大的風險，千萬要慎重。

　　1、代持人反悔，而實際出資人又不能充分證明雙方之間的委托代理關系和支付購房款的事實，特別是沒有書面借名買房協議的情況下，要想取得房屋產權或收回購房款就會很困難。

　　2、代持人涉及債務或離婚糾紛，則房產很有可能被查封或拍賣、作為夫妻共同財產在離婚時被分割。

　　3、代持人私下賣房或進行抵押融資、擔保，那么真正出資的購房人就可能無法追回該房產。

　　4、如果借名買房購買的房屋為經濟適用房或限購城市等特殊房屋，該借名買房合同一般被認定為無效。

 

　　案情簡介

　　2003年4月，李某1借用李某2的名義與開發商簽訂了商品房買賣合同，李某1支付首付并以李某2的名義在銀行辦理了按揭貸款手續。隨后，李某1進行裝修并在該處居住生活。此后，李某1多次與李某2協商，要求把產權變更在自己名下，可李某2拒絕配合辦理過戶手續。李某1于2009年8月份停止了銀行的按揭還款，導致銀行向法院起訴要求李某2償還貸款并行使抵押優先受償權，李某1申請加入訴訟未果，根據律師的建議，李某1遂另案起訴，要求確認房產所有權歸自己所有，銀行享有抵押優先受償權，配合辦理過戶等訴訟請求。
 

　　案件處理結果：法院審理認為，現有證據充分證明李某1與李某2存在借名買房的事實，借名買房的行為系雙方真實意思表示，不違反法律行政法規的強制性規定，亦不損害社會公共利益，應屬有效。法院判決涉案房產歸李某1所有，銀行享有抵押優先受權，協助辦理房屋產權變更登記手續等判決。淮海中路律師團隊

　　淮海中路律師團隊提醒

　　實踐啟示及風險提示法院在借名買房問題上的相關規定及指導意見：因各地近年來出臺限購政策，實踐中主張借名買房的糾紛頻發，各地法院也相應出臺指導意見對裁判尺度予以規范。我們總結，對于“借名買房”事實是否存在的認定，傾向于由主張實際購房的一方擔負主要舉證責任；對于“借名買房”合同效力的認定，實踐中傾向于認定合同有效；對于“借名買房”能否排除執行，法院均是以個案的情況進行綜合考量，尚未達成完全統一的意見。具體來說，“借名買房”相關爭議中，如果當事人主張合同無效的，法院一般不予支持；如果借名人主張直接變更或辦理房屋所有權登記的，沒有約定或無法辦理的，法院一般判決不予支持；但如果借名人以合同之訴起訴出借（名）人協助辦理變更登記手續的，法院可能會支持該主張；但是借名人因其為實際購房人而主張直接排除涉第三人的強制執行的，還需要考慮房產在案件審理之時的具體情況。
 

　　究其原因，我們認為，基于法律關系而嚴格適用請求權的邏輯、維護社會公共利益、保障社會經濟健康發展，是法院在處理具體案件時考量的大前提。對于有婚姻、近親屬關系存在的個案中，法院會考慮當時交易的背景，可以回歸到個案利益平衡的角度上來。但與此同時，司法具有社會價值觀的導向特征，對于只是因為規避國家政策而為的行為，也不會不加限制而任其泛濫，否則會鼓勵不誠信的當事人通過規避國家政策紅線獲取不當利益，最終導致損害社會公共利益和社會秩序。
 

　　我們檢索到的相關具體規定引述如下：北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見 （京高法發〔2010〕458號）第十五條 當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益，借名人依據合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權人查封或其他原因依法不能辦理轉移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。當事人一方提供證據證明其對房屋的購買確實存在出資關系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，不予支持；其向登記人另行主張出資債權的，應當根據出資的性質按照相關法律規定處理。

　　法律依據

　　1?《中華人民共和國物權法》第九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。

　　2?《最高人民法院關于適用<中華人民共和國物權法>若干問題的解釋（一）》第二條 當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。