東方明珠臨近房產律師分析不適用最高法《商品房買賣解釋》情況

         東方明珠臨近律師分析不適用最高法《商品房買賣解釋》情況

　　1. 最高法提審案件|不存在真實的商品房買賣關系，買受人請求開發商按照商品房買賣合同約定，辦理房屋過戶登記的，應予駁回

　　買受人與開發商均主張雙方之間存在真實有效的商品房買賣關系，并依據最高人民法院《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第二條“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人”的規定，對抗承包人建設工程價款請求權，但在簽訂購房合同、支付購房款等重要事實上存在眾多疑點，雙方多次陳述不一、前后矛盾，據以認定雙方之間存在真實的商品房買賣關系的依據明顯不足。在此情況下，買受人請求開發商按照商品房買賣合同約定，辦理房屋過戶登記的，應予駁回。
 

　　2. 房產買賣中法院不能判決違約方過戶登記的10種情形

　　房屋買賣合同簽訂后，原則上一方當事人不同意繼續履行，愿意以承擔相應違約責任為代價解除合同，而另一方堅持要求繼續履行，經審查合同繼續履行不存在現實困難的，應當判決雙方繼續履行合同，但合同另有解約定金等約定或符合《合同法》第一百一十條規定情形的除外。律師提示在原則之外，即使違約方違約守約方也不能訴請法院判決違約方繼續履行合同，履行過戶義務。
 

　　3. 實踐視角下商品房買賣“雙合同”糾紛處理分析

　　法院實踐對商品房買賣“雙合同”中“裝修合同”效力認定不一，并呈現對當事人交易安排加以更多規制的傾向。在合同有效語境之下，裝修造價差額返還糾紛較為常見且所涉復雜。合同程序正義應是差價返還裁判考量的重要因素。對于違約金基數及承擔主體的司法認定，東方明珠臨近房產律師則以遵循合同真意為原則。商事仲裁作為注重合同自治和行業習慣的爭議解決方式，對于否定合同效力、認定法律責任持更為審慎態度。

　　4. 最高法|對小產權房、無證房、預售商品房的執行處置及法律依據

　　隨著執行力度的加大，各省根據自省的現狀，及依據《關于無證房產依據協助執行文書辦理產權登記有關問題》的通知、《關于無證房產依據協助執行文書辦理產權登記有關問題的函》等相關法律紛紛出臺相應的解決方案。依江蘇省為例，為解決執行工作中較為突出的疑難問題，統一全省執行尺度，根據相關法律、司法解釋的規定及精神，結合執行工作實際，制定了《關于執行疑難問題的解答蘇高法[2018]86號》的解答
 

　　5. 最高法|經典房屋買賣合同糾紛案：預約還是本約？解除還是繼續履行？

　　預約，即“約定將來訂立一定契約的契約”。通常，人們把將來要訂立的契約稱為本約，而以訂立本約為其標的合同便是預約。因實際中預約的形態多種多樣，僅根據當事人合意內容上是否全面，并不能準確的界定預約和本約。東方明珠臨近房產律師因此，界定當事人之間訂立的合同是預約還是本約，根本標準應當是當事人的意思表示。判斷當事人之間存在預約還是本約關系，不能簡單孤立的僅憑借雙方之間訂立的協議來加以認定，而是應當綜合審查相關協議的內容以及當事人嗣后為達成交易進行的磋商甚至具體的履行行為等事實，從中探尋當事人的真實意思，并據此對當事人之間法律關系的性質作出準確的界定。

　　6. 案例研究|出賣人未以明示方式表示撤銷要約、解除房屋買賣合同，又與案外人簽訂合同構成根本違約！

　　本案中，原買受人與出賣人訂立了房屋買賣合同，并通過變更協議將權利義務全部轉移給了新買受人，出賣人在買賣合同及協議中均簽署了名字，表明其發出要約且接受要約的意思表示的約束。出賣人未以明示的方式表示撤銷要約或解除合同，故所簽合同及協議成立且生效，各方應按約履行。

　　出賣人與案外人簽訂新的房屋買賣合同，其行為已導致出賣人與買受人之間的的合同無法繼續履行，且出賣人的根本違約行為與合同不能履行存在因果關系，故法院判決適用定金罰則，出賣人需雙倍返還定金，并按約定賠償律師費。
 

　　7. 商品房買賣合同補充協議的效力|最新案例+法官解析

　　商品房買賣合同的補充協議與主合同一致，同樣可能存在格式條款，對于其效力的認定，應根據條款約定的內容及具體履行情況，綜合判斷是否存在免除開發商責任或排除購房人主要權利的無效情形。
 

　　8. 房屋買賣合同訂立前、后及履行環節明顯與交易習慣和生活常理不符，法院認定系惡意串通簽訂，無效！

　　惡意串通，損害第三人利益的合同，應屬無效合同。房產價值較大，交易時作為理性的經濟人，應盡到謹慎的注意義務，未看房就簽約，非理性經濟人所為；作為大宗買賣，應明知房屋的市場價格，以遠低于鑒定價值的價格成交不符合生活常理；……從訂立、履行、交易價格等方面來看，惡意串通，損害了出賣人利益的房屋買賣合同，應認定為無效。
 

　　要點提示：商品房是由房地產開發企業開發建設并向社會公開銷售的房屋。不具備商品房開發主體資格的個人或組織以合作建房方式開發建成的房屋是私有房屋而非商品房，其買賣不適用《商品房買賣解釋》，可根據一般的房屋買賣行為規則加以規范。
 

　　案件詳情：原告: 余某（上訴人）被告：李某1、李某2、李某3、林某（被上訴人）。2006年1月6日，蘇某等十一戶通過公開拍賣方式單獨或共同取得了位于第4號至第9號的國有土地使用權。上述土地共占地1313平方米，土地用途為城鎮混合住宅用地或城鎮住宅用地，土地使用權出讓年限為50年。2011年12月28日，李某3、李某1、李某2、羅某與上述享有國有土地使用權人（即蘇某等十一戶）簽訂了《合作建房合同》和《合作建房附加合同》，約定由蘇某等十一戶提供其各自或共同享有的國有土地使用權，由李某3、李某1、李某2、羅某提供建房資金，由其四人負責開發建成一棟地下一層地上十二層的商住樓。后羅某因故退出并將其權利義務一并轉讓給了林某。

　　2012年12月3日，為了預定涉案房屋，余某與李某2、李某3簽訂了《房屋出售合同》。2013年9月23日，李某2代表項目部（出賣人，即甲方）與余某（買受人，即乙方）正式簽訂了《商品房買賣合同》。載明：甲方經批準將蘇某等所屬以出讓方式取得的土地進行合作開發。合同另對該項目建筑設計方案、商品房建筑面積（計價面積和產權證面積）、價款及支付、房屋交付、辦證、違約責任、延期交房等進行了約定。合同簽訂后，余某陸續繳納購房款、契稅和房屋維修資金、水電燃氣初裝費和（房產證、土地證）辦證費等費用共計326645元。2014年12月20日，李某1、李某3、李某2、林某以短信方式通知余某于2014年12月28日收房，因余某對房屋質量問題提出異議，余某未同意收房并報案。后余某等多次找政府相關部門進行維權，政府相關部進行了協調處理，因雙方分歧較大，協調未果。

　　1.上述《合作建房合同》和《合作建房附加合同》于2015年4月27日經法院確認有效。李某1、李某3、林某向李某2出具授權委托書，授權其與業主簽訂商品房買賣合同。四人與蘇某等十一人以出讓方式取得的土地進行合作開發，擬定項目名稱并對外出售。
 

　　2.2013年2月30日，蘇某等十一戶作為發包人將案涉項目建設工程發包給了某建筑工程公司。2013年5月3日，城鄉建設規劃管理辦公室對蘇某等十一戶案涉項目建設工程發放了建設工程放線通知單。2015年3月25日，城鄉建設規劃管理辦公室出具證明，證明蘇某等11戶憑發放的建設工程放線通知單就可直接放線開工。該建設工程總建筑面積為17509.28平方米（其中地下1326.3平方米），建筑用地面積1310.2平方米。該項目于2013年3月6日開工建設，土建部分于2014年10月竣工，但是該建設工程至今并未進行竣工驗收。
 

　　3.案涉項目部負責人是林某，李某2主管財務、李某3主管協調工作、李某1進行出資，該項目部并無房地產開發資格。案涉項目至今（本案一審辯論終結前）未辦理建設用地許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證，李某1、李某3、李某2、林某亦無商品房預售許可證。2015年5月28日，李某2等四人向房地產管理局申請對案涉建設項目“地下層和4-12層房屋產權”進行房產過戶登記。經房地產管理局初審認定，該項目具備產權首次登記的必備條件，初始登記可以頒證到十一位國有土地使用權人名下。案涉項目地下層和4-12層房屋產權可以過戶登記。李某2等已與案涉項目買受人簽訂的房屋買賣合同，如買賣雙方對合同內容不持異議或經法律程序確認買賣合同有效并發生法律效力，東方明珠臨近房產律師亦可以通過轉移登記過戶到買受人名下。2015年5月28日，蘇某夫婦以共同共有的方式取得了房屋所有權證，即案涉項目606號房、608號房、609號房、1014號房、715號房均已初始登記到蘇某夫婦名下。余某訴請確認其與被告簽訂的合同無效并要求全額返還購房款并賠償已付房款的利息損失。

　　案件解析：1. 因《商品房買賣合同》引發糾紛，為何不適用最高法《商品房買賣解釋》？

　　根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房買賣解釋》）第一條之規定“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同”。由此可見，商品房是由房地產開發企業開發建設并向社會公開銷售的房屋，而商品房開發有嚴格的市場準入機制。房地產開發企業作為房地產市場的經營主體，其開發建造房屋的目的就是向社會出售并獲取利潤，而且從房地產市場的交易情況來看，大多數的房屋買賣合同標的物都是房地產開發企業建造并出售的房屋，大多數的糾紛也是由此引發的。而其他的房屋買賣則不具備此類性質和目的。即便有些個人或組織專門在房屋交易市場以買賣房屋投資經營并獲取利潤，但這僅僅是賺取房屋使用價值差價的交易行為，這與私有房屋的買賣行為基本一致，可根據一般的房屋買賣行為規則加以規范，而不屬于法律意義上的商品房買賣。
 

　　本案中，李某1、李某3、李某2、林某是與蘇某等十一位國有土地使用權人以名義上的合作建房方式開發房地產，李某1、李某3、李某2、林某與蘇某等均不具備商品房開發的主體資格，其所建成的房屋并非《商品房買賣解釋》所稱的商品房，只能是普通意義上的私有房屋。李某1、李某3、李某2、林某與余某簽訂的房屋買賣合同雖然冠以《商品房買賣合同》的名稱，但是從合同的實質內容來說其屬普通意義上的私有房屋買賣行為，而且李某1、李某3、李某2、林某是以個人名義將私有房屋進行出售，其行為實際上是在賺取房屋使用價值的差價，其所出售的房屋雖然名義上稱為商品房，但是實際上并非是法律意義上的商品房，東方明珠臨近房產律師故本案標的物無法被認定為商品房，也就不應當適用規制商品房買賣行為的相關規定。

　　涉案法條：《中華人民共和國合同法》（1999年10月01日起實行，現已失效）

　　第八條　【依合同履行義務原則】依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。
 

　　第四十四條　【合同的生效】依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。
 

　　第五十二條　【合同無效的法定情形】有下列情形之一的，合同無效：

　　（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

　　（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

　　（三）以合法形式掩蓋非法目的；

　　（四）損害社會公共利益；

　　（五）違反法律、行政法規的強制性規定。

　　《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國合同法﹥若干問題的解釋（二）》（2009年05月13日起實行，現已失效）
 

　　第十四條 合同法第五十二條第（五）項規定的“強制性規定”，是指效力性強制性規定。《中華人民共和國物權法》（2007年10月01日起實行，現已失效）
 

　　第十五條　【合同效力和物權效力區分】當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。《中華人民共和國城市房地產管理法》（2020年01月01日修正，現行有效）
 

　　第二十八條 依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產。
 

　　第三十八條 下列房地產，不得轉讓:

　　（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的；

　　（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

　　（三）依法收回土地使用權的；

　　（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；

　　（五）權屬有爭議的；

　　（六）未依法登記領取權屬證書的；

　　（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

　　《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2021年01月01日修正，現行有效）
 

　　第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。

　　《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2020年01月01日修正，現行有效）

　　第三條　當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。上海律師免費咨詢網