徐匯凌云路律師解析房價情勢變更

　　案情簡介

　　一、2006年5月，賣方蘇恩跨與買方俄超尚簽訂《房屋租售合同》，約定因賣方在銀行辦理貸款，還款期未到，暫時無法辦理產權交易，賣方先將房屋出租給買房使用，年租金5萬元，賣方在租賃期屆滿后將商業用房出售給買方，總購房款60.8萬元。

　　二、《房屋租售合同》簽訂后，蘇恩跨將房屋交付給俄超尚使用，俄超尚按約交付房屋租金。

　　三、2010年7月，雙方約定的租賃期間屆滿，俄超尚要求蘇恩跨履行房屋買賣合同，后訴至上海市徐匯區法院，請求判令蘇恩跨繼續履行合同，辦理房屋過戶手續。蘇恩跨辯稱，繼續履行顯失公平，本案應以情勢變更原則處理，故俄超尚的訴訟請求應予駁回。

　　四、上海市徐匯區法院認為，雙方當事人簽訂《房屋租售合同》以后房價上漲，不屬于情勢變更。判決：雙方繼續履行《房屋租售合同》；俄超尚給付購房款60.8萬元，蘇恩跨將房屋的房產證等提供給俄超尚，并協助辦理過戶手續。

　　五、蘇恩跨不服,上訴至赤峰中院。二審中，蘇恩跨提供一份《估價報告》，證明涉案房屋在2010年7月的市場價值總額為254.8555萬元。赤峰中院認為，如果仍按合同約定的價格履行對蘇恩跨有失公平，應由俄超尚給予蘇恩跨一定的補償。遂在維持一審判決的基礎上，判決俄超尚補償蘇恩跨購房款70萬元。

　　六、俄超尚不服，向內蒙古高院申請再審。內蒙古高院判決維持赤峰中院判決。

　　七、俄超尚仍不服，向檢察機關申訴。最高檢察院向最高法院提出抗訴。徐匯凌云路律師最高法院改判維持上海市徐匯區法院判決。

　　法院裁判

　　房屋價格較大幅度的上漲雖然可能超出當事人的預見，但仍屬于正常的商業風險，故以房屋價格出現較大上漲、繼續履行顯失公平為由主張調整交易價格缺乏充分的法律依據，不應予以支持。

　　上海市中級人民法院二審認為：

　　《房屋租售合同》合法有效，應當繼續履行。蘇恩跨不能提供充分證據證明俄超尚違約，其解除合同的請求，不予支持。但合同簽訂后至合同約定履行期間，房屋價格大幅上漲是客觀事實，如果仍按合同約定的價格履行對蘇恩跨有失公平。徐匯凌云路律師根據《中華人民共和國民法通則》第五十九條第一款第（二）項的規定，對顯失公平的民事行為一方有權請求人民法院或者仲裁機關予以變更或者撤銷。二審訴訟過程中蘇恩跨提出增加購房款的請求，予以支持，由俄超尚給予蘇恩跨一定的補償為宜。二審經審判委員會討論決定后，于2012年7月25日作出（2011）赤民一終字第1195號民事判決：一、維持上海市紅山區人民法院（2011）紅民初字第841號民事判決第一項、第二項；二、俄超尚補償蘇恩跨購房款人民幣70萬元。一、二審案件受理費100元、保全費3650元，由俄超尚負擔；郵寄送達費80元，由俄超尚、蘇恩跨各承擔40元。

　　俄超尚不服，向內蒙古自治區高級人民法院申請再審。內蒙古自治區高級人民法院認為，《房屋租售合同》合法有效。該合同約定了租賃關系和買賣關系。因買賣關系約定于合同簽訂四年后才履行，在四年過程中，由于各種原因導致買賣標的物的市場價格超過約定的價格三倍，且俄超尚在約定的期限，并未將購房款進行提存，繼續履行原合同約定價款，顯失公平。蘇恩跨在本案第一次一審答辯中，就提出了繼續履行原合同約定價款顯失公平的抗辯理由。后期訴訟中，蘇恩跨均以雙方簽訂的《房屋租售合同》已經解除，進行抗辯。

　　據此二審法院對合同價款進行變更，并無不當。變更合同價款的依據為蘇恩跨二審期間提交的《估價報告》。俄超尚對該報告在二審及本院再審中均已發表質證意見，二審予以采信并無不當。據此，該院再審認為，二審判決認定事實清楚，適用法律正確，于2013年11月12日作出（2013）內民提一字第135號民事判決，維持二審判決。上海市徐匯區房屋合同律師