陽城永和律師講當房子被譴責

　　您居住的附近某處可能有一座廢棄的房屋。有些房屋已經過時，拆除是唯一的解決辦法，而有些則只需要一些良好的 TLC（和可靠的投資）來為其所有者帶來價值。以下是房屋被譴責時會發生的情況，以及在購買、出售或僅擁有該財產方面可能意味著什么。

　　房子被定罪是什么意思？

　　當政府實體認為某處房產不安全和/或不再適合居住時，該房產將被視為已被廢棄。一旦房屋被廢棄，它可能無法再次居住，直到它得到修復和檢查（如果可能的話）。

　　在許多情況下，譴責一個家并不一定意味著它永遠是一個失敗的事業。您是否可以取消對財產的譴責取決于它最初被譴責的原因。

 

　　房屋定罪的依據是什么？

　　一般而言，大多數被棄置的房屋只有在它們已經被廢棄并且業主或居民停止充分維護該物業后才會被棄置。

　　根據美國住房和城市發展部（HUD）的數據，目前我國有超過 1000 萬套廢棄住宅。如果沒有人站出來照顧他們，其中許多人將很快受到譴責。

　　法規可能因市政當局而異。但是，一般而言，如果出現以下情況，房屋可能會受到譴責：

　　房子已經廢棄了很長時間；在某些情況下（取決于房產的狀況），這可能只有 180 天。

　　它已經破舊和/或惡化到結構上不再健全的地步。

　　它被認為是不安全或不衛生的。

　　房屋沒有足夠的公用設施，例如電力、水、電和/或下水道。

　　如果一個家被譴責，它就不再適合居住。如果問題沒有在廢屋通知上通常規定的特定時間內解決，則住戶將需要搬出。

　　當行使征用權時，家庭也可以被視為被譴責。這意味著一個完全安全的房屋可能會被強行收購和改造——或者在某些情況下，甚至被摧毀——僅僅因為它的位置。

　　在征用權的情況下，公共當局沒收私有財產，例如住宅和土地，前提是該地區將用于某些公共項目。這意味著，如果您所在的州想通過您的后院修建高速公路或機場，而您又不想出售，他們仍然可以譴責您的財產。（是的，你會得到補償。）
 

　　房子定罪要多久？

　　譴責一個家所需的時間在很大程度上取決于它的狀況以及它被譴責的原因。不同的市鎮的具體規定也會有所不同。

　　通常，譴責房屋或建筑物的過程需要時間，并涉及通知業主和/或居民該財產違反某些健康和安全要求。這通常意味著收到有關財產違規行為的傳票，有時會持續數周、數月甚至數年。

　　如果不進行更正，該財產通常會被提交法庭進行正式的法律聽證會，屆時可能會被宣布為有罪。然后，業主可能有一段指定的時間——通常在 30 到 60 天之間，盡管每個縣的情況有所不同——在宣布該財產不適合居住之前糾正違規行為、要求進行新的檢查、申請新的許可證等。

　　陽城永和律師在某些情況下，譴責房屋可能會更快。例如，如果確定該物業在結構上不健全，則可以立即對其進行譴責，并且居民在很少或根本沒有通知的情況下被迫撤離。

　　如何賣掉被扣押的房子

　　如果您的財產因違反法規或缺乏維護而被宣布為報廢，您可能會認為它不值得修理。在這種情況下，您可以選擇出售您被扣押的財產，但需要牢記一些重要事項。

　　首先，一般來說，如果不進行必要的維修，您將無法將廢棄的房屋作為結構出售。相反，您可以出售房屋所在的地段，吸引打算自行拆除或翻新房產的買家。

　　位于阿拉巴馬州的多州房地產經紀公司 Lake Homes Realty 的首席執行官格倫·菲利普斯 (Glenn Phillips) 表示，這種情況很常見。“我們在 33 個州經營房地產經紀業務，而且通常情況下，我們會看到買家主要為該地段購買廢棄房屋。一旦銷售完成，房子就會被拆除，他們夢想中的房子就開始建造了。”

　　您可能會發現您的買家池受到廢棄房屋的限制。一些利益相關方將很難讓抵押貸款人批準對包含已報廢的原樣房屋的財產的貸款 。相反，您可能會更幸運地向有現金的買家或有強硬放債人支持的投資者出售。

　　也有許多公司購買房屋 ，通常是“在任何條件下”。陽城永和律師根據您土地的位置和價值，即使您的土地上仍有廢棄房屋，您也可能會獲得公平的報價。

　　如果您有興趣購買帶有廢棄房屋的房產怎么辦？

　　如果您只是想拆除建筑物并在土地上建造，那么您最大的障礙將是尋找貸款人。如果可能，以現金購買房產或提供盡可能多的首付，這可能會增加您獲得批準的機會。

　　如果您想修復房屋——要么自己住在那里，要么甚至將房子 翻過來——您需要進行盡職調查并確定您能負擔得起的費用。

　　一旦房屋被取消，通常會有額外的步驟以促進購買。例如，如果該物業因違反安全規定而被取消，您在提出要約時會與代碼執行實體合作。如果該財產被取消抵押品贖回權，您與銀行而不是所有者打交道。

　　在這種情況下，您身邊有一個優秀的房地產經紀人可能非常有價值。

　　此外，許多貸方只會根據房產的價值批準抵押貸款。這意味著土地價值和廢棄建筑物的當前價值已被考慮在內，但您可能需要更多的錢才能真正拆除或翻新該物業。

　　擁有合作伙伴投資者或與硬貸款人合作可能是購買房產的好方法，并且還擁有完成項目所需的現金。

 

　　哪里可以找到待售房屋

　　財產最終是因為被遺棄而被沒收，還是因為被宣布被沒收而被遺棄？

　　無論哪個先出現，廢棄和廢棄的房屋經常會發現自己走上了銀行止贖的道路。一旦這些房產被取消抵押品贖回權，如果您愿意，就很容易找到并購買它們。

　　您還可以向您所在的城市或縣查詢，看看他們是否保留了一份包含當地廢棄房屋的清單，甚至是網站。如果您有興趣購買廢棄和廢棄的房產，這些廢棄房屋清單可以為您提供一個開始尋找的好地方。

　　您所在的地區也可能會舉辦廢棄和廢棄房產的拍賣會；如果您所在的城鎮或縣存在此類拍賣，您的縣書記可能會指導您。這些拍賣可能是以折扣價購買房產的好機會，盡管它們可能只定期舉行。

　　最后，如果您遇到一棟看似廢棄或已被宣布廢棄的房屋，一種選擇是聯系業主購買該房產。陽城永和律師通常可以通過您所在縣的稅務評估員辦公室反向搜索地址，這將為您提供有關房屋所有者的信息。然后，您可以直接與他們聯系，看看他們是否有興趣出售以及他們愿意接受多少。

 

　　你能修好一座廢棄的房子嗎？

　　一座廢棄的房屋最初似乎注定要失敗，它未來唯一的目的就是拆除。但是，您絕對可以修復廢棄的房屋，并在許多情況下將其恢復為美麗的財產。

　　“購買廢棄房屋的主要好處是價值，”菲利普斯說。“雖然有些人認為這些房產的價值很小，但他們通常擁有創造美好家園所需的條件。通常，廢棄結構的建筑元素可以保存并融入更新的房屋中。”

　　只要首先糾正其被譴責的原因，房屋的被譴責狀態也可以逆轉。如果房屋因違反規范和安全而受到譴責，您可能需要對房產進行大量投資以使其更新。

　　這些問題本質上可能是嚴重的和結構性的，或者像電線一樣簡單的問題。 在您購買之前，請務必獲得原始報廢訂單的副本以及受信任的房屋檢查，以便您了解自己（和您的銀行帳戶）的收入。

　　完成任何必要的維修后，您需要請求地方當局進行檢查。如果裝修后的房產通過了這些檢查，則可以撤銷報廢狀態。

　　但是，即使多年后，那些曾經被譴責的房屋是否仍然帶有污名？

　　菲利普斯說：“在房屋經過翻新或更換為更好的房屋后，恥辱感就會消失，房主將擁有自己喜歡的房子。”

 

　　陽城永和律師總結

　　當我們聽到“譴責的家”時，我們中的許多人會想到用木板遮住眼睛，但事實是，可以出于多種原因譴責房屋。

　　無論您是想出售廢棄的房產，在廢棄房屋的基礎上建造大量房屋，還是計劃翻新以前廢棄的房屋，重要的是要進行談判，了解該房產的價值類型以及您的項目的成本。購買或出售這些房產可能需要跳過幾個環節，但在廢棄地段中可以找到的價值非常值得額外的工作。上海靜安房產律師