陽(yáng)城永和房產(chǎn)律師談拒絕貸款的頻率

　　當(dāng)您完成抵押貸款時(shí)，這通常是長(zhǎng)達(dá)數(shù)月的購(gòu)房、尋找貸方和完成承銷(xiāo)流程的最后一站。但是在關(guān)閉日你還不清楚。如果您的財(cái)務(wù)狀況發(fā)生了巨大變化，貸方可能會(huì)拒絕您的抵押貸款。這就是為什么抵押貸款在結(jié)束時(shí)可能會(huì)被拒絕 - 以及如何保護(hù)自己免受這種情況的影響。

 

　　為什么抵押貸款在關(guān)閉時(shí)被拒絕

　　“這通常是因?yàn)槭I(yè)或信用報(bào)告出現(xiàn)了一些令人震驚的更新，”位于科羅拉多州恩格爾伍德的 Fairway Independent Mortgage Corporation 的生產(chǎn)分公司經(jīng)理 Nicole Rueth 說(shuō)。

　　在承銷(xiāo)過(guò)程中 ，貸款承銷(xiāo)商將審查您的收入、就業(yè)、信用記錄和資產(chǎn)。如果承銷(xiāo)商批準(zhǔn)您的申請(qǐng)，您可以前往收尾表。但是貸方通常會(huì)在批準(zhǔn)和關(guān)閉日之間的某個(gè)時(shí)間仔細(xì)檢查您的財(cái)務(wù)狀況，以確保沒(méi)有任何變化。雖然在此窗口內(nèi)被拒絕的情況不太常見(jiàn)，但通常會(huì)發(fā)生以下原因：

　　你的就業(yè)情況發(fā)生了變化

　　如果您失業(yè)或更換雇主或貸款人無(wú)法與您的經(jīng)理聯(lián)系，則抵押貸款可能會(huì)失敗。

　　“我們?cè)陉P(guān)閉前八天進(jìn)行雇主驗(yàn)證，但有些人會(huì)在早上進(jìn)行驗(yàn)證，”Rueth 說(shuō)。

　　如果貸款人聯(lián)系您的雇主時(shí)您的工作發(fā)生了變化，他們可能會(huì)懷疑您是否有能力負(fù)擔(dān)貸款。

　　你的債務(wù)收入比太高

　　您的 DTI 比率可幫助貸方衡量您每月有多少收入用于償還債務(wù)。貸方通常尋求 43% 或更低的后端比率。

　　“如果你已經(jīng)積累了信用卡或購(gòu)買(mǎi)了汽車(chē)（自批準(zhǔn)以來(lái)），那么我們將不得不將這些債務(wù)用于你的收入，”陽(yáng)城永和房產(chǎn)律師說(shuō)。“如果他們讓你的債務(wù)收入比過(guò)高，你可能會(huì)被拒絕貸款。”

　　您有新的信用問(wèn)題

　　貸方在關(guān)閉之前會(huì)進(jìn)行“信用刷新”，以查看自批準(zhǔn)以來(lái)您的信用評(píng)分是否發(fā)生變化或您的信用報(bào)告中出現(xiàn)任何新內(nèi)容。如果您的報(bào)告中出現(xiàn)負(fù)面項(xiàng)目或您的分?jǐn)?shù)低于最低分?jǐn)?shù)要求，則可能會(huì)取消批準(zhǔn)。

　　你缺乏現(xiàn)金來(lái)關(guān)閉

　　借款人通常需要足夠的錢(qián)來(lái)支付首付 、過(guò)戶費(fèi)用和幾個(gè)月的現(xiàn)金儲(chǔ)備。一旦您提交抵押貸款申請(qǐng)，貸方應(yīng)提供“現(xiàn)金結(jié)算”美元數(shù)字。但是，如果您在關(guān)閉日沒(méi)有足夠的資金，您可能無(wú)法獲得貸款。有時(shí)發(fā)生這種情況是因?yàn)橘I(mǎi)家希望從他們的房屋銷(xiāo)售中獲得一定的利潤(rùn)，但它落空了。
 

　　承銷(xiāo)商拒絕貸款的頻率如何？

　　根據(jù)《房屋抵押貸款披露法》報(bào)告的數(shù)據(jù)，2019 年，承銷(xiāo)商拒絕了所有購(gòu)房抵押貸款申請(qǐng)的 8.9%。消費(fèi)者金融保護(hù)局表示，2019 年 HMDA 數(shù)據(jù)中包含約 920 萬(wàn)筆貸款，這意味著大約 819,000 筆購(gòu)買(mǎi)申請(qǐng)被拒絕。然而，自 2004 年以來(lái)，抵押貸款拒絕率穩(wěn)步下降，當(dāng)時(shí)約有 14% 的貸款申請(qǐng)人的申請(qǐng)被拒絕。

　　大多數(shù)貸方都需要報(bào)告抵押貸款被拒，并且可以從九個(gè)拒絕原因的列表中進(jìn)行選擇。根據(jù) 2019 年的數(shù)據(jù)，以下是申請(qǐng)人被拒絕的原因以及每種原因的申請(qǐng)比例：

　　按揭貸款可以在關(guān)閉后被拒絕嗎？

　　雖然這種情況很少見(jiàn)，但在借款人簽署完結(jié)文件后，抵押貸款可能會(huì)被拒絕。

　　例如，在某些州，銀行可以在借款人關(guān)閉后為貸款提供資金。

　　“在資金轉(zhuǎn)移之前，這并非聞所未聞，它可能會(huì)分崩離析，”陽(yáng)城永和房產(chǎn)律師說(shuō)。

　　這也可能發(fā)生在再融資關(guān)閉期間，因?yàn)榻杩钊擞腥斓某蜂N(xiāo)權(quán)。在此期間，借款人有權(quán)收回貸款，因此銀行可能會(huì)立即推遲匯款。

　　“在我們發(fā)送電報(bào)之前，我們?cè)俅螌?duì)就業(yè)進(jìn)行了核實(shí)，”陽(yáng)城永和房產(chǎn)律師說(shuō)。“因此，如果您在撤銷(xiāo)期間失業(yè)，那么我們將取消貸款。”

　　如何在關(guān)閉時(shí)或關(guān)閉后避免抵押貸款被拒絕

　　根據(jù)抵押貸款數(shù)據(jù)公司 ICE Mortgage Technology 的數(shù)據(jù)，承銷(xiāo)過(guò)程平均持續(xù) 51 天。

　　在這個(gè)關(guān)閉前的時(shí)間范圍內(nèi)，“不要改變你的財(cái)務(wù)狀況，”Rueth 說(shuō)。“這是一筆數(shù)額巨大、責(zé)任重大的大筆貸款。伴隨著這種責(zé)任而來(lái)的是大量的審查。”

　　要嘗試幫助您獲得成功的機(jī)會(huì)，請(qǐng)執(zhí)行以下步驟：

　　不要開(kāi)設(shè)新的信用賬戶

　　申請(qǐng)新的貸款或信用卡可能會(huì)向貸方發(fā)出信號(hào)，表明您正在為錢(qián)而苦苦掙扎。它還可能導(dǎo)致您的 DTI 比率增加，這可能會(huì)使您的貸款處于危險(xiǎn)之中。

　　密切關(guān)注您的信用卡賬戶

　　按時(shí)付款以保持您的信用狀況良好，并避免出現(xiàn)余額以保持您的 DTI 比率較低。盡量推遲大筆購(gòu)買(mǎi)——比如你新家的家具——直到你完成貸款。

　　不要換工作

　　如果可能的話，最好在整個(gè)抵押貸款過(guò)程中保住你的工作，Rueth 說(shuō)。轉(zhuǎn)換到新公司或新角色可能會(huì)中斷您的抵押貸款申請(qǐng)，因?yàn)槟馁J方需要重新驗(yàn)證您的就業(yè)和收入。

　　與您的貸方溝通

　　如果您需要換工作或開(kāi)設(shè)新的信用賬戶，請(qǐng)讓您的信貸員隨時(shí)了解情況。他們可以幫助您弄清楚如何減少對(duì)您的抵押貸款申請(qǐng)的影響。

　　如果您的抵押貸款在關(guān)閉時(shí)被拒絕怎么辦

　　根據(jù)聯(lián)邦貿(mào)易委員會(huì)的說(shuō)法，如果您的抵押貸款申請(qǐng)被拒絕，貸方必須告訴您原因或告訴您您有權(quán)詢問(wèn)原因 。

　　原因也必須具體。例如，銀行可能會(huì)說(shuō)您受雇的時(shí)間不夠長(zhǎng)。如果您收到不太有利的條件，例如高利率，銀行必須告訴您原因。

　　一旦你知道抵押貸款被拒絕的原因，“你就可以做出相應(yīng)的反應(yīng)，”陽(yáng)城永和房產(chǎn)律師說(shuō)。例如，如果您知道您的貸款因換工作而被拒絕，請(qǐng)重新開(kāi)始申請(qǐng)流程。您也可以向不同的貸方申請(qǐng)。每個(gè)人都有不同的貸款要求，僅僅因?yàn)橐粋€(gè)貸方拒絕您的申請(qǐng)并不意味著另一個(gè)貸方會(huì)拒絕。上海靜安房產(chǎn)糾紛律師