上海房產糾紛律師講解借名買房糾紛案件的審理思路和裁判要點

　　司法實踐中，因房屋未能登記到借名人名下，由此引發的糾紛在借名事實、合同效力等方面的認定與處理存在一定難度，故有必要明確審理思路，統一法律適用。處理此類糾紛，法院應當充分查明案件事實、尊重當事人意思自治，同時注重協調現行政策和維護物權公示原則。下面上海房產糾紛律師為大家講解裁判思路的展開。

　?。ㄒ唬┎门幸越栌妹Q為依據；

　　基于該思路，在不存在借名書面協議的情況下，可以通過根據相關當事人進行提供的涉案證據和法院查明的事實認定企業是否能夠存在借名事實。如存在借名事實，則直接影響根據該事實情況確定一個房屋權屬，從而無法回避對借名行為的價值分析判斷和效力認定。

　　一是基于出資、使用、房屋登記等某項或某幾項客觀事實推定當事人間存在借名合意。在這種裁判思路下，法院通過回溯當事人購房時的事實狀況，結合房款支付、房屋交付、居住、使用等情況綜合分析，先認定是否存在借名事實，再確定房屋的歸屬。在趙譽、李興祿與李穎合同糾紛案中，法院認為，本案通過原告的當庭舉證可以證實首付款系原告出資，每月房貸亦由原告償還，遂認定當事人之間存在借名買房的意思表示，原告是訟爭房屋真實權利人。

　　其次，在確定出資、使用等客觀事實的基礎上，還需要從主觀方面證明兩者的存在。如果當事人之間存在（或曾經存在）親屬關系，即使可以根據有關證據確定有關分擔是由一方當事人作出的，或房屋是由一方當事人使用的，它也需要直接證明存在信貸協議，因此它對實際投資者規定了相對嚴格的舉證責任。例如，在邊勝奇與邊秀云、邊秀珍之間的糾紛中，法院認定當事人為特殊親屬，未能證明當事人同意以筆名購買房屋，原告出資的實際行為應視為贈與關系或債權債務關系，不產生物權效力。同時，在 Han Yuexin與朱進軍、王永權、盧志敏、王呂晨之間的房屋所有權確認糾紛案中，法院認為，原告未能證明雙方以另一個名義達成購房協議，因房屋限購糾紛，資本不足以確定房屋社會福利住房?；谝酝p方的關系，房屋裝修和住宅使用不足以確定所有權依據。

　?。ǘ┮宰C明的法律關系為中國裁判理論基礎

　　在實踐中，雖然當事人的權利主張都指向房屋所有權，但完全可以根據不同的法律關系提出權利主張。在樣本案例中，實際投資者通常聲稱雙方之間存在貸款關系，而注冊提名人則聲稱這有利于他們獲得其他法律關系的房產權。

　　首先是實際投資者聲稱是貸款關系，注冊提名人聲稱因為投資者借錢買房子形成民間貸款關系，只愿意還貸款，不愿意放棄房子的產權。在劉仁龍、江華勤、王光耀產權確認糾紛案中，被告人聲稱向第二原告人借錢買房，第二原告人聲稱借被告人的名義買房。法院認為，有爭議的房屋從購買時起實際上就被原告占用和使用，被告從未在其中居住過，從購買時起長達五年的時間內沒有對原告提出異議或要求，原告也沒有要求被告在房屋付款方面享有任何權利?，F在被告人主張雙方是貸款關系，但沒有書面文件如欠款、沒有還款期限、利息等協議，其主張缺乏事實依據，也不符合常識。

　　其次，實際投資者主張借用名義，而注冊提名人主張委托對方購買房屋，從而與對方形成委托合同關系，委托合同關系的基礎是對方只愿意返還實際購房價款（或相應的利息）。在原告徐平與被告馬濤、第三人李進、劉萬樓的案件中，法院認定，雖然在物業部門備案的房地產買賣合同是由賣方黃衛平與馬濤簽訂的，但黃衛平事后法院表示，只與徐平有貿易關系，而馬濤并不知情，其交易過程陳述、付款方式和徐平可以相互證明。馬濤和李進、劉萬樓得知部門委托徐平代購房屋，但沒有提供證據予以確認。所以確認房地產部門徐平以馬濤的名義購買，其產權應歸徐平所有。

　　最后實際投資者主張貸款關系，登記提名人主張贈與關系，提出所有權主張。在王晶瑩訴劉志軒、劉婷婷確認所有權一案中，劉婷婷聲稱糾紛房屋是王晶瑩送給劉志萱的禮物，劉志萱與劉婷婷簽署的離婚協議也表明，劉志萱也確認房屋是其姑姑王晶瑩送給他的禮物?，F在王晶瑩已經提供了與劉志軒簽訂的協議來證明房子是他的資本，但由于房子實際上是以劉志軒的名義登記的，劉志軒也已經確認房子是王晶瑩送的禮物，王晶瑩和劉志軒也沒有證明他們已經將協議告知了劉婷婷。法院認定，王敬英不是糾紛中房屋的主人。

　?。ㄈ┡袥Q以借用名義行為的有效性為依據

　　法院在確認存在借名事實后，出于相關因素的考量，對借名事實進行價值判斷并進而裁決訟爭房屋的歸屬：

　　一是違反國家政策借用名義的行為是無效的，其有效性有待確定。雖然當事人之間使用假名存在關系，但法院也確認了這一點，但如果使用名稱的行為與當前有效的經濟政策，特別是房地產政策相沖突，例如涉嫌逃避購買限制政策或社會福利住房政策，法院通常會裁定該行為無效或其有效性有待確定，不應支持實際出資人提出的確認所有權或協助處理轉讓程序的訴訟請求。例如，在鄭晨與楊炎培、吳永杰與肖偉斌關于歸還原有財產的糾紛案中，法院認為，鄭晨與楊炎培有以口頭名義購買房屋的合同，違反國家經濟適用住房政策的，該合同無效。合同無效后，三名被告應該搬出自己的房子。

　　二是因國家發展政策制度施行時限屆滿而認定借名行為進行有效。基于一個國家相關政策的變動性和暫時性，其對司法社會實踐的影響企業可能因實施工作期限屆滿、發布信息主體廢止等原因而我們喪失作用力。例如，在同樣可以涉及經適房政策的劉金麗與路士君房屋買賣合同管理糾紛案中，法院一般認為，本案中借名購買的經濟適用房僅僅是一種限制中國流通物而非禁止流通物，訟爭房屋雖性質為經濟適用房，但其所有權證書方面取得及契稅繳納均已滿5年，具備我國上市公司交易環境條件，因此對于認定以及雙方之間簽訂的借名買房合同能夠有效，判決劉金麗協助辦理房屋過戶手續。

　　三是因未違反法律、法規的強制性或禁止性規定而有效，而不考慮是否違反國家政策要求。在杜軍與中國國際科技促進會所有權確認糾紛案中，法院認為，科促會、杜軍之間存在借名買房協議，根據相關法律規定，該協議并未違反法律法規強制性規定，亦不存在其他導致合同無效的情形，合同應屬有效。合同簽訂后購房相關費用均由科促會繳納，訟爭房屋由科促會實際占有支配，遂確認科促會對訟爭房屋擁有所有權。

　　四是基于委托合同的性質和后果認定借名行為有效。實踐中，有的法院將借名買房的性質認定為委托合同關系，基于我國《合同法》第404條規定判決訟爭房屋屬于登記名義人基于委托事務所獲財產，應當歸還作為委托人的實際出資人所有。例如，在余繼軍與馬中華、譚群瑤所有權確認糾紛案中，法院認為，原被告間形成的借名買房關系屬委托合同關系，被告以自己的名義實施的購房行為系基于該關系實施的隱名代理行為?；谖泻贤P系，涉案房產應歸原告所有，被告將訟爭房屋登記至自己名下，侵害了原告合法權益。遂判決確認房屋歸原告所有，被告協助辦理房屋過戶登記手續。

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