租賃合同是我們?nèi)粘Ｉ钪斜容^常見的合同文書之一，因此，我們對租賃合同的相關(guān)規(guī)定進行了解是很有必要的，那么，未依法登記立案的租賃合同什么時候生效？為了幫助大家更好地了解相關(guān)法律知識，上海房產(chǎn)糾紛律師整理了相關(guān)的內(nèi)容，我們一起來了解一下吧。
《合同法》第四十四條第二款規(guī)定：“法律、行政法例規(guī)定應(yīng)該辦理同意、登記等手續(xù)見效的，按照其規(guī)定?！?《合同法說明一》第九條第一款規(guī)定：“按照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法例規(guī)定條約應(yīng)該辦理同意手續(xù)，或許辦理同意、登記等手續(xù)才見效，在一審法庭申辯閉幕前當(dāng)事人仍未辦理同意手續(xù)的，或許仍未辦理同意、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)該認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！庇捎凇吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條和《城市房屋租賃管理辦法》第十三條并未規(guī)定登記后才生效，因此，合同生效的時間原則上不受登記備案時間的影響。
然則，《合同法》第四十五條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人對條約的效能能夠商定附前提。附見效前提的條約，自前提成就時生效。……”如果房屋租賃合同的當(dāng)事人約定了以登記備案為合同生效的條件，那么，就應(yīng)當(dāng)自登記備案手續(xù)辦理之后合同才生效。
然則，《合同法》第七十七條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人商議同等，能夠變換條約。”這是對于協(xié)議變換條約的規(guī)定。屋宇租賃條約當(dāng)事人之間對于條約見效時候的前提（附見效前提）的商定，也能夠由條約當(dāng)事人協(xié)議變換。所謂的協(xié)議變換，即當(dāng)事人以一個新的協(xié)議（行動的或許書面的）轉(zhuǎn)變之前協(xié)議（口頭的或者書面的）的約定。法律對于協(xié)議變更不允許以默示的方式作出，但是法律承認(rèn)以行為的方式作出的變更，即參照《合同法》第三十七條【采用合同書形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立?！筷P(guān)于合同成立的規(guī)定，如果租賃合同當(dāng)事人雖然約定了租賃合同自登記備案之日起生效，但是在登記備案之前當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，視為合同已經(jīng)生效。
對此，《最高國民法院對于審理城鎮(zhèn)屋宇租賃條約糾紛案件詳細使用法律多少問題的說明》第四條第二款【當(dāng)事人商定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外?！恳沧鞒隽讼嗤拿鞔_的規(guī)定。
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