如何解決一房二賣中先交付與后登記？上海房產(chǎn)糾紛律師告訴您

　　牽頭航運(yùn)公司提交了國有土地使用權(quán)、建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)許可證、商品房銷售（預(yù)售）許可證、備案證明等五份證書，足以證明牽頭航運(yùn)公司是爭議房屋的開發(fā)企業(yè)。上海房產(chǎn)糾紛律師為您講解一下有關(guān)的情況。

　　《商品房買賣合同》和《補(bǔ)充協(xié)議》解除后，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條的規(guī)定，《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國民事訴訟法的解釋》第三百零二條第二款的規(guī)定，可以確認(rèn)牽頭船公司是有爭議房屋的所有人。該案仲裁裁決確認(rèn)了商品房買賣合同的解除和牽頭航運(yùn)公司與孫丹丹公司的補(bǔ)充協(xié)議后，有爭議房屋的通知登記無效。

　　法院支持主航運(yùn)公司作為房屋所有人的主張，在人民法院解除對有爭議房屋的扣押。應(yīng)當(dāng)指出，上述裁定并不剝奪孫丹丹在商品房買賣合同和本案補(bǔ)充協(xié)議解除后要求退還已付購房款的權(quán)利。孫丹丹可能會找到另一種方法來解決這個問題。

　　牽頭航運(yùn)公司以糾紛房屋所有人身份提起訴訟，主張糾紛房屋所有權(quán)，二審認(rèn)定牽頭航運(yùn)公司上訴的法律性質(zhì)為擔(dān)保人的追索權(quán)，法院應(yīng)當(dāng)糾正適用法律上的錯誤。

　　通過對法院判決及其理由的梳理和審查，指出了法院對“一房兩銷”先送后登記案件判決的依據(jù)、思路和理由，以及法院判決的缺陷。在下文中，筆者提出了解決先交付不動產(chǎn)與后登記不動產(chǎn)沖突的對策，包括不動產(chǎn)交付作為不動產(chǎn)權(quán)利變更的必要條件，以及“有效合同 + 不動產(chǎn)交付 + 不動產(chǎn)登記 = 不動產(chǎn)權(quán)利變更”模式的證明

　　一、從案例看我國法院處理“一房二賣”糾紛的通常做法

　　二、我國法院采取上述行動的理由和依據(jù)

　　三、對法院通過上述這些做法及理由的檢討

　　四、筆者認(rèn)為關(guān)于一房二賣中先交付與后登記工作沖突的解決問題方案

　　綜上，人民對于法院的查封措施沒有固定的是房屋預(yù)告登記工作本身發(fā)展以及本登記系統(tǒng)完成學(xué)習(xí)之后對房屋的查封，不包括通過有效執(zhí)行管理程序?qū)?biāo)的物進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)拍賣、變賣、折價等。房屋預(yù)查封的執(zhí)行教學(xué)效果主要取決于房屋預(yù)告登記制度能否符合本登記的條件。

　　案涉《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議解除后，預(yù)告登記失效，孫丹丹不再享有相應(yīng)的物權(quán)期待權(quán)。而領(lǐng)運(yùn)公司文化作為訴爭房屋資源開發(fā)一個企業(yè)員工有權(quán)向人民法院提出申請解除查封，排除標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。”

　　只有在買受人完成對自己財產(chǎn)所有人的所有權(quán)登記后，才能以訴訟理由命令第一買受人歸還房屋，一房兩賣的情況下，在“有效合同 + 登記 = 不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更”絕對登記原則的前提下，法院有兩種不同的做法：命令買受人先歸還房屋和在買受人提起訴訟后駁回買受人的主張。

　　本文通過對法院判決及其原因的分析和審查，認(rèn)為這兩種方法都存在缺乏推理和法律依據(jù)等缺陷。為了解決先交付與后登記的矛盾，本文提出我國不動產(chǎn)物權(quán)變動模式應(yīng)解釋為：“有效合同 + 交付 + 不動產(chǎn)登記 =不動產(chǎn)物權(quán)變動”，不動產(chǎn)物權(quán)的交付是不動產(chǎn)物權(quán)變動的必要條件，僅登記未交付物的買受人不能取得房屋所有權(quán)。

　　同時，不動產(chǎn)物權(quán)的交付是不動產(chǎn)物權(quán)變動的必要條件，建議修訂《房地產(chǎn)登記暫行規(guī)例》的有關(guān)條文，使能證明交付房地產(chǎn)事實(shí)的材料，成為房地產(chǎn)登記所必須依據(jù)的材料，以避免房屋在首次交付時和在沖突登記后出售。與大多數(shù)學(xué)者對第一買受人交付（占有）物權(quán)效力的證明不同，本文從另一個角度探討了先交付后登記沖突的解決。

　　在一居二買的情況下，如果房屋買賣合同在簽訂后有效，第一買方（以下簡稱第一買方）按照約定完成交付，接管房屋，但不登記所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，在簽訂買方（以下簡稱買方）的買賣合同后只完成登記轉(zhuǎn)讓，而不是交付（占有）房屋，并且每個買方聲稱擁有房屋的所有權(quán)，應(yīng)該如何處理？

　　這是一個長期困擾司法實(shí)踐的問題。這類案件的處理，特別是先行交付與后登記沖突的解決，已經(jīng)引起了學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界的足夠重視，并提出了一些解決辦法，但都沒有達(dá)到預(yù)期的效果。

　　上海房產(chǎn)糾紛律師了解到，在審判實(shí)踐中，對上述問題仍然存在著不同甚至相互矛盾的處理方式，嚴(yán)重影響了判決的統(tǒng)一性和交易的安全性。在此基礎(chǔ)上，本文試圖對實(shí)際案例進(jìn)行分析和回顧，提出自己的看法和解決辦法。