01. 購房時如何防范開發商“一房二賣”情形的發生？
相關法條
第二百零八條 【物權公示原則】不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓,應當依照法律規定交付。
上海房屋糾紛律師事務所解答
在期房買賣交易中，經常出現“一房二賣”的情形，開發商將期房賣給消費者后，因其他原因又將同一套房轉賣出去。為了保護消費者的合法權益，實踐中存在三種方式阻卻第三人善意取得。
（1）預告登記
《不動產登記暫行條例實施細則》第85條第1款規定：“有下列情形之一的，當事人可以按照約定申請不動產預告登記：（一）商品房等不動產預售的；（二）不動產買賣、抵押的；（三）以預購商品房設定抵押權的；（四）法律、行政法規規定的其他情形。”預購商品房可以申請預告登記，預告登記有很強的公示效力。《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>物權編的解釋（一）》第15條規定，具有下列情形之一的，應當認定不動產受讓人知道轉讓人無處分權：（二）預告登記有效期內，未經預告登記的權利人同意。因此，預告登記可以阻卻第三人善意取得。
（2）網簽制度
房地產交易領域中的網簽制度，指的是房地產交易雙方簽訂合同后，到相關部門進行備案，形成網簽號在網上公布并供相關當事人查詢。網簽制度是一個網絡管理系統，目的也是為了防止“一房二賣”甚至“一房多賣”。與預告登記主要記載的是與物權變動有關信息不同，網簽信息更詳細更具體，包括房地產開發企業信息，如企業資質及證書號、銀行信用等級等；樓盤信息，如綠化率、容積率、間距、總建筑面積等，以及商品房預售許可證號或者房地產權證號等情況。
（3）購房合同備案制度
依據《城市商品房預售管理辦法》第10條規定：“商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。”預售商品房必須辦理商品房預售合同登記備案手續，這也是防止“一房二賣”的有效途徑之一。
三種方式相比，法律效力最強的是預告登記，未經預告登記權利人同意，不能處分該不動產；其次是購房合同備案制度；最后才是網簽制度。因網簽制度只是作為一個行政管理手段，是房地產管理部門為規范房地產企業依法銷售房屋，防止“一房多賣”而建立的網絡化管理系統。
解答出處
摘自最高人民法院民法典貫徹實施工作領導小組主編：《中華人民共和國民法典物權編理解與適用（上）》，人民法院出版社2020年版，第45～46頁。
物權的設立、變更、轉讓和消滅之動產交付
02
如何依據《民法典》指示交付的規定行使對第三人的返還請求權？
相關法條
第二百二十七條 【指示交付】動產物權設立和轉讓前，第三人占有該動產的，負有交付義務的人可以通過轉讓請求第三人返還原物的權利代替交付。
解答
《民法典》第227條將原《物權法》第26條中的“依法”二字刪除，允許沒有法律依據的無權占有采取指示交付的方式，擴大了指示交付的適用范圍。
《民法典》第227條規定的第三人即指能夠對轉讓標的物（動產）進行物理意義上直接占有和直接控制的一方，既包括根據債權關系，如租賃、借用、保管、動產質押協議而占有動產的人，又包括非基于合同等關系、不具備法律上的正當原因而占有動產的無權占有人，例如甲將自己收藏的古董出售給乙，該古董被丙盜去，甲向乙轉讓他對于丙的返還原物請求權來代替實際交付，丙是《民法典》第227條所指的“第三人”。
《民法典》既然已經認可第三人非依法占有動產的，亦構成指示交付。則讓與人所讓與的返還請求權，既可以是對特定第三人的返還請求權，也可以是對不特定第三人的返還請求權。且法律規定指示交付方式的目的，在于促使交易更加便捷，滿足經濟生活的實際需要。
實際經濟生活中既然存在著對不特定第三人的返還請求權，而承認這種返還請求權對交易安全又不會構成妨害，沒有必要限制該種返還請求權的轉讓。
《民法典》雖然未明確規定讓與人通知第三人的義務，但在實際操作中，讓與人在讓與返還請求權之后，可以及時通知第三人，以防止第三人再將該動產返還給讓與人，導致交易過程復雜化；同時也便于受讓人向第三人主張權利時，第三人向受讓人履行義務。
同時，通知第三人并非動產物權變動的生效要件，未通知第三人不影響動產物權變動的效力。如果第三人因未接到通知而將該動產返還讓與人的，讓與人應當將該動產及時交付受讓人。
解答出處
摘自最高人民法院民法典貫徹實施工作領導小組主編：《中華人民共和國民法典物權編理解與適用（上） 》，人民法院出版社2020年版，第149～152頁。
物權的保護
03
權利人依據《民法典》第236條行使排除妨害或者消除危險請求權時應注意哪些問題？
相關法條
第二百三十六條 【排除妨害請求權】妨害物權或者可能妨害物權的,權利人可以請求排除妨害或者消除危險。
解答
（1）行使排除妨害或者消除危險請求權的條件
第一，權利主體是所有權人或者依法律規定行使所有權權能的人以及他物權人。所有權人包括共有人、財產管理人及所有權人的代理人。他物權人參照本條規定也可行使妨害排除請求權和妨害防止請求權。
第二，權利行使具有可能性。被妨害的物仍然存在，倘若特定物已經毀損或者滅失，則妨害排除請求權和妨害防止請求權就失去意義和可能性，權利人只能提起損害賠償等其他請求權。同時，妨害具有被排除的可能性，如果妨害在客觀上無法被排除，則妨害排除請求權無適用的余地。
第三，存在妨害物權或者可能妨害物權的事實。排除妨害請求權，須有他人以占有以外的方式妨害權利人物權的事實。如果以占有侵害物權，權利人應主張原物返還請求權。排除妨害請求權所指向的這些行為包括：對標的物的侵害；非法利用他人財產致使權利人不能對物行使權利；非法為他人之物設定負擔；其他妨害行為。同時，須前述妨害行為正在持續進行。如果妨害行為已經結束，則排除妨礙請求權失去了適用的余地。如果已經結束的妨害行為確實給權利人造成了損害，則權利人可以提起損害賠償請求。對于妨害防止請求權而言，須存在妨害物權的風險。
第四，妨害物權或者可能妨害物權的行為導致了權利人不能正常行使其權利。此為妨害排除請求權和妨害防止請求權行使的后果要件。換言之，必須以妨害具有違法性為前提。按照通說，以權利人無容忍義務作為判斷標準。倘若妨害程度輕微，按照日常生活經驗判斷，對該等妨害權利人應予以容忍，則權利人不得主張排除妨害。例如，樓下住戶不得對樓上住戶的輕微腳步聲主張妨害排除請求權。
（2）是否需要證明相對人存在主觀過錯
換言之，相對人善意抑或惡意，對妨害排除請求權和妨害防止請求權的行使是否存在影響？該請求權的行使不以相對人具有過錯為要件。排除妨害請求權旨在除去物權人行權的障礙或侵害，恢復物權的完滿狀態，只要相對人阻礙或危及物權人的權利，權利人均可以要求行為人排除妨礙。這一點不同于侵權責任。
（3）妨害或者可能的妨害產生的原因與相對人有一定聯系
換言之，相對人對妨害或可能妨害有無主觀上之故意或重大過失，不影響權利人對其提出排除妨害或者消除危險的請求，但是妨害或可能妨害須和相對人有事實上的牽連。
（4）妨害排除、妨害防止請求權不適用訴訟時效
妨害排除請求權和妨害防止請求權為物權請求權，旨在保護物權的完滿。《民法典》第196條第1項對此也有也明確規定。
（5）關于舉證責任
權利人應當舉證證明被排除的妨害具有非法性。如果權利人負有容忍義務，則即便構成妨礙，權利人也不得主張排除。例如，相鄰不動產之間，權利人不得對任何妨礙都主張排除，對一些出于有利生產、方便生活等原因，不得不實施的妨礙行為，行為人應予容忍，不得主張排除妨害。但如果相鄰不動產一方對另一方的妨害超出了必要的限度，另一方則可以提起排除妨害的請求。對此，權利人應承擔舉證責任。消除危險是針對尚未發生的侵害，該危險雖未發生，但存在發生的可能，給權利人帶來現實的風險，對于這種可能的侵害，權利人可以請求相對人為或者不為一定行為。審判實踐中需注意的是，被侵害的風險是現實可能的，而不是權利人的臆想，因此權利人須對該危險發生的可能性承擔一定的舉證責任。
（6）關于排除妨害的費用承擔問題
《民法典》對此沒有明確規定。原則上應當由妨害人承擔排除妨害的費用。但此時應當考慮妨害人與妨害的發生之間的關聯度。如果妨害人沒有過錯，權利人雖然可以行使排除妨害請求權，但自己承擔或者合理分擔排除妨礙的費用更加合理一些。
解答出處
摘自最高人民法院民法典貫徹實施工作領導小組主編：《中華人民共和國民法典物權編理解與適用（上）》，人民法院出版社2020年版，第195～197頁。
所有權之國家所有權和集體所有權、私人所有權
04
實踐中遇到有關隕石所有權的歸屬問題應如何認定？
相關法條
第二百五十條 【自然資源的國家所有權】森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源,屬于國家所有，但是法律規定屬于集體所有的除外。
解答
具有重要科研價值的隕石應屬于自然資源，歸國家所有。具體理由如下：
（1）參照相關部門規章的規定，可以認定具有重大科研價值的隕石屬于國家所有。依據《地質遺跡保護管理規定》第7條第3項的規定，“具有重大科學研究和觀賞價值的巖溶、丹霞、黃土、雅丹、花崗巖奇峰、石英砂巖峰林、火山、冰川、隕石、鳴沙、海岸等奇特地質景觀”，作為地質遺跡應當予以保護。而依據該規定第4條，“被保護的地質遺跡是國家的寶貴財富，任何單位和個人不得破壞、挖掘、買賣或以其他形式轉讓。”據此可知，具有重大科學研究和觀賞價值的隕石是國家的寶貴財富。在目前法律沒有明文規定的情況下，此部門規章應當作為確定隕石歸屬的重要參照依據。
（2）在法無明文規定的前提下，依據體系解釋的方法，宜認定具有重要科研價值的隕石屬于自然資源的范疇，歸屬國家所有。一方面，依據《辭海》對自然資源的定義，其是指天然存在并具有利用價值的自然物。因此，自然資源應當是一個開放性的概念，除既有法律和社會觀念明確確認的種類外，不應排除新的自然物納入自然資源范圍內。從這一角度講，隕石通常具有較高的科研價值，且具有稀缺性，將其列入自然資源的范疇似無不妥。另一方面，我國《憲法》第9條規定，礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國家所有，即全民所有。本條進一步規定，森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，但法律規定屬于集體所有的除外。在《民法典》并未明確界定自然資源含義的背景下，采取“等外”解釋的方法，在體系上要以“等內”的內容作為參照。《民法典》第250條“等內”的內容是“森林、山嶺、草原、荒地、灘涂”， “等外”的內容有必要與這些類型大致相當，即作為《民法典》第250條規定的典型形態是森林、山嶺、草原、荒地、灘涂，它們都是重要的自然資源，而非價值較小的自然資源。隕石雖然屬于自然資源，但要歸屬到《民法典》第250條所規定的“自然資源”范疇，就必須具有重要的科研價值。至于是否重要，則需要在審判實踐中根據案件具體情況征詢有關部門意見來予以認定。
（3）從價值導向和利益衡量上講，也有必要將具有重要科研價值的隕石確定為國家所有。對具有重要科研價值的隕石，將其歸屬于國家所有，有利于國家的科研活動，有利于探索未知的世界，實現人類的福祉。如果適用先占規則將其歸屬于個人所有，則可能影響相關科研活動的進行。將具有重要科研價值的隕石作為自然資源屬于國家所有，并不是要過度擴張國有的范圍，而是在一定程度上考慮到了對隕石的充分和有效利用。通常而言，隕石屬于高度稀有的自然資源，具有很高的科研價值。針對隕石的科研成果很可能帶來重要的公共福利。從經濟學上看，法律之所以確認和保護財產權，在很大程度上是為了激勵財產權人去創造社會財富。但對于隕石這樣的自然資源，其通常是因為偶發因素產生并被人們所發現的。換句話說，這類自然資源并不需要人們付出巨大的成本去創造和發掘。因此，法律沒有必要通過賦予發現人所有權來激勵隕石財富的創造。當然，有必要依法給予隕石發現人一定的獎勵，這也與（原）《民法通則》第79條第1款規定對于埋藏物、隱藏物的發現者給予表揚或者物質獎勵的基本精神是一致的。
（4）沒有必要將沒有重要科研價值的隕石都規定為國家所有。
從《民法典》第250條和第251條的規定來看，自然資源屬于國家所有，要么是因為此類自然資源具有重要的價值，要么是出于保護特定的野生動植物資源的需要，并非所有的自然資源都屬于國家所有。例如，野生動植物資源歸于國家所有，但這并不意味著路邊的野花、野草都歸屬于國家所有，只有列入國家相關法律保護范圍的動植物資源，才歸屬于國家所有。隕石也屬于一種自然資源，在確定隕石的法律歸屬時，原則上也應參照上述規則。從實際情況來看，隕石的類型多種多樣，并非所有的隕石都具有重要的科研價值，小塊的隕石可能不具有重要的科研價值和其他價值，有的地方甚至已經出現了隕石市場，從而為這些小塊隕石的交易提供場所。因此，對于那些沒有科研價值的隕石，從《民法典》保護私權的理念角度出發，也沒有必要將其歸屬于國家所有。
解答出處
摘自最高人民法院民法典貫徹實施工作領導小組主編：《中華人民共和國民法典物權編理解與適用（上）》，人民法院出版社2020年版，第250～252頁。
所有權之業主的建筑物區分所有權
05
司法實踐中如何依據《民法典》判定利用建筑物共有部分產生的收益歸屬？
相關法條
第二百八十二條 【共有部分的收入分配】建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。
解答
第一，在開發商、物業服務企業或者其他管理人將小區內車位、車庫出租給業主之外的第三人獲利，或者利用走廊、樓梯、過道、電梯間設置廣告位，或是利用外墻及樓頂設置廣告墻及廣告塔獲取利益的，業主或者業主委員會作為原告起訴開發商、物業服務企業或者其他管理人主張歸還收益的，人民法院應當予以支持。
第二，共有部分在物業服務企業或其他管理人物業管理期間所產生的收益，應屬全體業主所有。但也要明確所謂的收益，應是收入扣除必要的服務管理成本之后的收益，此共有部分的收益，應為共有部分收入與成本支出的差額。物業服務企業或其他管理人在實施物業管理期間其服務的對象為小區業主，而其對共有部分進行管理時業主并不給予報酬，因此，應當允許物業服務企業或其他管理人扣除管理共有部分時產生的合理成本，否則對其不公平。而物業服務企業或其他管理人應當提供對共有部分進行管理的收入和支出報表等證據證明所發生的費用為合理成本。
第三，物業服務公司不得主張以共有部分收益抵銷部分業主欠付的物業管理費。根據法律規定，要進行債務抵銷，當事人之間應當互負債務，互享債權。欠付物業管理費的為部分業主，為單個的主體；而共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。此時雖然包括了該部分欠費業主，但兩者有本質的區別。因此，雙方債權債務主體不同，不符合法定抵銷的規定，因此，對物業服務公司行使抵銷權的主張，人民法院不應予以支持。
解答出處
摘自最高人民法院民法典貫徹實施工作領導小組主編：《中華人民共和國民法典物權編理解與適用（上）》，人民法院出版社2020年版，第400-403頁。
相鄰關系
06
如何理解《民法典》中利用相鄰權利人不動產的范圍和相鄰各方的權利義務？
相關法條
第二百九十二條 【相鄰土地的利用】不動產權利人因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的,該土地、建筑物的權利人應當提供必要的便利。
解答
利用相鄰權利人不動產的范圍包括土地和建筑物。實踐中，不動產權利人因修建施工需要利用相鄰權利人土地的情況較為常見，利用相鄰權利人建筑物的情況則相對較少。利用相鄰權利人土地、建筑物的情況包括臨時通行，搭腳手架、工棚、工作平臺，堆放建筑材料、挖掘管線地溝等。利用相鄰權利人的建筑物部位和面積應酌情而定，不限于外墻和屋頂。
因修繕房屋、建筑施工、鋪設管線等引起的相鄰關系有兩個特點：一是“臨時利用”，二是“必須利用”。所謂“臨時利用”，亦即利用相鄰土地、建筑物的時間較為明確，因特定事由在特定時間利用，排除永久利用。與相鄰通行權相比，后者不限定通行的期間。臨時利用的時間通常為修建施工期間，施工結束立即撤出并恢復原狀，不得無故拖延。所謂“必須利用”，是指這種利用具有必要性與合法性，利用相鄰權利人土地、建筑物的理由客觀存在并且充分，修建施工按規定經過了行政審批。鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線往往涉及社會公眾利益，如果不利用相鄰權利人的土地、建筑物，施工就無法正常開展，不僅可能造成一定的經濟損失，而且可能嚴重影響企業生產和居民生活。相反，如果這種利用不是“必須”的，不動產權利人經過努力可以自己解決，相鄰權利人可以拒絕向其提供便利。
審判實踐中，審理此類相鄰權糾紛案件，應當根據不同案情，綜合適用相關法律法規。即不僅要依照民事法律規范確認雙方當事人的權利義務，而且要依據相關行政管理法律法規規章的專門規定審查行為人是否具有相鄰權和在何種情況下才能行使相鄰權。不動產權利人在利用相鄰不動產過程中給相鄰權利人造成損失的，應當予以補償。
解答出處
摘自最高人民法院民法典貫徹實施工作領導小組主編：《中華人民共和國民法典物權編理解與適用（上）》，人民法院出版社2020年版，第456-459頁。
共有理解與適用
07
審判實踐中如何依據《民法典》審查共有人對共有物處分、重大修繕和變更性質或者用途的處分權？
相關法條
第三百零一條 【共有物的處分、重大修繕和性質、用途變更】處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕、變更性質或者用途的,應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意,但是共有人之間另有約定的除外。
解答
共有物的處分包括事實上的處分與法律上的處分。事實上的處分是指對物進行物理上的處置，例如消費、拆除、拋棄等；法律上的處分是指出賣、贈送等權利轉讓行為。事實上的處分將會導致所有權的標的不再存在；法律上的處分導致物權發生轉移。處分對共有產生重大影響，不應當由單獨的共有人或少數共有人行使處分權。共同共有的物權處分，應當由全體共有人一致同意，自不待言，但《民法典》第301條對按份共有規定的是三分之二多數決，而非按份共有人一致同意，其理由在于，如果按份共有所有物的處分采取一致同意的方式，可能會影響共有物的效益的發揮，另外，按份共有的處分采取一致同意的方式，也容易引發按份共有人之間的內部矛盾，物之利用效率不高，亦可能導致交易機會的喪失。因此，大部分國家和地區的民法采取多數決的方式，即按照多數按份共有人的意志對共有物進行處分。我國《民法典》采取的是“占份額三分之二以上”的按份共有人同意的標準。
對共有物的重大修繕，是在不改變共有物性質的前提下，提高共有物的效用或者增加共有物的價值的行為，例如舊房翻新。對共有物進行重大修繕，對各共有人有巨大影響。一是重大修繕可能需要共有人承擔相關費用；二是重大修繕可能改變物的物理結構；三是重大修繕可能對共有物的利用造成臨時的不便。因此，我國《民法典》將重大修繕列為應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意的范疇。
須注意的是，《民法典》第301條與（原）《物權法》第97條比較，有一處發生了重要改變。即《民法典》第301條增加了“變更性質或者用途”的情形，即變更性質或者用途的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。所謂“變更性質或者用途的”行為，對共有物具有重大影響，可能會給共有物帶來更大風險或者增加共有人的費用，當然也可能給共有人帶來更大收益，因此按照處分和重大修繕的標準來對待變更性質或者用途的行為，是合理的。
《民法典》第301條盡管規定了對共有物的重大修繕、變更性質或者用途的，須經過按份共有人多數決或共同共有人一致同意，但仍遵循意思自治原則，即共有人之間另有約定的除外。在審判實踐中，遇到共有物處分、重大修繕和變更性質或者用途等糾紛時，首先應審查共有人對此是否有約定，如果有約定且不違背法律強制性規定或有悖于公序良俗者，應認可約定的效力。同時在審判過程中，應注意對不同意者的權利保護。
解答出處
摘自最高人民法院民法典貫徹實施工作領導小組主編：《中華人民共和國民法典物權編理解與適用（上）》，人民法院出版社2020年版，第497-498頁。
08
依據《民法典》新增規定，按份共有人轉讓份額時，應如何行使優先購買權？
關聯法條
第三百零六條 【優先購買權的實現方式】按份共有人轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額的,應當將轉讓條件及時通知其他共有人。其他共有人應當在合理期限內行使優先購買權。
兩個以上其他共有人主張行使優先購買權的,協商確定各自的購買比例;協商不成的,按照轉讓時各自的共有份額比例行使優先購買權。
解答
實踐中存在大量按份共有人轉讓其份額未通知其他共有人，損害其他共有人的優先購買權的情形，因此《民法典》的這一新增規定具有重要意義。具體須注意如下問題：
一、通知的要求
按份共有人轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額的，應當將轉讓條件及時通知其他共有人。通知的主體為擬轉讓份額的共有人，通知的對象是其他共有人。通知的內容，本條僅規定為“轉讓條件”。通知的內容是前文所述的“同等條件”，還是轉讓人與第三人達成的轉讓合同的全部內容，包括擬受讓人的姓名等信息？可以參照《公司法》有限責任公司股權外部轉讓時對通知內容的要求來理解按份共有人的通知內容，按份共有人應將與第三人達成的交易條件通知其他共有人，以便其他共有人決定是否行使優先購買權。按照本條規定，按份共有人應及時履行通知義務。
二、行權期間
本條規定的合理期限如何理解？（原）《物權法司法解釋（一）》第11條規定，“優先購買權的行使期間，按份共有人之間有約定的，按照約定處理；沒有約定或者約定不明的，按照下列情形確定：（一）轉讓人向其他按份共有人發出的包含同等條件內容的通知中載明行使期間的，以該期間為準；（二）通知中未載明行使期間，或者載明的期間短于通知送達之日起十五日的，為十五日；（三）轉讓人未通知的，為其他按份共有人知道或者應當知道最終確定的同等條件之日起十五日；（四）轉讓人未通知，且無法確定其他按份共有人知道或者應當知道最終確定的同等條件的，為共有份額權屬轉移之日起六個月。”
關于合理期限，可作如下理解：
（1）按份共有人有約定的，按照約定處理。優先購買權的行使期間，按份共有人之間有約定的，按照約定處理。此處的“有約定”要求對具體的行使期間有約定，包括期間的起算點、具體期間的長短、是否存在其他例外情形等。但當事人約定的期限，應當符合公序良俗，具有合理性。
（2）以通知中載明的行權期間為合理期限。通知的內容通常包括轉讓價格、支付方式、支付期限等，通知內容也應包括其他共有人行使優先購買權的行權期限。按照（原）《物權法司法解釋（一）》第11條的規定，轉讓人向其他按份共有人發出的包含同等條件內容的通知中載明行使期間的，以該期間為準。
（3）推定為15日。如果通知中沒有載明優先權的行權期間。對此，（原）《物權法司法解釋（一）》第11條第2項、第3項規定了推定為15日的期間。須注意的是，由于優先購買權的性質應為附有條件的形成權，因此，根據形成權的基本理論，司法解釋確定的15日為除斥期間，不得中止、中斷或延長。該期間的經過將導致優先購買權確定的喪失。
（4）優先購買權的最長期間。（原）《物權法司法解釋（一）》第11條還規定了優先購買權的最長期間。轉讓人未通知，且無法確定其他按份共有人知道或者應當知道最終確定的同等條件的，為共有份額權屬轉移之日起6個月。
三、行權方式
實踐中，轉讓人通常要求其他共有人對是否行使優先購買權進行答復。如果其他共有人并未按照通知要求進行答復，應如何處理？鑒于優先購買權的行權期間一般不會很長，因此，其他共有人只要在該期間行使了優先購買這一事實即可，不宜認定優先購買權這一法定權利因權利人未作答復而消滅。
四、優先購買權的競合
兩個以上其他共有人主張行使優先購買權的，協商確定各自的購買比例；協商不成的，按照轉讓時各自的共有份額比例行使優先購買權。本條的規定類似于《公司法》的相關規定，也是吸收了（原）《物權法司法解釋（一）》第14條的基本內容。（原）《物權法司法解釋（一）》第14條規定：“兩個以上按份共有人主張優先購買且協商不成時，請求按照轉讓時各自份額比例行使優先購買權的，應予支持。”
適用本條的前提是經過協商而協商不成，應當按照“轉讓時”的份額比例行使權利。如果按照共有關系形成時的份額比例行使優先購買權，則對轉讓時的按份共有人不公平。
案例君注：《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>物權編的解釋（一）》第11條沿襲了原《最高人民法院關于適用<中華人民共和國物權法>若干問題的解釋（一）》第11條的規定。
解答出處
摘自最高人民法院民法典貫徹實施工作領導小組主編：《中華人民共和國民法典物權編理解與適用（上）》，人民法院出版社2020年版，第513-516頁。
添附取得物的歸屬
09
依據《民法典》，因添附而獲取物的所有權時，原物之上的權利是否繼續存在？
相關法條
第三百二十二條 【添附取得物的歸屬】因加工、附合、混合而產生的物的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,依照法律規定;法律沒有規定的,按照充分發揮物的效用以及保護無過錯當事人的原則確定。因一方當事人的過錯或者確定物的歸屬造成另一方當事人損害的,應當給予賠償或者補償。
解答
這一情形，通常發生在混合和附合的情形，在善意加工且加工后增值明顯的情況下，也會出現這一問題。
我們認為，首先，添附作為所有權取得的重要方式，屬于原始取得的范疇，因此，因添附而新取得的所有權，將不再承受原有的權利負擔，即該物的所有權因添附而消滅后，該物上的權利負擔即告消滅。
其次，對此可以參照善意取得的相關規則處理，《民法典》第313條規定：“善意受讓人取得動產后，該動產上的原有權利消滅。但是，善意受讓人在受讓時知道或者應當知道該權利的除外。”即如果添附后取得所有權的人明知原物之上有權利負擔的，則其應當繼續承受該權利負擔。
最后，這一情形更多地發生在擔保物權的領域，要注意與擔保物權的物上代位性做好銜接。
案例君注：《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>有關擔保制度的解釋》第41條規定，抵押權依法設立后，抵押財產被添附，添附物歸第三人所有，抵押權人主張抵押權效力及于補償金的，人民法院應予支持。抵押權依法設立后，抵押財產被添附，抵押人對添附物享有所有權，抵押權人主張抵押權的效力及于添附物的，人民法院應予支持，但是添附導致抵押財產價值增加的，抵押權的效力不及于增加的價值部分。抵押權依法設立后，抵押人與第三人因添附成為添附物的共有人，抵押權人主張抵押權的效力及于抵押人對共有物享有的份額的，人民法院應予支持。 本條所稱添附，包括附合、混合與加工。
解答出處
摘自最高人民法院民法典貫徹實施工作領導小組主編：《中華人民共和國民法典物權編理解與適用（上）》，人民法院出版社2020年版，第583-592頁。
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依據《民法典》如何處理未取得出租人同意擅自裝飾裝修租賃房屋的行為？
相關法條
第三百二十二條 【添附取得物的歸屬】因加工、附合、混合而產生的物的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,依照法律規定;法律沒有規定的,按照充分發揮物的效用以及保護無過錯當事人的原則確定。因一方當事人的過錯或者確定物的歸屬造成另一方當事人損害的,應當給予賠償或者補償。
解答
實踐中，承租人在未經出租人同意的情況下，擅自對房屋進行裝飾裝修而引發的糾紛不少。承租人未取得出租人同意，擅自在租賃房屋上進行裝飾裝修，改變了租賃房屋的形態，因而構成了對房屋所有權人的侵害，依法應當承擔侵權責任。
我們認為，承租人未經出租人同意進行裝飾裝修的，即應認定構成侵權，承擔侵權責任。在承租人惡意添附構成侵權的情況下，承租人不得要求出租人就其裝飾裝修的投入進行補償。因為在這種情況下，承租人的裝修投入應當作為其損失，在其主觀上存在過錯的情形下，應由其自行承擔。在承租人侵權的情況下，也不能適用公平原則要求出租人補償承租人損失，在一方當事人有過錯的情況下，并無公平原則可適用。在承租人構成侵權的情況下，出租人不僅不補償承租人的裝修投入損失，還有權基于房屋所有權主張排除妨害，并要求有過錯的承租人承擔恢復原狀的拆除費用，并就裝飾裝修中的其他損失請求損害賠償。添附解決的是所有權的歸屬問題，作為一種專門用于解決物的有效利用的法律制度，添附獨有的價值在于促進物的有效利用，在發生添附的情況下，要恢復原狀往往事實上已不可能，繼續維持該添附物有利于維護經濟價值，避免財產的浪費。
因此，在確定權屬時，法律不允許破壞物的一體性而強行將添附物拆除，并以物歸原主的方式來明確物的所有權。在某木器加工廠與張某仔房屋租賃合同糾紛中，法院裁判認為，按照裝飾裝修物與租賃房屋的結合程度有可分離（即未形成附合）和不可分離（即形成附合）兩種形態。裝飾裝修物已與房屋結合在一起形成繼續性和固定性的，非毀損不可分離或者雖可分離但花費巨大，可以認定形成附合；裝飾裝修物與房屋未完全結合尚未達到不可分離狀態，則不能認定形成附合。而就侵權責任的承擔而言，此只是解決損害賠償的問題，即對房屋所有權人的救濟問題，并不涉及所有權歸屬，這與添附制度是兩個問題，并不沖突。
解答出處
摘自最高人民法院民法典貫徹實施工作領導小組主編：《中華人民共和國民法典物權編理解與適用（上）》，人民法院出版社2020年版，第583-592頁。
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