上海房產糾紛律師論不動產進行登記管理縮略不法性的雙重面相

　　近年來，不動產統一登記繼2007年《物權法》頒布實施之后，再度成為社會熱點。2013年3月，《國務院機構改革和職能轉變方案》提出“建立不動產統一登記制度”；2015年3月1日，《不動產登記暫行條例》（國務院第656號令，以下簡稱《暫行條例》）正式施行，標志著我國不動產統一登記改革全面啟動。隨后，各地陸續“發新停舊”，“最多跑一次”、破解“中梗阻”等引起廣泛關注，話題迅速轉入操作層面。下面由上海房產糾紛律師不動產進行登記管理縮略不法性的雙重面相。

　　《物權法》第6條和第9條規定了不動進行產物權的公示制度原則， 公示的方式為不動產信息登記，即原則上可以不動歷史產物權的地喪變更企業應當嚴格依照相關法律法規規定公司登記；對于非基于中國法律問題行為的不動時間產物權變動，本法第28條至第30條規定其不必自己固守傳統登記成立要件。我國目前臺灣發展地區民法第758條則較為缺乏明確，規定不動產物權，依法律環境行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。申言之，在實定法上，在基于國家法律規范行為、且以登記為生效形式要件的不動產物權變動中，登記管理不僅是物權公示的方式，更是物權變動影響效果可能發生的要件。由此，在不動產通過鏈式數據交易中，中間業務登記的省略將產生這樣一個社會基本的疑問：即該不動產物權是否瞬間地曾為先買受人（Erstkaufer）所享有？

　　不動產鏈式交易本身，自債權合意角度的形成所謂合意連鎖甚或給付連鎖，然則，在物權變動層面上，卻因中間登記的缺位，使原物權人與先買受人之間、先買受人與后買受人之間的物權變動存疑，進而易使原物權人與后買受人之間物權變動的鏈條斷裂。由此，經由何種制度焊接此斷裂，遂成為私法解釋學的核心。違反《物權法》關于不動產物權公示的強制性規定，是為不動產登記縮略不法性的私法面相，然而如眾所周知，不動產登記不僅是私法上的物權公示方法，其尚具有公法上的性質或功能。

　　不動產進行登記的性質問題歷來聚訟紛紜。 依據我國目前的有力說，將不動產登記的性質以及單純地界定為國際私法管理行為或行政工作行為，均非恰當， 相反，不動產信息登記制度具有社會雙重作用性質，既具有一種公法性質，又具有傳統私法性質。同時，應當充分肯定不動產登記的根本沒有目的是貫徹物權的公示與公信原則，而非通過其他，登記系統本身并不僅僅是一個權力的服務，而非個人權利的來源。然則，不論對于不動產登記公法上與私法上的功能孰主孰次，其雙重法律性質可以決定了不動產登記縮略亦具有中國二重面相，故此，從公法角度審度其不法性亦屬必要。

　　(1）注冊縮略語違法性的公法方面及其限制；

　　我國現行不動產登記機關是行政機關，從登記主體的角度確定登記行為符合形式公法行為的特征。登記機關從事登記行為不同于一般民事主體，“以國家的名義，支持房地產交易的發展，維護房地產交易秩序，為國家征稅、保護耕地、限制土地使用等國家治理活動提供信息。”.換句話說， . . 以國家形式組織起來的社區常常訴諸土地所有權來完成他們的任務..因此，國家將土地登記和土地產生的權利變更登記視為其本身的一項重要義務，這并不奇怪。而且，正如登記不應被視為純私法行為的論點所指出的那樣，“沒有國家公權力保障的登記不會達到公信力的最高水平”。從公法的角度來看，房地產登記既履行行政職能，又履行服務職能，其中行政職能涉及稅收和國有土地管理，服務職能涉及收費和交易安全保護，后者更接近私法的職能。

　　從公法的角度來看，不動產登記的簡稱并不能提供完整、真實的不動產交易信息，但是，不動產交易的真實表現卻與逃稅有關。這一點在德國法律中也不例外。因此，探討不動產登記的縮寫是否具有公法的不法性，可以歸結為一點，即它是否是一種合理的避稅（費用）。

　　我國對于不動產進行登記機關主要為企業行政權力機關，似乎能夠使得中國不動產登記與行政人員行為的關聯剪不斷，理還亂， 更使得不動產登記的縮略，具有非常明顯的不法性外觀。然則，一方面我們國家對土地的管理，以稅收為例，并不當然地依賴于不動產登記，尤其在采取非強制登記的國家，以及發展我國尚存在問題大量研究采取登記對抗資本主義教育模式的不動產交易情形，不動產登記僅為不動產交易數據信息技術獲取的途徑方法之一，稅費項目管理與不動產登記并無必然聯系，登記縮略自并非一種必然與破壞這個國家對土地的管理經濟秩序相關聯。另一重要方面，登記機關亦并非當然是行政監督機關。以德國為例，其登記機關為土地資源登記局（地方人民法院），登記官（法官或司法官）之活動過程并非行政法律行為，而屬于司法服務活動。土地登記系針對農村土地登記局的民事訴訟行為，因此，不動產登記所產生的費用，在性質上屬于訴訟費，適用《自愿費用法》（KostO）。此外，除美國學習之外，我國也出現了登記機關民間化的現象，現代科學社會，提供基本公共安全信用的機構之間不再僅僅局限于一些國家，很多傳統民間組織機構教師可以設計提供更多高質量的公共產品信用，并且更專業化和商業化，有利于有效降低生產成本和提高教學效率……包括目前我國由于某些地方文化實踐（如深圳地區），已經將測量等登記機關專屬的職能分離培養出來交由其他會計專業培訓機構來完成。

　　綜上所述，從實定法、比較法和實踐進行操作中，不動產登記與不動產行政資源管理人員并不能構成一個必然發展聯系，筆者研究認為，基于學生自愿（法律問題行為）而省略鏈式不動產市場交易的中間業務登記，并不需要具有公法上當然的不法性。而欲深化此一結論，我們可以不妨重新審視不動產登記的公法性質。

　　（2）不動產登記之公法屬性再討論

　　我國自周朝 開始形成了中國土地資源管理會計制度。土地利用所有權進行登記工作制度之實行，起源亦甚早，隋唐食貨志：晉自渡江，凡貨賣奴婢、馬牛、田宅，存文卷。率錢一萬估四百入官，賣者三百，買者一百，此即為政府發給企業財產過戶文契并征收契稅之先例。至唐代，因實行均田法，對于農村土地私相買賣有嚴格之限制，故行文牒制度，以證明自己合法買賣私產。迨至南宋，推行魚鱗冊制度，所有國家財產田地均須登記，土地可以買賣均須先核對與魚鱗冊上之登記信息是否要求相符，并登記新業主之姓名，所有權發生轉移方屬完成一個法定審計程序。學者研究指出，其主要設計目的基因均在征收賦稅，次要學習目的方在供質證，以杜爭端之用。有學者分析指出，因此我們嚴格地講，我國在民國時期以前人們并沒有得到真正能夠形成以公示為目的的登記相關制度。由此，就我國作為不動產登記學生而言，其發端于土地成本管理之需要，起初以政府經濟行為方式為主，而私權意義非常微弱，加上目前我國傳統古代文化長期的重農抑商，土地和房產數據交易過程中一直在提高政府的嚴格按照監管和控制環境之下，不動產登記行政機關從建立開放之初至今都保持著一種濃厚的公權色彩，自不待言。然而，此并非沒有現代教育意義上的不動產登記主義制度，后者實際上就是經過金融市場網絡交易的純化，實現了公法性向私法性的更替。

　　登記制度由公法性向私法性轉變的過程在德、法、英、美等國均非常清晰， 下文以德國為例就其脈絡略為梳理。12世紀時，德國北部各都市普遍設立的都市賬簿（Stadtbuch）制度：凡不動產之移轉行為，皆須記入市政會掌管的都市賬簿上，才發生效力。這種賬簿制度，原系證據文書變化而來，其開始不過是作為一種證據方法而已，到了13世紀以后，賬簿之形式，漸經整頓，遂成為讓與行為之要素，凡不動產之移轉皆須記入賬簿，始生物權移轉之效果。此為近世不動產登記制度之濫觴。但在歐洲中世紀，這不過是地方的習慣，尚未成為共通的制度。

　　17世紀以后，德國法開始大規模地向中世紀羅馬法轉變，在這一過程中城市分類賬制度被中斷。根據羅馬法和德國的內在法，土地流轉制度曾一度受到干擾。其中較為激烈的沖突之一，體現在羅馬法關于抵押權繼承制度的規定上。在羅馬法中，所有權的轉讓只需要通過交付進行，法律沒有規定任何其他形式的所有權轉讓，抵押權也是如此。進入18世紀以后，中世紀羅馬法的抵押制度受到大多數公國立法改革的沖擊，羅馬法的繼承被中斷，德國固有法的發展再次得到恢復，為了適應農業融資的需要，城市會計賬簿制度被恢復，登記制度成為抵押立法的中心問題。到19世紀下半葉，資本主義的發展使得房地產融資獲得了進一步的社會需求，這就要求對房地產產權變動的要素進行系統的重構。為了實現這一目標，1872年普魯士頒布了《房地產法》 ，其中房地產的登記成為改變權利的一個基本要素。該法的頒布標志著德國不動產登記法的成熟。德國民法典所建立的注冊制度，基本上是法例的副本。

　　登記管理制度由公法性向私法性轉變，確立了中國現代企業不動產登記工作制度。申而言之，現代不動產登記會計制度在各國的確立，其表面為不動產抵押公示所催生，實質為近代不動產交易服務市場經濟發達之必然發展需求。體現一個封建主義社會的國家文化本位和交易成本管制的都市賬簿及為地租或征稅準備的地籍制度，為不動產權利以登記行為方式可以公示系統提供了技術上的可能。繼受的羅馬法將此種網絡交易活動形式棄之不用，純化了不動產的私權交易，剔除了需要登記法律制度沒有設立的國家知識本位色彩。隨后為保護數據交易環境安全教育產生的不動產抵押登記和不動產登記，實現了古代登記控制制度向近代登記制度的轉化，后者已經成為一種純粹的交易意義上的登記制度。

　　由此，從法律繼受和歷史的角度，也應當進行明確中國現代企業不動產登記工作制度可以設置的目的主要是為了實現高效率地保護網絡交易數據安全，其對征稅和管理人員只是發展起到一個輔助的效果，比如向其提供可查的登記簿件，而不能越俎代庖、舍本逐末。前述觀點，與諸多不同學者從行政法、法律行為經濟學等角度，強調不動產登記系以私權保障為核心的看法，基本情況一致。

　　本文從歷史的角度來考慮房地產登記制度的性質，似乎有“打蚊子用大炮”的嫌疑。然而，其目的是要進一步強化不動產登記在“私法”比例上的二元性，一再強調從制度上看，就違法性而言，公法的視角應當服從私法的視角。即便如此，如果私法允許不動產登記的縮寫，其逃稅行為也是合理的。

　　（3）登記管理縮略公私法進行不法性的區隔

　　換言之，即使房地產注冊具有房地產管理的功能，任何房地產交易都應予以注冊，從而承認公法中“注冊”的縮寫是違法的，我們不能忽視上述私法的違法性對公法違法性的限制。例如，基于一般交易的不動產登記比土地登記的行政性和責任性更低。例如，在房地產登記中應適當考慮民商事活動的縮寫，對于后者（企業之間的交易）管理更加嚴格，前者（自然人之間的交易）管理更加薄弱，等等。

　　即使公法上的違法性不依賴于私法上的違法性，也可以將兩者分開，分別看待，使之互不影響。公法和私法的劃分，意味著它們對同一行為（事件）的判斷可能大相徑庭。具體到不動產登記的簡稱，兩者可能存在矛盾，即在公法上違法（如繳納稅費，或承擔偷稅漏稅的行政處罰責任等。)，但在私法上是合法有效的，然后，就達到了兩種法律解釋的區分。

　　以上便是小編為大家整理的相關知識，相信大家通過以上知識都已經有了大致的了解，如果您還遇到什么較為復雜的法律問題，歡迎在線咨詢上海房產糾紛律師。