上海房產律師來回答房屋使用的是臨時用電是否構成違約

　　被告 XXX 公司主要從事精裝商品房的開發、預售活動。2009年，被告與原告何某簽訂了《 AA 城商品房銷售合同》 ，協議規定： XXX 公司在2011年6月30日前交付房屋，與房屋正常使用直接相關的基礎設施及配套設施，包括電力供應，必須符合使用條件，否則被告將被視為違約延遲交付房屋。何某住宅發現該住宅連接的是臨時用電而非城市生活用電，認為被告應對違約負責。上海房產律師就來為您講講有關的問題。

　　AA 市 BB 區人民法院經審理，認為被告已經履行了合同義務，因為房屋交付前已經通過驗收，原告也已經接通了電力。原告的要求被駁回。

　　原告不服一審判決，上訴至AA市第五中級人民對于法院。AA五中院認為，被告為涉案房屋接通的是臨時用電，不能得到滿足不同城市社會生活發展所需，不符合市場交易活動目的，應視為違約，遂改判被告需要承擔違約行為責任。

　　本案的爭議問題焦點是，合同進行約定的“通電”如何正確理解，被告在約定時間期限前為原告的房屋接通臨時用電信息是否存在違約。預售合同條款的解釋應當考慮到合同的公正性。以契約自由為代表的意思自治是整個私法的基礎，以誠實信用為代表的權利本位是私法的中心。

　　一般來說，當事人享有完全的行為自由、意思表示自由和平等的交易能力時，應當充分尊重當事人的合同自由和權利，不應當受到外部勢力的干涉。然而，現代市場是復雜的，特別是在一些特定的行業或領域，雙方的交易能力往往是明顯的不對稱，適當的外部干預是必要的，以平衡合同自由和公正。

　　本案屬于預售商品房買賣合同糾紛，雙方交易的是期房而非現房。首先，被告作為全國知名的大型地產企業，其占有的社會資源和信息量是作為相對方的原告所無法企及的，因此，在預售合同的整個締約、履約過程中，被告一直處于主動和優勢地位，掌控更多的關鍵信息，擁有更多的話語權；相反的，原告等購房者多處于被動地位，信息基本來源于對方，沒有更多與對方討價還價的機會。

　　其次，關于房屋交易的專業知識，作為專業團隊的被告，相對于一般購房者的原告而言，同樣具有絕對的優勢；而對于期房，被告還擁有對未來房屋質量、小區及周邊環境等關鍵信息的絕對掌控，原告對此知之較少，締約多是基于對被告的信賴，這種信賴甚至是盲目的。

　　再次，售房者并不會及時、準確、完整地披露所有的交易信息，以便充分滿足購房者的知情權，相反，他們通常總是充分利用自己的交易優勢來實現自己的利益最大化?；谏鲜銮闆r，法院對有爭議的合同條款的解釋，在尊重合同自由的同時，也應充分顧及交易的實質正義。

　　合同必須為交易的目的而解釋。合同是當事人真實意愿的表達，其目的是實現特定的交易目的。因此，當合同內容似乎不一致或者相互矛盾時，或者當事人在理解具體術語的確切含義之后有所分歧時，應當首先根據當事人的意思表示的真實或者適當的目的來尋求當事人的意思表示。

　　在這種情況下，商品房是城市住房的來源之一，必須滿足城市生活的需要，其中，穩定的電力供應是基本條件之一。

　　上海房產律師認為，既然合同規定“電氣化”必須符合“使用條件”，那么“電氣化”在這里就必須意味著電力供應能夠長期、持續穩定，通常是指進入城市生活供電網絡。而臨時用電通常不能保證其供電是長期、連續和穩定的，因此不符合《電力供應業務規則》的規定，不能視為“電氣化”，符合合約所規定的“使用條件”。