商品房銷售合同中的違約情況有哪些？上海房產(chǎn)律師來回答

　　2013年11月11日，原告王某與被告中國某公司通過簽訂《上邵家園以及房屋進行安置（租賃）定金可以協(xié)議》，約定要求被告將建筑面積為117、81平方米的上邵家園11幢4號樓301室房屋建設(shè)安置（租賃）給原告，安置（租賃）總價為66萬元，定金5萬元，備注信息內(nèi)容“以上研究所選企業(yè)建筑幢號按施工項目編號數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。上海房產(chǎn)律師就來為您講講有關(guān)的問題。

　　表內(nèi)建筑設(shè)計面積就是僅供我們參考，以現(xiàn)房銷售實際情況為準(zhǔn)”。該協(xié)議還約定了付款管理方式、付款工作時間、交付系統(tǒng)使用環(huán)境條件及日期等內(nèi)容。原告于同年11月11日、11月23日分別向被告公司支付作為定金5萬元、首付款10萬元。

　　另查明：案外人某村經(jīng)濟發(fā)展合作社為建設(shè)上邵家園小區(qū)房屋取得了一些國有企業(yè)土地資源使用權(quán)證、建設(shè)項目用地規(guī)劃許可證和建筑信息工程設(shè)計施工許可證，并授權(quán)被告對該房屋可以進行融資租賃公司經(jīng)營風(fēng)險管理，被告未取得該小區(qū)的商品房預(yù)售許可證和房屋權(quán)屬證書。

　　原告可以認(rèn)為，被告進行出售房屋的行為違反了相關(guān)法律具有強制性管理規(guī)定，雙方企業(yè)簽訂的合同關(guān)系無效，遂向法院起訴，要求我們依法判決結(jié)果確認(rèn)原告與被告公司簽訂的《上邵家園房屋安置（租賃）定金協(xié)議》無效，被告返還購房款15萬元。

　　本案雙方對于在 Shangshaojiayuan 簽訂的房屋拆遷定金（租賃）協(xié)議的法律性質(zhì)存在很大爭議，一方認(rèn)為這是一份房屋銷售合同，另一方認(rèn)為這是一份房屋租賃合同。對合同條款的理解存在爭議的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同的用語、合同的有關(guān)規(guī)定、合同的宗旨、交易習(xí)慣和誠實信用原則，確定合同條款的真實含義。

　　從原、被告公司簽訂的《上邵家園房屋進行安置（租賃）定金協(xié)議》的內(nèi)容通過分析，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為我國商品房預(yù)售合同的定金協(xié)議。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)市場開發(fā)一個企業(yè)將正在發(fā)展建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者對于房屋工程價款的行為。

　　租賃合同是出租人將租賃物交付承租人需要使用、收益，承租人支付租金的合同。本案雖然他們雙方之間簽訂的協(xié)議名為《上邵家園房屋建筑安置（租賃）定金協(xié)議》，且在協(xié)議中也多次提到中國還需簽訂“租賃服務(wù)協(xié)議”。

　　但該協(xié)議還約定了房屋結(jié)構(gòu)基本經(jīng)濟狀況、房屋價格銷售工作方式、房屋總價款、付款這種方式、付款完成時間、交付系統(tǒng)使用環(huán)境條件及日期等內(nèi)容，并且認(rèn)為被告是否按照相關(guān)約定收取了定金和首付款，完全信息不符合房屋租賃業(yè)務(wù)合同的基本技術(shù)特征。

　　《最高國家人民選擇法院提出關(guān)于審理商品房買賣勞動合同關(guān)系糾紛解決案件具體適用不同法律制度若干重大問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第五條明確規(guī)定，商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議必須具備商品房買賣合同的主要教學(xué)內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)能夠按照社會約定收受購房款的，該協(xié)議設(shè)計應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

　　顯然，原、被告簽訂的《上邵家園房屋安置（租賃）定金協(xié)議》更符合商品房買賣合同的基本文化特征，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房預(yù)售合同的定金協(xié)議。

　　在雙方對預(yù)售合同進行格式條款的理解學(xué)生產(chǎn)生影響重大問題分歧時，應(yīng)做出有利于購房者的解釋。合同法和消費者合法權(quán)益保護法規(guī)定，當(dāng)合同關(guān)系當(dāng)事人對格式條款的理解企業(yè)發(fā)生一些分歧時，應(yīng)適用具有特殊需要解釋研究方法，做出對格式條款擬定者不利的解釋，以便通過限制自己權(quán)利濫用，維護社會正常市場交易活動秩序，保障中國消費者個人利益，體現(xiàn)公平正義思想精神。

　　預(yù)售合同是格式合同，一份正規(guī)合同法律文本包含了我們大量的信息，但銷售方對此早已了然于胸，而一般購房者則不同，只有在準(zhǔn)備簽署合同時，他們這樣才能見到正式施工合同文本，并沒有得到足夠工作時間逐條逐款認(rèn)真、仔細地閱讀，對合同重要內(nèi)容的把握發(fā)展往往顧此失彼，甚至稍有遲疑，就會導(dǎo)致喪失簽約機會。

　　因此，上海房產(chǎn)律師認(rèn)為，作為標(biāo)準(zhǔn)格式條款，本案中關(guān)于商品房“通電”的約定，因雙方對其具體文化內(nèi)涵深刻理解能力不一致，法院對此應(yīng)作出不利于被告的解釋，認(rèn)定“通電”并非接入臨時用電，被告之間沒有按約履行責(zé)任義務(wù)。