買房容易交房難，開發商不交房怎么維權

　　買房應該是人生中的頭等大事，在購房時購房者要與房地產商簽訂購房合同。但是每一個房屋的買賣過程都不是一帆風順的，因為各方面的原因時常會有意外發生，那么購房之后遲遲拿不到現房能要求解除購房合同嗎？

         案例詳情

　　李先生準備和女友結婚，為此李先生買了一套期房當做婚房。于是在2019年6月17日李先生與房地產公司簽訂了《商品房預售合同》一份，以100萬的價格購買一處房產及地下車庫一間，合同中約定最遲于2021年1月交房，逾期超過90天，李先生有權單方面解除合同。合同簽訂當天，李先生向房地產公司支付首付款30萬元，剩余房款通過銀行抵押貸款交付給房地產公司。交房時間到期后，100萬已經全部付清，但是李先生卻沒等來自己的婚房，于是李先生找到房地產公司，要求解除合同并賠償違約金。李先生與房地產公司協商再三均無果，于是將房地產公司告上法院，要求解除合同，房地產公司返還支付款及利息并且賠償違約金。

　　法院審理后認為，房地產公司逾期交房的行為是不合法的，應當解除合同并賠償違約金。在法院的調解下，房地產公司與李先生解除了合同。愿意一次性返還李先生購房款100萬元及利息3萬元，賠償違約金2萬元。

　　商品房逾期交房糾紛如何處理，怎么維權？

　　1、如果開發商違反了法定的和約定的交房條件規定而構成逾期交房違約行為時，購房人可拒絕收房，直至達到法定和約定交付條件為止。

　　2、因逾期給購房人造成的損失，可依據最高院關于商品房糾紛解釋的規定，要求開發商按照同類房屋租金標準予以賠償。

　　3、當開發商逾期，經催告后起三個月的合理期限仍未履行的，購房人有權解除合同；或未經催告，在一年內購房者仍有權解除合同。

　　4、如果購房人已經按照約定的時間收房，即便是不符合約定或法定的條件而交房，則開發商也不承擔逾期交房的違約責任，而承擔因其他違約行為而帶來的違約責任。

　　《房屋買賣合同司法解釋》第十五條規定，根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款；

　　經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

　　法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。

　　?購房人主張逾期交房或辦證違約金的，訴訟時效應當自合同約定的交房或辦證期限屆滿的次日起計算。購房人舉證證明存在向開發商提出過交房或辦證請求的，訴訟時效中斷，訴訟時效重新計算。開發商未在一審法庭辯論終結前提出時效抗辯，在二審、再審審理過程中再提出時效抗辯的，不予支持。這就要求購房人應及時維護自己的合法權益。

　　收房注意2件事：

　　1、注意截止日期。一般情況下，開發商規定的收房時間是在收房通知書寄出的30天內進行收房，所以業主要在這個時間內安排好收房時間，去樓盤收房。

　　2、接到入住通知書后,首先應進行判斷開發商之間是否是如期交房。若逾期交房,則應提出處理意見,并根據開發商的答復決定自己是否前往收房,按通知上約定的時間我們前往收房。

　　注意:收房的期限,錯過收房日期麻煩多。交房日期可提早一個不可推遲。若實際交房日期超過了合同上約定的交房日期,可考慮向開發商按合同管理索賠。有特殊情況我們不能如期到場的,可以采用書面表達形式存在委托親友、律師進行,也可及時與開發商之間聯系,商議另行約定收房時間,并以書面語言形式以及確認。若購房者在約定一定時間內沒有到指定地點辦理業務相關收房手續,從法律角度分析來說,則一般被視為開發商已實際將該房交付買家用戶使用,買家應從通知單的期限之日起承擔購房風險責任及稅費。

　　一直不收房的影響：

　　一、對于業主來說

　　將失去該期限的利益，同時也承擔部分物業費違約金，根據相關規定表明如果業主自身原因不收房，將默認業主同意收房，并開始收取物業費，即未在此期間辦理入住但超過收房期限則仍需要繳納物業費。

　　二、對于開發商來說

　　1、承擔在房屋未交付前的損毀以及風險

　　如果你還沒有收房，由開發商大量承擔的風險，根據有關規定，房屋交付之前，由賣方承擔風險，交付后由買家承擔了。因此，在這段時間內，開發商仍然是負責我們的房屋，損壞，或者一些事故造成的損失，開發商還是要承擔責任。

　　2、開發商仍然要對銀行風險承擔連帶擔保責任

　　在貸款合同中，一般由開發商承擔辦理產權證，所以如果不能順利領取房屋，開發商應就我們的貸款向銀行承擔連帶擔保責任，即一旦我們不按時還款，銀行可選擇起訴開發商，所以只有在辦好了產權證，并交付給銀行質押，開發商的擔保責任方能解除。

　　3、逾期交房可能承擔被起訴的風險

　　一旦無法按時交房，業主有權起訴開發商，但一旦他們起訴，雖說開發商不一定會敗訴，但是為此要請律師，要出庭，甚至還要面臨二審，很麻煩，弄不好還會敗訴，承擔敗訴的后果。

　　收房時還需確定以下幾點：

　　一、是否達交付條件

　　1、有無《竣工驗收備案表》，《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》是目前收房環節中應該注意的文件。這是國家相關部門，在交房之前對房屋進行相關驗收之后，給出的一個有沒有達到國家規定的交付條件的一個重要體現，只能有這個表才表示房屋達到交付條件，《竣工驗收備案表》對房地產商有著嚴格的約束作用,按照有關規定,表上的每一項都必須報有關主管部門備案,缺少任何一項的話,這個樓盤就是黑樓,是不能入住的,購房者有權拒絕收房。

　　2、《住宅產品質量保證書》《住宅建筑質量保證書》是開發商可以針對我國房屋信息質量及保修期限、范圍問題作出的承諾,必須作為一個購房合同的附件,與購房合同管理具有同等的效力。所以我們提醒收房者要仔細審查其中的具體各款,注意保修期限。

　　3、住宅使用規范，住宅使用規范是針對住宅設計，施工，驗收的具體技術指標，如抗震指標，墻體結構類型等?！督ㄔO工程質量認定證書》、《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》這些證件也需要有。

　　4、如果怕房屋面積不夠，也可進行實測，看是否和合約約定的面積相同。

　　只有具備上述數據文件,才說明房屋已經可以交付。所以收房時先要審查以及相關法律文件,確認房屋已經發展具備交付條件分析之后,才能得到進一步研究進行驗房、結算管理費用、交鑰匙等交接工作。所以我們要對這些技術文件給予高度重視,尤其提示您要看原件而不是復印件。對于這些文件,一方面要驗收它有沒有,另一個人方面也要看驗收這些文件合法性。如果開發商拒絕出示這些證明文件、或文件不全,您可按購房合同第十一條,要求開發商出示，如果開發商不能及時提供基于上述相關制度文件,購房人有權拒絕收房,由此導致產生的延期交房的責任由開發商承擔。