商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)注意的事

　　上海買賣合同律師所講解商品房買賣合同的主要內(nèi)容包括：

　　1、房屋

　　包括房屋的數(shù)量和質(zhì)量?在數(shù)量上應(yīng)明確計(jì)量單位?，?在質(zhì)量上應(yīng)明確房屋是高層建筑還是多層建筑、或是平房?，?以及房屋坐落的地點(diǎn)、房屋的結(jié)構(gòu)、房屋的層次?，?房屋的朝向、房屋的面積、房屋的環(huán)境、配套設(shè)施以及物業(yè)管理等，都必須明確清楚?。

　　2、價(jià)款

　　即一方當(dāng)事人以貨幣形式支付對(duì)方房屋的代價(jià)?，?是買受人最主要的義務(wù)?它既是房產(chǎn)買賣合同中最重要的內(nèi)容之一?，?也是房屋面積、房屋質(zhì)量的價(jià)值表現(xiàn)在合同中應(yīng)明確支付貨幣的名稱、單價(jià)、總價(jià)以及付款方式?。

　　3、履行合同的期限和方式

　　即房屋支付的日期和交付手續(xù)?，?房屋價(jià)款的支付日期和支付辦法等，?房?jī)r(jià)是現(xiàn)金支付還是支票支付?，?是在出賣人所在地支付還是在買受人所在地支付?等。

　　4、產(chǎn)權(quán)登記及費(fèi)用

　　明確產(chǎn)權(quán)登記時(shí)雙方的職責(zé)分工、產(chǎn)權(quán)登記的時(shí)間以及有關(guān)費(fèi)用等。產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記費(fèi)、印花稅、契稅及其他應(yīng)由買受人承擔(dān)的費(fèi)用?，?由買方承擔(dān)。

　　5、房屋基地使用權(quán)

　　房屋基地所有權(quán)屬于國(guó)家或者集體。

　　6、違約責(zé)任

　　合同訂立后?，不可避免的存在著不履行合同義務(wù)的情況??，?而由此引起的法律后果?，?即為違約責(zé)任。比如開(kāi)發(fā)商逾期交房，交房時(shí)存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，或者購(gòu)房者不按期支付價(jià)款等。出現(xiàn)類似的情況，是強(qiáng)制履行合同，還是支付違約金等。.
 

　　房屋總價(jià)款及付款方式應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)

　　1、寫明房屋的“總價(jià)款”，同時(shí)應(yīng)注意將“總價(jià)款”的大小寫填寫完整。

　　2、注明簽訂合同之前交付了多少定金，同時(shí)約定該定金抵作同等金額的購(gòu)房款。

　　3、在介紹購(gòu)房的付款方式之前，大家有必要了解一下什么是“資金監(jiān)管”。

　　（注：目前我國(guó)不同城市對(duì)資金監(jiān)管的規(guī)定和做法不一致，僅供參考）。

　　【關(guān)鍵詞:資金監(jiān)管】

　　（1）為什么要“資金監(jiān)管”？

　　因?yàn)槎址抠I賣雙方從簽訂買賣合同到完成過(guò)戶交易，期間往往需要1-3個(gè)月的時(shí)間，由于買賣雙方缺乏足夠的信任，對(duì)于“先過(guò)戶”還是“先給錢”的問(wèn)題一直存在爭(zhēng)議，而且對(duì)買賣雙方都存在著風(fēng)險(xiǎn)。

　　（2）什么是“資金監(jiān)管”？

　　通俗來(lái)講“資金監(jiān)管”是指，在二手房買賣過(guò)程中，購(gòu)房者在房產(chǎn)交易中心辦理完相關(guān)過(guò)戶手續(xù)后，需要將先支付的房款直接打入銀行的“資金監(jiān)管賬戶”，由銀行暫時(shí)將該房款凍結(jié)，若買賣雙方在規(guī)定的期限內(nèi)完成過(guò)戶手續(xù)，購(gòu)房者拿到新房產(chǎn)證的同時(shí)，銀行會(huì)自動(dòng)將該“資金監(jiān)管賬戶”內(nèi)的房款劃轉(zhuǎn)到賣方的賬戶下，如果交易失敗，則該筆房款會(huì)自動(dòng)退還至購(gòu)房者賬戶下，這樣做可以極大的保證雙方的交易安全。

　　4、簡(jiǎn)單介紹一下幾種常見(jiàn)付款方式應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)。（注：以下賣方簡(jiǎn)稱“甲方”，買方簡(jiǎn)稱“乙方”）

　　（1）一次性支付方式付款應(yīng)當(dāng)注意的主要事項(xiàng)。

　　①明確約定甲乙雙方過(guò)戶的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

　　范例：甲乙雙方約定   年   月   日之前去房產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶手續(xù)。

　　②明確約定乙方支付甲方房款的前提條件和期限。

　　范例：在乙方新契稅證明下發(fā)    日內(nèi)支付甲方購(gòu)房款     元整（別忘了大小寫）同時(shí)根據(jù)國(guó)家政策，甲乙雙方辦理資金監(jiān)管手續(xù)。

　　③明確約定乙方支付尾款及雙方房屋交接的前提條件和期限（要堅(jiān)持一個(gè)原則：一手交錢，一手交房，同時(shí)盡量預(yù)留尾款，以防止賣方房屋有陳欠而引發(fā)不必要的糾紛）。

　　范例：在乙方新房證下發(fā)    日內(nèi)給付甲方購(gòu)房尾款     元整（注明:大小寫）同時(shí)，甲乙雙方按照合同約定交接房屋。

　　注：因?yàn)橐曳叫路孔C下發(fā)后，銀行會(huì)將資金監(jiān)管賬戶內(nèi)的錢自動(dòng)轉(zhuǎn)入甲方賬戶下，所以無(wú)需約定乙方下發(fā)新房證后將資金監(jiān)管轉(zhuǎn)入甲方賬戶的具體時(shí)間。
 

　　（2）商業(yè)貸款方式付款應(yīng)當(dāng)注意的主要事項(xiàng)。

　　①明確約定乙方辦理貸款審批的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，以及辦理過(guò)戶的前提條件和期限。

　　范例：甲乙雙方于   年   月   日之前一同到銀行辦理貸款審批手續(xù)，待貸款審批通過(guò)   個(gè)工作日內(nèi)，甲乙雙方一同到房產(chǎn)交易部門辦理過(guò)戶手續(xù)。

　　②明確約定乙方支付甲方第一筆購(gòu)房款的前提條件和期限。

　　范例：在乙方新契稅證明下發(fā)    日內(nèi)支付甲方第一筆購(gòu)房款     元整（注明:大小寫），同時(shí)根據(jù)國(guó)家政策，甲乙雙方須在房管局辦理資金監(jiān)管手續(xù)。

　　③明確約定乙方下發(fā)新房證且貸款下發(fā)后    個(gè)工作日內(nèi)由銀行直接將貸款作為第二筆購(gòu)房款支付甲方。（注意：不要具體約定銀行貸款的放款日期，這個(gè)日期甲乙雙方無(wú)法確定）

　　④明確約定乙方支付尾款及雙方房屋交接的前提條件和期限。

　　范例：在甲方收到銀行的放款后   個(gè)工作日內(nèi)，乙方支付甲方購(gòu)房尾款    元整（注明大小寫）同時(shí)，甲乙雙方按照合同約定交接房屋。

　　⑤為了保險(xiǎn)起見(jiàn)，最好在“合同的其他約定”中明確：如果乙方無(wú)法貸款或者貸款金額不足的，乙方用現(xiàn)金補(bǔ)齊。

　　（3）由于公積金貸款與商業(yè)貸款的注意事項(xiàng)大同小異，在此就不做過(guò)多贅述。

　　5、【特殊】：所購(gòu)房屋存在“貸款尚未還清”情形下，過(guò)戶和付款應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)。

　　如同前文所述貸款尚未還清的房子是無(wú)法過(guò)戶的，此時(shí)想要過(guò)戶一般有兩種做法：由“賣方自行還款解貸”或者由“買方替賣方還款解貸”。由于采用后者方式購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)很大，所以本文主要介紹一下如何防范“買方替賣方還款解貸”帶來(lái)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　①買方替賣方還款之前一定要按照前文所述的做法去房管局“查檔”,核實(shí)一下是否存在影響過(guò)戶的情形

　　②明確約定甲乙雙方去銀行還款及“注銷抵押備案”的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

　　范例：甲乙雙方約定于   年   月   日之前去銀行辦理還款及注銷手續(xù)，辦理當(dāng)日乙方支付甲方第一筆購(gòu)房款人民幣     元整（注明:大小寫）用于銀行還款，同時(shí)甲方辦理該房屋的抵押備案注銷。

　　③明確約定甲乙雙方辦理過(guò)戶及乙方支付第二筆購(gòu)房款的期限。

　　范例：甲乙雙方約定該房屋抵押備案注銷后的    工作日內(nèi)去房產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶手續(xù)，在乙方新契稅證明下發(fā)當(dāng)日，乙方支付甲方第二筆購(gòu)房款人民幣     元整（注明:大小寫），同時(shí)根據(jù)國(guó)家政策，甲乙雙方需要在房管局辦理資金監(jiān)管手續(xù)。

　　④明確約定乙方支付尾款及雙方房屋交接的前提條件和期限。

　　范例：在乙方新房證下發(fā)后    個(gè)工作日內(nèi)，乙方支付甲方購(gòu)房尾款    元整（注明:大小寫）同時(shí)，甲乙雙方按照合同約定交接房屋。上海買賣合同律師所