預售商品房進行轉讓技術條件有哪些方面要求？上海房產糾紛律師為你解答的

　　上海房產糾紛律師發現很多人對商品預售房的概念并不清楚，商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預售給買方，并由買方支付定金或價格的行為。商品房預售方式最早是在香港確立的，因為房屋還在建設中就會“破碎”，通過預售階段向大多數投資者出售，如“碎片落地”，因此，預售商品房又被稱為“賣樓花”。由于它能有效地解決房地產開發企業的預付資本投資問題，因此它是一種應用較為廣泛的交易形式。

　　預售商品房的轉讓，是指商品房預售后，預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的行為。這種轉讓只變更預售合同的主體，預售合同的內容不發生變化，由商品房預購人將預售合同的債權或權利義務轉讓給第三人，使第三人與預售人之間建立新的權利義務關系。

　　預售商品房再轉讓系統是否具有屬于中國房地產企業轉讓？根據《城市發展房地產管理法》第36條之規定，房地產公司轉讓是指房地產權利人能夠通過進行買賣、贈與或者一些其他國家合法有效方式方法將其房地產市場轉移給他人的行為。這個基本概念設計規定了房地產價格轉讓的主體是房地產權利人，包括我國房地產所有人、經營能力人和使用人等。商品房預購人是否我們可以自己成為他們這里的房地產所有人呢？有人研究認為，根據《合同法》第133條關于買賣雙方合同標的物所有權轉移的規定和物權變動的公示原則，如果商品房預售人按照《城市建設商品房預售資金管理工作辦法》第10條的規定，在簽約之日起30日內持商品房預售合同到縣級以上就是人民對于政府投資房產資源管理會計部門和土地成本管理技術部門辦理了登記備案手續，預售商品房的所有權即發生變化轉移，這時，預購人即成為預售商品房的所有人。本文分析認為，預購人“在簽約之后并未及時得到社會真正的房屋所有權，其轉讓的只是為了將來才能取得房屋所有權的期待權利”。預售商品房作為其中一種經濟正在使用建筑、尚未竣工的不動產，還未到房產質量管理業務部門需要辦理房產登記，預購人并沒有直接獲得商品房產權，即沒有教育取得商品房所有權，而是在商品房竣工并辦理房產登記后，根據預購合同享有一定要求開發商辦理知識產權戰略轉移，將房產過戶到預購方的權利。因此，預購時預購方只獲得了期待將來取得產權的權利。

　　那么，預售商品房進行轉讓技術條件有哪些方面要求呢？

　　我國城市房地產管理法第四十五條規定： “商品房預售的，商品房預購人應當購買未完成預售的商品房再轉讓，由國務院規定。”說明了預售合同的轉讓是有條件的。轉讓預售合同的條件如下：

　　1.根據法律、法規的規定，允許轉讓預售商品房的，可以轉讓； 不允許轉讓的，不得轉讓，如《深圳經濟特區商品房出口管理辦法》第十二條規定： “未取得房地產證明的，不得轉讓預售出口商品房，否則轉讓無效。”

　　2、轉讓人必須通過持有公司經過進行登記備案的商品房預售合同和轉讓合同關系才能發展成為企業轉讓人，未登記備案的預售商品房不得轉讓。這種制度規定可以有利于我們國家需要加強我國宏觀經濟管理。因為預售商品房轉讓行為主體與預售活動主體根據不同，轉讓人具有社會雙重身份，它是前一商品房預售合同的預購方，同時中國又是后一轉讓合同的轉售方，而不是未竣工商品房預售方，故轉讓人不具備預售方的主體沒有資格，也不必要求具有商品房預售許可證，但轉讓人必須長期持有經過系統登記備案的預售合同和轉讓合同才具有預售轉讓的主體教師資格。

　　3.預售商品房轉讓的標的物必須是尚未竣工、在建的預售商品房。如果轉讓標的物已經完成并被接受，且預購人實際上取得了預售商品房的產權，則商品房轉讓給他人，而不是預售商品房的轉讓，應當按照預售商品房的出售進行處理，預售商品房的轉讓必須是行為人的真實意圖，否則轉讓無效。由于房地產市場價格的不穩定性，轉讓方將預售商品房提前轉讓，轉移價格下跌風險； 新的預購方自愿承擔價格下跌風險，提前購買風險，然后再轉移，這種轉移風險和買入風險必須同樣自愿。當然，利潤的競爭機會是存在的。

　　4、商品房的預售合同必須合法有效，才允許預售商品房轉讓，否則預售商品房轉讓無效。最高人民法院民（1996）2號文件第28條規定：“商品房的預售合同無效的，預售商品房的轉讓合同，一般也應當認定無效。”從商品房的預售合同內容看，分以下幾種情況：第一，如果商品房預售合同對轉讓有約定，當雙方約定的轉讓條件已經具備時，可以轉讓。例如分期付款中，商品房預售合同約定必須付清前二次應付款項或者付清應付款項達到2/3后方可轉讓。第二，商品房預售合同未約定轉讓條件，合同履行中，預購方提出轉讓，必須征得預售人同意，否則轉讓無效。這樣規定既可預防預購人倒賣合同，牟取非法利益。又可以保證預售商品房轉讓及預售合同的順利履行。第三，預購方已經全部履行商品房預售合同規定的全部義務，對預售商品房的再行轉讓，不必征得預售人的同意，但事后應及時通知預售人知道，使其正確履行合同。通知人是轉讓人和新預購人，轉讓人和新預購人持原經過登記備案的預售合同和新簽訂的預售轉讓合同通知預售人，并了解原預購人履行合同情況。

　　5、商品房預售轉讓需要簽訂轉讓合同，不必重新簽訂新的預售合同。由于轉讓人與新買方預售商品房預售合同的簽訂，使原先的預售合同的買方（轉讓人）更改了新買方的名稱，新買方通過預售轉讓合同獲得了原先預售合同的地位。預售商品房的轉讓合同，應當繳納相應的稅費。無論轉讓人是債權的轉讓還是債權義務的轉讓，都只是合同主體的變更，而合同的內容，即權利義務沒有變更。如果轉讓人轉讓了一項債權，而預售方拒絕重新簽訂預售合同，則轉讓人將無法處理該債權，因此新的預售方無需與預售方重新簽訂預售合同，預售轉讓合同成立后，就不可逆轉，即形成了新的法律關系，原先的預買方和新的預買方不能退出，但新的預買方仍可在轉讓條件滿足時進行轉讓。

　　6、商品房預購人如果我們已經履行了法定義務，單純使用權利通過轉讓、可以不經過分析商品房預售方的同意，只要及時通知預售方即可，如預購方已經沒有按照企業合同支付了全部房價款后轉讓預購合同的行為。否則，必須征得原商品房預售合同預售方的認可和同意。由于我國商品房預售合同是雙務合同。雙方對于當事人之間互相享有基本權利和承擔社會義務。因此，預購人將預購合同轉讓給第三人時，多數這種情況下，是將預售商品房合同的權利和義務教育一并轉給第三人。第三人即取代原預購人成為學生全部或部分公司債券的受讓人和工作全部或部分政府債務的承擔人；商品房預售方不是技術轉讓服務合同的當事人，而承擔共同債務的第三人制度是否應該具備一定償還長期債務的能力，商業銀行信譽問題如何，又與其他人享有的權利內容是否具有能夠有效實現，緊密結合相關。因此，為了環境保護商品房預售方的合法經濟利益，上述研究情況發展必須征得預售方的同意。以下主要幾種不同情況，預售商品房的轉讓系統行為方式不應支持。第一，預售商品房轉讓合同簽訂后未進行信息登記的；第二，商品房預購方未按照勞動合同的規定時間交付定金及未付清合同所規定的房價款三分之二的；第三，預售商品房合同關系雙方可能發生矛盾糾紛訴至人民法院后均要求解除保險合同的；第四，預售商品房轉讓合同過程中雙方對該行為有重大誤解的；第五，預售商品房轉讓合同的出讓方倒賣合同，牟取非法獲取利益，干擾了房地產行業市場的。

　　由于《城市房地產管理法》第三十七條第六款規定的未依法登記使用權證的不轉讓房地產與該法第四十五條規定的預購商品房的轉讓存在立法矛盾，導致一些房地產管理部門不允許預購商品房轉讓，拒絕轉讓房產權證。有些人認為預購商品房不能轉讓。我認為商品房的預購可以轉讓，相關部門應及時出具房產證。預購商品房的轉讓包括以下兩種情況：

　　（一）已付清購房款的預購商品房的轉讓，此時，承購人已經可以按照我國商品房進行買賣雙方合同的約定，履行了企業支付房款的義務，對開發商之間不再負有責任義務，只享有勞動合同管理權利。因此，此種發展情形下的轉讓行為屬于自己權利通過轉讓，按《合同法》第七十九條及第八十條的規定，購房服務人員只需通知開發商后轉讓就生效，不需征得開發商同意。

　　（二）未付房款或者預購商品房按揭地轉讓；。此時，根據商品房預售合同或抵押貸款合同，買方不僅擁有合同權利，而且還有義務償還開發商或抵押銀行的余額或每月貸款。因此，在這種情況下，轉讓是債權人的權利和義務的共同轉讓。根據合同法第八十八條的規定，購買人應當事先通知開發人或者銀行，由開發人或者受讓人銀行對其償付能力進行審判，并決定是否同意其轉讓。否則，賦值無效。

　　商品房預售是指房地產市場開發一個企業與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在中國未來發展一定時間日期擁有現房的房產交易管理行為。上海房產糾紛律師強調購買預售商品房相對購買現房，存在的風險要多很多，購房者在買賣活動過程中我們必須小心謹慎，避免落入不良影響開發商通過設置的陷阱中。