上海房產糾紛律師為你介紹十大購房注意安全事項

　　購買預售商品房相對購買現房，存在的風險要多很多，購房者在買賣活動過程中我們必須小心謹慎，本文上海房產糾紛律師將為您詳細分析介紹十大購房注意安全事項，避免落入不良影響開發商通過設置的陷阱中。

　　他們知道自己想要什么，在買房子的時候要注意什么，這是一個成功的策略

　　房地產市場上有許多不同類型的住房。作為購房者，你必須清楚自己的收入和消費水平。你不能低估自己，也不能把目標定得太高，以免給未來帶來自己沉重的經濟負擔。在明確自己應該購買什么樣的商品房時，更重要的是了解開發商的銷售資格。由于信息不對稱市場的存在，開發商和買家的地位基本上是不平等的。在實踐中出現了開發商利用集體土地開發房地產、開發商回避預售資金、對預售房地產設置抵押等情況，嚴重侵害了購房者的權益。為此，有關法例對發展商的銷售資格作出了一些限制，即發展商作為預售商，應以書面形式向預售商清楚說明以下事項，使購買商能夠更全面和真實地了解商品房的預售資料：

　　（一）賣方的名稱、注冊地址、聯系電話及法定代表人；

　　（二）經發證機關核準的商品房預售許可證或者其副本；

　　（三）項目進行開發進度和竣工交付使用不同時間；

　　（四）工程項目及其配套設施的平面圖；

　　（五）商品房的結構類型、單位類型和裝修標準，以及公共和公共建筑面積的分攤；

　　（六）預售銷售商品房的價格和付款管理辦法；

　　（七）商品房預售專戶；

　　（八）物業管理事項；

　　（九）法律、法規規定的其他事項。

　　如果通過以上這些條件都具備這樣的話，說明開發商在國有土地資源使用權的取得、商品房小區發展規劃的確定和商品房預售前的開發等過程中，都較為科學規范，沒有問題出現在建項目工程抵押的情況，對商品房后期經濟建設與管理方面也有自己明確的計劃，購房者大可放心與之談判。

　　二、購房需要注意安全事項之看清“內部進行認購”的真面目

　　很多開發商在預售時，喜歡從事內部訂購，一為促銷，二為底部，都準備好了預售。而對于購房者來說，相對而言，內部認購的價格相對較低，有一定的吸引力。對此，筆者認為，由于政府不承認內部認購，也不納入管理，商品房內部認購可能存在以下隱患： 第一，開發商沒有清償土地使用權的開發，造成今后難以獲得房地產證書； 第二，商品房可能已被開發商抵押，未來購房者獲得的房屋不是全部所有權； 第三，由于內部認購合同未經政府部門登記，開發商可能在一樓超賣。因此，購房者絕不能因為內部購房的所謂價格優勢而癱瘓商品房。

　　三、銷售廣告對注意事項的法律效力

　　許多開發商都精通包裝之道，在商品房的售樓廣告中作了許多誘人的許諾。對于廣告的效力，法律理論一般認為是一種“要約邀請”，對開發商沒有法律約束力，除非合同雙方將廣告的許諾作為合同條款寫到商品房買賣合同中。對于預售廣告的管理，主要是通過行政手段實現的，《廣東省商品房預售管理條例》規定，預售人發布預售廣告時，應當已取得商品房預售許可證。預售廣告的內容必須真實、準確，不得有誤導、欺騙公眾和不符合預售的商品房項目的內容，并載明商品房預售許可證的編號和發證機關。預售人發布的預售商品房廣告和印發的宣傳資料所明示的事項，預購人有權要求在商品房買賣合同中約定。預售人發布預售商品房廣告時，應當提前五日將擬發布的廣告式樣報核發商品房預售許可證的主管部門和工商行政管理部門備案，主管部門和工商行政管理部門發現該廣告內容與項目不符時，應當責令其停止發布。如果購房人因開發商虛假廣告的誤導利益受到損害，理論上可以通過司法程序尋求賠償，但通過陷入曠日持久的訴訟來維權，不是廣大購房人樂見的事情。因此，建議購房人要求開發商將其廣告許諾作為合同條款寫到商品房買賣合同中，如發現開發商發布虛假廣告欺騙消費者，也可以向工商行政管理部門舉報。

　　四、購買時謹慎簽訂訂購書

　　在實踐中，為了盡早銷售商品房，開發商在與購房人簽訂商品房銷售合同前，雙方先簽訂商品房預售認購書，購房人依認購書約定繳納一定數額的款項。但往往在正式的商品房買賣談判中，又因為對具體條款的爭議，不能簽訂正式的商品房買賣合同，雙方進而轉為對購房人所繳款項是否視為定金，適用“定金罰則”而爭吵不休。對于認購書的法律性質，一般認為，如果認購書含有商品房買賣合同的主要條款，如商品房的位置、樓層、總面積、單價、總價、簽訂正式預售合同的時間等，商品房認購書具有合同約束力，當事人違約要承擔違約責任。認購書中約定的款項應當視為解約定金，適用定金罰則。如果認購書沒有含有商品房買賣合同的主要條款，則認購書只是沒有法律約束力的“意向書”，購房人所繳款項應當退回。對于認購問題，《廣東省商品房預售管理條例》第二十三條規定：“預購人與預售人簽訂書面的商品房預購銷合同前，經雙方協商同意，預售人可以向預購人收取一定數額的商品房預購訂金；預售人收取訂金前，應當向預購人提供商品房預購銷合同草案。收取商品房預購訂金時，預售人與預購人應當訂立書面協議，約定所收訂金的具體數額和退還與不退還的具體辦法。預售人與預購人簽訂書面的商品房預購銷合同后，預售人向預購人收取的商品房預購訂金應當轉作預購人支付的商品房預售款。”此規定明確規定雙方約定的是“訂金”而非“定金”，這也可以避免適用“定金罰則”，但前提是購房人在認購書上也使用了“訂金”的字眼。

　　五、購房注意事項之確定一個合理的付款管理方式

　　為了加快資金的回收，在實踐中，一些開發商提供了一次性付款購房的一定優惠，而一些經濟條件下也樂于購房一次性付款，以免麻煩。但這種做法實際上存在一定的風險，如果開發商開發不完善，購房者很可能會失去自己的住房。因此，買方應盡量根據開發建設項目的進度分期付款，以便將風險降至最低，避免今后“套牢”. 如果合同同意支付10% 的房款，簽約后開發商應保證項目應建至四樓竣工，買方支付10% . . 等等。此外，根據廣東省商品房預售管理條例，商品房開發商（預售商）代表買方申請商品房產權證的，買方可以保留商品房價格的15%，商品房價格的百分之十在商品房預售竣工驗收后，交付使用前，商品房價格的百分之五在房地產預售證上支付。購房人自行辦理商品房產權證書，購房人可以保留商品房價格的10% ，并在預售人取得商品房項目產權證書并交付商品房使用后10日內支付。

　　六、購房需要注意事項之明確自己約定收樓標準

　　在商品房交付使用標準方面，《城市房地產開發管理條例》第十七條、第十八條明確規定，房地產開發項目竣工驗收后，方可交付使用。住宅小區等集團房地產開發項目的竣工，應當接受全面驗收。全面驗收項目包括：

　　（一）城市規劃設計實施條件；

　　（二）城市發展規劃設計要求配套的基礎設施和公共服務設施的建設情況；

　　（三）個別項目的質量驗收；

　　（四）搬遷安置計劃的實施情況；

　　（五）物業企業管理的落實發展情況。

　　住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。《廣州市商品住宅建設項目驗收管理辦法》規定，商品住宅建設項目驗收包括專業驗收、竣工驗收和綜合驗收。專業驗收是指規劃、公安消防、人防等行政管理部門對商品住宅建設項目落實工程報建審批事項情況所做的檢驗和認可。竣工驗收是指房地產開發商依照強制性工程建設標準組織勘察、設計、施工、工程監理等單位，對房屋建筑以及按規定配套建設的市政公用設施工程質量的認定。綜合驗收是指建設行政主管部門組織有關行政管理部門對商品住宅建設項目中涉及公共安全的內容及市政公用設施建設配套情況所做的認定。對于交付標準，此辦法規定，商品住宅建設項目經驗收合格后，方可交付使用。辦法沒有明確，而且廣州市綜合驗收難問題一直沒有得到很好的解決，使開發商與購房人在收樓標準上存在很大爭議。現行的《商品房買賣合同》格式文本第八條規定收樓標準由合同雙方約定。建議購房人盡量不要選擇爭議較大的“（一）該商品房經驗收合格”，以免日后對驗收的定義產生歧義，另外，購房人可要求開發商在商品房交付使用的同時向購房人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，并按《住宅質量保證書》的約定承擔保修責任。

　　七、購買標準商品房面積的房屋事項增減處理

　　商品房的建筑施工面積主要是以中國房地產進行測繪技術部門的測繪工作結果數據為準。而合同的簽訂過程中往往在測繪之前，因此，合同沒有約定的商品房面積問題往往與實測面積不相符。對于一個面積增減的處理，建設部《關于全面整頓和規范我國房地產行業市場經濟秩序的通知》有明確的規定，即：商品房銷售服務合同管理約定面積與實際應用面積不斷發生發展差異的，按照相關合同約定時間處理；合同未作約定的，面積計算誤差比絕對值超出3％時，買受人有權退房。買受人不退房的，產權信息登記面積明顯大于勞動合同約定面積時，面積相對誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產公司開發利用企業需要承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積較大誤差比絕對值在3％以內的（含3％）部分的房價款由房地產項目開發研究企業通過返還買受人；絕對值超過3％部分的房價款由房地產產品開發建設企業員工雙倍返還買受人。廣州市的《商品房買賣合同》在此理論基礎上，進一步完善規定，面積減少誤差比絕對值在0·6％以內（含本數）的，買賣雙方不作任何國家補償。當然，合同雙方也可以另行約定。

　　八、購房需要注意事項之了解按揭的辦理工作方法

　　大多數開發商都在銷售的數年內提供幾個百分點的按揭，并列出每月付款的數目，以表明它很容易支付。一些買家還認為，簽訂合同支付部分房屋，并提交了一系列抵押申請文件，您可以放心，等待搬進來。事實上，提供抵押貸款的是銀行而不是開發商，銀行對買方的信用調查，可能不會批準提供抵押貸款。在實踐中，也有開發商把抵押貸款作為一種銷售手段，顯然不是而是公然宣傳。如果銀行不批準抵押貸款或沒有抵押貸款，并且買方已經支付了房子的一部分，那么買方是非常被動的。較好的辦法是在商品房買賣合同中明確規定買方未批準的抵押申請如何處理。

　　九、購買注意追求付款技巧的違約

　　有的購房人往往會因為遇到學習這種發展情形，接到開發商的交樓通知書，興沖沖地到樓盤一看，商品房的許多基礎設施建設都沒有到位。對此，有的購房人急于入住，直接收樓。有的購房人則以書面表達方式沒有明確工作通知開發商不接受交付，并要求我們開發商需要承擔遲延交付的違約風險責任。兩者的處理其法律行為后果是不同。前者收樓后，即使我國商品房根本不適于居住、使用，購房人也不能滿足要求開發商承擔遲延交付的違約金。當然，如果中國商品房管理存在產品質量安全問題，已收樓的購房人還是一個可以設計要求開發商賠償因質量控制問題分析引起的財產經濟損失，但這與開發商承擔遲延交付的違約主體責任是兩碼事，而且能夠證明房屋的質量研究問題的難度是相當大的，獲得國家賠償的成本相對較高。相反，由于技術開發商已明顯提高違約，后者主要要求開發商承擔遲延交付違約責任的難度就小多了。

　　十、購房說明書了解預售商品房轉讓條件

　　在房地產交易中，有一種預售商品房的轉讓情況，即原先購買預售商品房的購房者將尚未完成預售的商品房再轉讓給他人，俗稱“炒房”.由于預售商品房的轉讓有利于轉讓人的融資，對于受讓人來說，可能存在價格優惠，而且國家可以增加稅收，所以“房地產投機”雖然在理論上有爭議，但在實踐中一直是客觀的。但是，由于“樓層”并非現有建筑物，其中涉及的法律關系較為復雜，建議買方在做出決定后充分了解原轉讓合同的具體條件。簡單地說，如果轉讓人已經支付了全部價款，轉讓商品房未經事先同意作為預售商品房的發展商。如果預付買受人沒有支付全部價款，則轉讓須事先征得預付買受人的同意。如果轉讓商品房進行抵押，情況就會更加復雜。但無論如何，買受人必須持有登記的預售合同和轉讓合同才能成為轉讓人，未登記的商品房預售合同下的商品房不得轉讓。

　　預售合同在商品房預售時采用，房屋竣工交付使用，買受方付清全部房價款后，可直接辦理過戶手續。

　　商品房出售合同可以適用于我國商品房現居（竣工驗收合格才能取得中國房地產權證的商品房）銷售。

　　因此，上海房產糾紛律師強調如果是我們現在簽的預售管理合同，交房時不再簽出售企業合同，可以通過直接進行辦理過戶手續。如果沒有預售合同是在1997年5月31日前簽訂的，仍需按合同內容本身就是約定，在房屋交付使用時需要簽訂出售服務合同，方能辦理證戶手續。