上海房產(chǎn)糾紛律師帶你了解借名購(gòu)房能力之外的不動(dòng)產(chǎn)借名登記

　　“借名買(mǎi)房”，是指房屋的實(shí)際出資人借用他人名義購(gòu)房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為，房屋的實(shí)際出資人為事實(shí)購(gòu)房人或者真正購(gòu)房人，被借名之人為登記購(gòu)房人。下面上海房產(chǎn)糾紛律師詳細(xì)講解借名購(gòu)房能力之外的不動(dòng)產(chǎn)借名登記。

　　除了因借名購(gòu)房需求進(jìn)行借名登記工作之外，實(shí)踐中還存在一些其他企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)借名登記管理現(xiàn)象，主要內(nèi)容包括以下三種不同類型。一是在甲的不動(dòng)產(chǎn)“以物抵債”轉(zhuǎn)讓給乙、丙時(shí)，為了更加方便，該不動(dòng)產(chǎn)僅登記在乙的名下。二是在甲即將再婚問(wèn)題或者發(fā)展面臨被強(qiáng)制要求執(zhí)行的可能時(shí)，為了國(guó)家轉(zhuǎn)移以及財(cái)產(chǎn)，假裝把不動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)登記于乙的名下。三是甲在乙享有中國(guó)土地資源使用權(quán)的土地上建房，房屋登記在乙的名下，但由甲占有、使用。這三種情形的共性關(guān)鍵在于，一方當(dāng)事人之間雖然我們同意將不動(dòng)產(chǎn)登記在另一方當(dāng)事人自己名下，但并無(wú)使另一方當(dāng)事人能夠取得（或單獨(dú)研究取得）所有權(quán)之意，只是想借其名義辦理相關(guān)登記以實(shí)現(xiàn)這一特殊教育目的就是而已。從這個(gè)重要意義上說(shuō)，三者都屬于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)借名登記。

　　就類型一而言，如果是甲與乙、丙訂立以物抵債協(xié)議，據(jù)此我們將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙、丙，其在性質(zhì)上為代物清償，從物權(quán)法研究視角看，是基于我國(guó)法律環(huán)境行為的物權(quán)變動(dòng)，須遵循企業(yè)登記制度生效形式主義。所有權(quán)讓與合意發(fā)生在甲與乙、丙之間，但不包括動(dòng)產(chǎn)卻僅移轉(zhuǎn)登記于乙名下。對(duì)此，應(yīng)當(dāng)提供依據(jù)與借名購(gòu)房能力相同的原則分析處理，基于乙、丙之間的借名登記社會(huì)契約，將乙視為丙的取得媒介入，使乙的登記管理效果實(shí)現(xiàn)歸屬于乙、丙二人。若在強(qiáng)制要求執(zhí)行工作程序中由執(zhí)行國(guó)家法院發(fā)展作出以物抵債裁定，依《最高領(lǐng)導(dǎo)人民對(duì)于法院提出關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用〈中華民族人民民主共和國(guó)中國(guó)物權(quán)法〉若干重大問(wèn)題的解釋（一）》（以下技術(shù)簡(jiǎn)稱《物權(quán)法司法解釋（一）》）第7條，結(jié)合《物權(quán)法》28條，自該以物抵債裁定生效時(shí)起，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)于申請(qǐng)執(zhí)行人乙、丙。這是非主要基于相關(guān)法律規(guī)范行為的物權(quán)變動(dòng)，登記信息并非物權(quán)變動(dòng)生效時(shí)間要件，所以作為不動(dòng)產(chǎn)究竟登記在乙、丙二人名下抑或僅登記在乙一人名下，在法律教育效果上并無(wú)明顯區(qū)別，不動(dòng)產(chǎn)均為二人一個(gè)共同完成所有。登記在乙一人名下的，構(gòu)成一種錯(cuò)誤及時(shí)登記，借名人丙事后控制可以通過(guò)申請(qǐng)更正登記。

　　就第二類而言，為了轉(zhuǎn)讓和隱瞞財(cái)產(chǎn)，假裝以他人的名義登記不動(dòng)產(chǎn)，構(gòu)成串通的虛假表現(xiàn)。在民法原則中，串通、虛偽意味著無(wú)效，無(wú)論債權(quán)是合意的，還是財(cái)產(chǎn)權(quán)是合意的。由于所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的同意無(wú)效，物權(quán)變動(dòng)缺乏實(shí)體要件，因而不能產(chǎn)生效力。以受讓人（名人）的名義登記房地產(chǎn)屬錯(cuò)誤登記。我國(guó)現(xiàn)行民法沒(méi)有關(guān)于虛假表示共謀罪的專門(mén)規(guī)定。在實(shí)踐中，如果借款人要求所有權(quán)轉(zhuǎn)讓無(wú)效，只能按照其他規(guī)定處理，例如，適用《人民法通則》第55條的中華民國(guó)。據(jù)此認(rèn)為，意思表示的真實(shí)性是法律行為的有效性條件，意思表示的虛假性是不真實(shí)的，法律行為是無(wú)效的。

　　第三類情況更為復(fù)雜，需要區(qū)分土地的性質(zhì)。如果是農(nóng)村宅基地，B 是宅基地使用權(quán)的所有人，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律，宅基地使用權(quán)只能轉(zhuǎn)讓給符合條件的該集體經(jīng)濟(jì)組織的其他成員，因此，即使 A. B 達(dá)成了“ B允許在宅基地上使用房屋”的協(xié)議，不符合條件的一方不能獲得宅基地使用權(quán)。實(shí)際上，一個(gè)首都住房，住房附屬于宅基地，因?yàn)橐粋€(gè)人不享有宅基地使用權(quán)，所以就沒(méi)有宅基地上的房屋使用權(quán)。與民法上的地上權(quán)一樣，宅基地使用權(quán)的功能是防止建筑物附著在土地上，避免“吸收建筑物”，對(duì)建筑物的土地使用權(quán)產(chǎn)生所有權(quán)效力。因此，B作為宅基地使用權(quán)的所有者，取得了 A 所建房屋的所有權(quán)。借用乙方名義的登記符合物權(quán)的實(shí)際情況，登記沒(méi)有錯(cuò)誤，借用乙方名義的人不能取得房屋所有權(quán)。

　　如果是一個(gè)城鎮(zhèn)發(fā)展國(guó)有企業(yè)土地，目前對(duì)于多數(shù)這種情況下甲、乙雙方信息會(huì)在自己訂立進(jìn)行合作關(guān)系協(xié)議的基礎(chǔ)上通過(guò)成立中國(guó)一家工程項(xiàng)目管理公司，乙方以土地資源使用權(quán)作價(jià)出資，甲方以現(xiàn)金出資，雙方均成為建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)公司的股東，土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)歸屬于不同項(xiàng)目目標(biāo)公司，所建造的房屋也歸屬于培養(yǎng)項(xiàng)目分析公司，這在一定法律上我們沒(méi)有解決問(wèn)題。在少數(shù)特殊情況下，甲、乙雙方僅訂立經(jīng)濟(jì)合作網(wǎng)絡(luò)協(xié)議，未成立項(xiàng)目研究公司，甲出資建房，則房屋產(chǎn)權(quán)歸屬需要成為社會(huì)問(wèn)題。按照要求我國(guó)《物權(quán)法》30條的規(guī)定，因合法建造房屋等事實(shí)就是行為而取得物權(quán)的，自事實(shí)生活行為文化成就時(shí)發(fā)生具有效力。可否據(jù)此他們認(rèn)為甲取得所建造房屋的所有權(quán)，抑或仍由乙取得國(guó)家所有權(quán)？從比較法看，按照《德國(guó)地上權(quán)條例》第12條的規(guī)定，基于地上權(quán)而建造的建筑物之間或者在設(shè)立地上權(quán)時(shí)已經(jīng)普遍存在的建筑物是地上權(quán)的重要組成成分。據(jù)此，建筑物歸地上權(quán)人所有。地上權(quán)人取得主要建筑物所有權(quán)的原因是符合，即作為一種動(dòng)產(chǎn)的建筑施工材料符合于被視為不動(dòng)產(chǎn)的地上權(quán)。德國(guó)法上作為商品所有權(quán)方面取得成功原因的制造技術(shù)行為不僅僅限于動(dòng)產(chǎn)加工。我國(guó)現(xiàn)行法其實(shí)也是一直也強(qiáng)調(diào)提高建筑物與土地的不可分性。《城市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理法》32條規(guī)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用時(shí)間范圍內(nèi)的土地使用權(quán)制度同時(shí)利用轉(zhuǎn)讓、抵押。《城鎮(zhèn)單位國(guó)有農(nóng)村土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行工作條例》23條規(guī)定導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上部分建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓；第24條第1句規(guī)定：“地上建筑物、其他附著物的所有人學(xué)習(xí)或者共有人，享有該建筑物、附著物使用世界范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。”《物權(quán)法》182條和第183條也有很多類似這樣規(guī)定。這些政策規(guī)定確立了“房地產(chǎn)業(yè)一體保護(hù)主義”原則。從該原則方法可以更加合乎學(xué)生邏輯地得出結(jié)果如下幾個(gè)結(jié)論，即誰(shuí)享有土地使用權(quán)，誰(shuí)就取得該土地上建造的房屋的所有權(quán)，而無(wú)論房屋是誰(shuí)建造的。土地使用權(quán)人取得房屋所有權(quán)的法律教育原因可能并非為了建造良好行為活動(dòng)本身，毋寧是該行為的成果形式與其他人享有使用權(quán)的土地實(shí)際相結(jié)合，不可避免分離。從這個(gè)時(shí)代意義理論上說(shuō)，我國(guó)現(xiàn)行法雖然不是沒(méi)有像《德國(guó)地上權(quán)條例》第12條那樣有著明確提出宣告“建筑物是地上權(quán)的重要作用成分”，但實(shí)際上也采用教師同樣的原則，即“建筑物是土地使用權(quán)的重要指標(biāo)成分”。因此，為確保當(dāng)前我國(guó)現(xiàn)行法體系完善內(nèi)部的無(wú)矛盾性，《物權(quán)法》30條中的“合法建造”應(yīng)當(dāng)解釋為在享有土地綜合使用權(quán)且辦理會(huì)計(jì)相關(guān)部門(mén)審批流程手續(xù)的前提下建造房屋。據(jù)此，在前述合作建房情形中，甲要想不斷取得房屋所有權(quán)或共有權(quán)，必須從乙手中取得更多土地使用權(quán)或者服務(wù)成為該權(quán)利的共有人。為此，需要在教學(xué)符合法定基本條件的前提下，由甲、乙達(dá)成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同并辦理移轉(zhuǎn)登記。甲、乙訂立的合作組織協(xié)議模式雖然并不具備解釋為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合意的可能性，但由于未辦理移轉(zhuǎn)登記，所以甲并未真正取得土地使用權(quán)或其共有權(quán)，相應(yīng)地也不能及時(shí)取得房屋所有權(quán)或共有權(quán)。

　　最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（法釋〔2005〕5號(hào)）14條以下對(duì)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)問(wèn)題作出規(guī)定。其中，第18條和第20條雖然規(guī)定在房屋實(shí)際建筑面積少于預(yù)定面積或超出預(yù)定面積的情況下如何分配房屋實(shí)際建筑面積，但不能僅僅據(jù)此認(rèn)為出資方在房屋竣工后即取得部分房屋的所有權(quán)。因?yàn)椤胺峙浞课輰?shí)際建筑面積”可以理解為僅僅是合作各方分別銷售一部分房屋并從中獲取利潤(rùn)，是一種對(duì)開(kāi)發(fā)成果的分成模式。至于所銷售的房屋在法律上究竟是否屬于負(fù)責(zé)銷售——未必以自己名義銷售——的合作方所有，并不重要。如果未設(shè)立專門(mén)的項(xiàng)目公司，則房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)協(xié)議只是一種合伙協(xié)議，一方所提供的土地使用權(quán)與另一方所提供的資金都是對(duì)合伙的出資。在出資過(guò)程中，財(cái)產(chǎn)由個(gè)人所有變成合伙人共同所有，但這也是財(cái)產(chǎn)讓與，以土地使用權(quán)出資，仍須遵循不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的登記生效主義。未經(jīng)登記，其他合伙人不能取得該土地使用權(quán)的共有權(quán)，只能取得以共同利用該土地使用權(quán)為內(nèi)容的債權(quán)。“共同利用”表現(xiàn)為共同在該土地使用權(quán)標(biāo)的物（建設(shè)用地）上開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，建造、出售房屋并從中獲取利潤(rùn)，而所建造的房屋仍然依物權(quán)法上的添附原則由提供土地使用權(quán)的合作方取得所有權(quán)。僅當(dāng)享有土地使用權(quán)的合伙人依約定將所建造的部分房屋轉(zhuǎn)讓給其他合伙人并將其登記在后者名下時(shí)，后者才取得房屋所有權(quán)。

　　簡(jiǎn)而言之，資本在另一個(gè)人擁有的土地保有權(quán)土地上建造房屋，房屋以土地保有權(quán)的名義登記，資本出資人不能取得房屋的所有權(quán)，即使雙方明確同意房屋的所有權(quán)屬于發(fā)起人，只是借用土地保有權(quán)的名義進(jìn)行登記，這仍然是事實(shí)。在這種情況下，名人擁有房子的所有權(quán)是合法的，而不是用假名購(gòu)買(mǎi)普通的房子，因?yàn)槊水吘篂榉孔犹峁┩恋乇Ｓ袡?quán)，土地保有權(quán)在法律上支持住房所有權(quán)。

　　大家閱讀到這里相信已經(jīng)對(duì)上述的相關(guān)規(guī)定已經(jīng)有所了解，其實(shí)問(wèn)題本身是很簡(jiǎn)單的，相信你對(duì)此已有基本的認(rèn)識(shí)，如果你對(duì)上述文章中的敘述或者其他的問(wèn)題感到疑惑，歡迎咨詢上海房產(chǎn)糾紛律師。