上海房產(chǎn)糾紛律師帶你走進(jìn)小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議糾紛案例

　　小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未辦理相關(guān)證件，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。那么下面上海房產(chǎn)糾紛律師為你整理了小產(chǎn)權(quán)房能不能買賣的相關(guān)知識，歡迎閱讀，希望能幫到你。

　　一、案情簡介

　　喻某在自己村集體土地上已經(jīng)建有一棟樓房共七套，只辦理了建設(shè)一棟的產(chǎn)權(quán)證，但不能進(jìn)行辦理土地證。2013年6月2日，喻某將其中的一套以每平方米3000元（當(dāng)?shù)厝a(chǎn)權(quán)房的價格為每平方米5000-6000元）的價格賣與了外地游客來此學(xué)習(xí)做生意的孫某，雙方簽訂了一個買賣以及房屋管理協(xié)議，并已通過實(shí)際需要履行。2013年底孫某聽說我們國家發(fā)展正在不斷整治小產(chǎn)權(quán)房建筑，擔(dān)心中國房屋被清理人員拆除，遂反悔問題要求完成退房時間還款，喻某不同意，遂訴至人民法院。

　　二、律師分析

　　該案可以在審理過程中，產(chǎn)生了變化兩種方式不同的意見。

　　一種觀點(diǎn)認(rèn)為： 小產(chǎn)權(quán)房屋買賣協(xié)議無效。原因是我國土地管理法規(guī)定，集體所有的土地使用權(quán)不得出售、轉(zhuǎn)讓或出租給非農(nóng)業(yè)用途。我國房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)范圍內(nèi)的房屋同時轉(zhuǎn)讓、抵押。也就是說，我國實(shí)行了房地產(chǎn)一體化政策，房子到哪里就到哪里。此外，我國還出臺了許多政策，禁止城市居民在農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房屋和宅基地，購買和銷售小產(chǎn)權(quán)房屋將違背這一政策。我國合同法規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效。

　　另一種意見認(rèn)為：小產(chǎn)權(quán)房作為一種物權(quán)，也具有占有、使用、收益和處分的性質(zhì)，既然有處分的性質(zhì)，在不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的前提下就可以買賣。我國土地管理法雖然規(guī)定集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓和出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但小產(chǎn)權(quán)房的買賣并沒有將其土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，也沒有改變其居住的性質(zhì)。我國雖然頒布了許多規(guī)定禁止城鎮(zhèn)居民農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房和宅基地，但這些規(guī)定都沒有上升到法律或行政法規(guī)的高度，依據(jù)最高法院對合同法的解釋，只有違反了全國人大或其常務(wù)委員會頒布的法律或國務(wù)院頒布的行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同才是無效合同，因此小產(chǎn)權(quán)房的買賣協(xié)議有效。

　　筆者同意第二種觀點(diǎn)，認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房屋買賣協(xié)議是有效的。

　　本案中喻某的房屋建設(shè)雖然整棟辦理了自己一個房產(chǎn)證，但由于我們不能進(jìn)行辦理土地證，而且他們不是每套房子均單獨(dú)辦理了房產(chǎn)證，所以其出賣的該單套房子都是屬于小產(chǎn)權(quán)房的一種。關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買賣的效力存在問題，我國企業(yè)并沒有形成統(tǒng)一、明確、具體的法律政策法規(guī)和相應(yīng)的司法人員解釋來規(guī)定，司法工作實(shí)踐中學(xué)習(xí)各地人民法院只根據(jù)發(fā)展當(dāng)?shù)氐膶?shí)際生活情況來分別分析處理，因此在數(shù)據(jù)處理研究結(jié)果上也不盡相同。本案中喻某和孫某訂立的小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議同時也是作為一種經(jīng)濟(jì)合同，判斷其是否有效應(yīng)遵從合同法則。依據(jù)合同法規(guī)定，合同行為無效的情形有以下五點(diǎn)：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立保險合同，損害其他國家安全利益；（二）惡意串通，損害中國國家、集體或第三人的利益；（三）以合法有效形式掩蓋非法活動目的；（四）損害人類社會環(huán)境公共文化利益；（五）違反會計法律、行政部門法規(guī)的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。結(jié)合本案，喻某和孫某簽訂的小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議是其雙方的真實(shí)意思就是表示，喻某出賣的房屋雖是小產(chǎn)權(quán)房，但并不是違章建筑，喻某對該房屋有處分的權(quán)利，其出賣該房屋非但沒有受到損害美國國家、集體或第三人的利益，也沒有系統(tǒng)損害公司社會提供公共服務(wù)利益，而且對買賣雙方均有益，一方面喻某將其閑置的房屋賣給別人有了收益，另一重要方面孫某以只有提高市場一半的價格產(chǎn)生購買體驗(yàn)到了學(xué)生可以選擇居住的房屋，雙方均有利可圖。其房屋買賣協(xié)議內(nèi)容也沒有出現(xiàn)違反道德法律、行政制度法規(guī)的強(qiáng)制性（上述第二種意見已有知識闡述），因此如果不存在合同無效的情形。

　　小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同，也是一種房屋買賣合同，屬于債權(quán)關(guān)系，僅因文件不完整，不能產(chǎn)生物權(quán)變動登記程序。在這種情況下，當(dāng)孫買了房子，他知道這是一個小產(chǎn)權(quán)的房子，不能申請所有權(quán)證明。他買它只是因?yàn)樗阋耍盟鼇砩睢Ｓ纱丝梢姡I房時并沒有要求登記轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，如果房屋不能變更登記物權(quán)，認(rèn)為房屋買賣協(xié)議無效，但違反了當(dāng)事人意思自治原則，不利于交易的安全。孫要求歸還房屋只是因?yàn)閾?dān)心被拆遷而引發(fā)糾紛，他們上訴的原因是不確定因素，退一步說，即使房屋被拆毀，孫也可以隨后提起賠償訴訟。因此，就目前情況而言，認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房屋買賣協(xié)議有效更符合意思自治原則和誠實(shí)信用原則。

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