上海房屋買賣律師提醒大家，這些情形下承租人不能主張優先購買權

　　下列情形下承租人不能主張優先購買權：房屋共有人行使優先購買權的;出租人將房屋出賣給近親屬的;出租人履行通知義務后承租人在十五日內未明確表示購買的;第三人善意購買租賃房屋并已辦理登記手續的。關于哪些情形下承租人不能主張優先購買權的問題，下面上海房產糾紛律師為您進行詳細解答。

　　一、承租人在什么情況下不能要求優先購買權？

　　該解釋第二十三條規定，出租人委托拍賣人拍賣出租房屋，應當在拍賣前五日通知承租人。承租人不參加拍賣的，人民法院應當裁定承租人放棄優先購買權。

　　《解釋》第24條具有研究下列情形之一，承租人主張優先選擇購買商品房屋的，人民對于法院不予支持：

　　（1）建筑物共有人行使優先購買權；

　　 (2）出租人將房屋出售給近親屬的，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、孫子女、外孫子女；

　　（3）出租人履行情況通知管理義務后，承租人在十五日內未明確學生表示自己購買的；

　 　(4）第三方善意購買租賃房屋并已辦理登記手續。

　　根據上述規定，承租人在以下情形不得主張優先購買權。

　　（1）承租人怠于行使優先選擇購買權，視為自己放棄優先考慮購買權：

　　a.出租人在拍賣前5天通知承租人，承租人不參加拍賣的；

　　b出租人已盡通知義務，承租人15日內未明確表示購買。

　　（2）房屋共有人或者近親屬的購買權優先于承租人的購買權：

　　a.房屋共有人行使優先購買權；

　　b.出租人將房屋出賣給其他近親屬的。

　　（3）善意但已取得出租房屋財產的三人： 即第三人善意購買出租房屋并已辦理登記手續的。

　　【提示】

　　承租人不行使優先購買權、優先權人行使優先購買權或者善意第三人確定物權的，承租人不得申請優先購買權。

　　二、如果出租人侵犯了承租人的優先購買權，承租人能否請求法院宣告房屋買賣無效？

　　《最高人民法院關于實施人民中華民國民法通則（試行）若干問題的意見》第一百一十八條的規定已經廢除，“出租人應當向承租人提前三個月通知房屋出售事宜。承租人在同等條件下享有優先購買權，出租人不按照本規定出售房屋的，承租人可以請求人民法院宣告房屋買賣無效。”

　　《解釋》第二十一條規定出租人在合理期限內出售租賃房屋未通知承租人或者有其他侵犯承租人優先購買權的情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。"

　　根據分析上述法律規定，出租人侵害承租人優先選擇購買權的：

　　（1）出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同不得無效；

　　（2）承租人只能要求出租人承擔賠償責任。

　　【提示】

　　隨著《民通意見》第118條規定的廢止，承租人無權請求人民法院通過確認企業違反承租人優先選擇購買權的房屋買賣雙方合同管理無效。

　　在實際法律問題情景中，個案情況都有所差異，為了高效解決您的問題，保障合法權益，建議您直接向上海房產糾紛律師說明情況，解決您的實際問題。