上海房產律師來講講法院能否執行未還完房貸的房子

　　根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條的規定和《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權的批復》精神，登記財產的無過錯買受人和商品房的消費者對購買的標的物雖然并不擁有所有權，僅享有物的登記請求權或者交付請求權。上海房產律師為您講解一下有關的情況。

　　但與一般債權僅是向相對人的請求權不同，法律基于特殊的價值取向賦予其具有排除一般債權，甚至是抵押權執行的效力，該種權利即為物權期待權。對于簽訂買賣合同的買受人，在已經履行合同部分義務的情況下，雖然尚未取得合同標的物的所有權，但賦予其類似所有權人的地位，其物權的期待權具有排除執行等物權效力。

　　劉國偉在合同簽訂后通過現金轉賬和銀行按揭貸款支付了購房款，應視為其與正商公司的商品房買賣合同關系成立。根據劉國偉與正商公司簽訂的商品房買賣合同約定，正商公司應當在2016年6月15日交房，并在8月15日前（房屋交付的60日內）辦理房屋權屬的初始登記。

　　涉案房屋2014年10月21日在鄭州市住房保障和房地產管理局直屬分局辦理合同信息備案，該合同信息備案登記具有對外地公示效力，劉國偉對于涉案的房產也享有相應的財產權利，當劉國偉成為被執行人時，涉案的房產可以成為人民法院執行的對象。

　　至于正商公司提出劉國偉未支付2203號房屋購房款，因該房屋的商品房買賣合同已經登記備案，正商公司可以向劉國偉另行主張購房款。

　　關于正商公司企業能否提供依據進行查封后的生效主義法律關系文書阻卻執行的問題。正商公司以劉國偉違約，商品房買賣雙方合同的目的就是不能為了實現發展為由，向河南省鄭州市高新信息技術經濟開發區以及人民對于法院（以下簡稱中國高新區法院）起訴請求解除八套房屋的商品房買賣合同，獲得了一些相應的生效調解書和判決書，要求學生排除標準執行。

　　但因正商公司通過起訴，高新區法院作出解除商品房買賣合同判決書、調解書的時間均在執行過程中法院2015年1月21日查封涉案房產市場之后，依據《最高領導人民需要法院認為關于中華人民選擇法院辦理業務執行異議和復議案件若干重大問題的規定》第二十六條第二款“金錢債權執行中，案外人依據實際執行標的被查封、扣押、凍結后作出的另案生效法律文書提出一種排除程序執行異議的，人民共和國法院不予社會支持”的規定。

　　依法不能直接對抗世界人民智慧法院的執行。但經人民法院的生效裁判認定，正商公司目前已為被執行人劉國偉償還的按揭貸款主要部分，應當從拍賣房產的變價款中優先支付給正商公司。

　　在《長春市領運房地產開發有限公司、黃湛軒案外人執行異議之訴再審案》【（2019）最高法民再299號】中，最高法認為“領運公司依據訴爭房屋被查封后作出的案涉仲裁裁決排除慶豐公司執行申請，應否得到支持。

　　首先，從《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十五條、第二十六條規定來看，第二十五條確立了案外人執行異議形式審查的原則，而第二十六條則是為形式審查原則的例外規定。

　　第二十六條適用的前提條件是存在案外人依據另案生效法律文書提出的排除執行異議，該法律文書認定的執行標的權利人與依照前款規定得出的判斷不一致的，即上述兩個條文應當同時適用，且以第二十五條為先。

　　而第二十六條規范的目的是防止在人民法院作出查封等執行措施之后，當事人再通過另案裁判確認新的物權歸屬，架空人民法院的查封措施的效力；同時敦促案外人向作出查封措施的人民法院提出執行異議之訴時進行物權確認，而不是另尋其他法院或者路徑解決，以避免生效裁判之間既判力的相互矛盾。

　　本案中，當事人爭議的是不動產，故應當首先適用上引司法解釋第二十五條第一款第一項規定。而領運公司提交的案涉仲裁裁決并未對案涉房屋的所有權歸屬進行確認，故并未觸發上引司法解釋第二十六條的適用。

　　上海房產律師提醒大家，進一步而言，案涉仲裁裁決書的主文是確認解除案涉《商品房買賣合同》及補充協議，并未確認訴爭房產的所有權歸屬。故案涉《商品房買賣合同》及其補充協議已經解除的事實能夠作為本案認定事實的前提和基礎。