農村房屋買賣合同無效拆遷利益分配方案就無效嗎？上海房產律師告訴您

　　農村房屋買賣合同無效導致拆遷利益分配方案無效的問題一直是社會上比較熱門的話題，也是法律界面臨的一個難題。在上海，這個問題尤為突出，因為上海的城市化進程非常迅速，而農村地區的房屋買賣合同無效問題又相對較多。在本文中，上海房產律師將圍繞這個問題展開探討，并從法律案例和法律條文兩個方面進行分析。

　　一、案例分析

　　在上海，農村房屋買賣合同無效導致拆遷利益分配方案無效的案例比較典型的有上海市青浦區南翔鎮張家窯村土地拆遷案。該案中，村委會在沒有與張家窯村民簽訂任何書面合同的情況下，私自將張家窯村民的房屋拆除，并安排他們住進了公寓樓，但是在房屋拆遷后，村委會并未按照相關規定進行拆遷補償和安置，導致該案中的拆遷利益分配方案無效。

　　根據上海市《農村房屋買賣合同》相關規定，農村房屋買賣合同必須符合《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國土地管理法》等相關法律規定，否則將被認定為無效合同。因此，在張家窯村拆遷案中，由于村委會沒有與村民簽訂任何書面合同，也沒有進行正式的拆遷補償和安置，所以導致了拆遷利益分配方案無效的結果。

　　二、法律條文分析

　　上海市關于農村房屋買賣合同的相關法律規定主要包括《上海市農村房屋買賣合同范本》和《上海市農村房屋買賣合同審查指南》兩個方面。這些法律規定明確規定了農村房屋買賣合同的簽訂和執行程序，對農村房屋買賣合同的有效性和拆遷補償等問題也做了具體規定。

　　根據《上海市農村房屋買賣合同范本》規定，農村房屋買賣合同應當包含以下條款：

　　1.房屋基本情況；

　　2.買賣雙方的基本情況和住所地；

　　3.房屋的面積、結構、用途和權屬等情況；

　　4.房屋的價款和付款方式；

　　5.房屋交付時間和方式；

　　6.房屋權屬的保證和房屋權屬證明的提交；

　　7.買賣雙方的違約責任和爭議解決方式等。

　　同時，《上海市農村房屋買賣合同審查指南》也明確規定，農村房屋買賣合同必須符合《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國土地管理法》等相關法律規定，否則將被認定為無效合同。

　　在農村房屋買賣合同無效導致拆遷利益分配方案無效的問題中，主要涉及到《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國拆遷補償條例》等法律條文。根據《中華人民共和國土地管理法》第二十三條和第五十七條的規定，土地使用權可以依法出讓或者轉讓，但是必須符合相關的土地出讓或者轉讓程序，否則所簽訂的合同無效。

　　同時，《中華人民共和國拆遷補償條例》第十七條也規定，拆遷補償應當按照拆遷補償標準、補償范圍和補償方式等要求進行，同時還需要在拆遷前簽訂書面協議，明確補償標準和內容。因此，農村房屋買賣合同無效導致拆遷利益分配方案無效，主要是因為拆遷方沒有按照相關法律規定進行拆遷補償和安置，也沒有簽訂書面協議，導致了拆遷利益分配方案無效。

　　三、結論

　　在上海，農村房屋買賣合同無效導致拆遷利益分配方案無效的問題是比較普遍的，同時也是比較嚴重的法律問題。對于這個問題，法律規定已經比較明確，主要是要求拆遷方必須按照相關的法律程序進行拆遷補償和安置，并且需要簽訂書面協議明確補償標準和內容。如果拆遷方沒有按照相關法律程序進行操作，或者沒有簽訂書面協議，就會導致拆遷利益分配方案無效，而買賣合同無效也會給房屋買賣雙方帶來很大的損失和困擾。

　　因此，為了避免這種情況的發生，房屋買賣雙方需要在簽訂合同之前，仔細閱讀合同條款，特別是關于房屋權屬、交付時間和方式、價款和付款方式、買賣雙方的違約責任和爭議解決方式等方面的內容。同時，買賣雙方也需要選擇正規的房地產中介機構或者律師事務所進行咨詢和代理，以確保交易的合法性和安全性。

　　在拆遷過程中，如果買賣合同無效導致拆遷利益分配方案無效，房屋買賣雙方可以通過法律途徑維護自己的合法權益。例如，可以向當地有關部門提出申訴或者投訴，要求拆遷方按照相關法律程序進行操作，并且簽訂書面協議明確補償標準和內容。如果仍然無法得到有效的解決，房屋買賣雙方可以通過訴訟方式維權，要求拆遷方進行合理的拆遷補償和安置，并且承擔相應的法律責任。

　　在最近的一些法律案例中，也可以看到一些關于農村房屋買賣合同無效導致拆遷利益分配方案無效的案例。例如，《上海市普陀區人民法院關于支持拆遷補償協議效力的若干規定》中就提到了一起類似的案件。該案中，拆遷方沒有簽訂書面協議，并且在拆遷補償和安置方面存在不合理之處，導致拆遷利益分配方案無效。法院最終判決，拆遷方需要按照相關法律規定進行拆遷補償和安置，并且承擔相應的法律責任。

　　四、建議

　　針對農村房屋買賣合同無效導致拆遷利益分配方案無效的問題，我們建議如下：

　　1.房屋買賣雙方在簽訂合同時，一定要認真閱讀合同條款，特別是關于房屋權屬、交付時間和方式、價款和付款方式、買賣雙方的違約責任和爭議解決方式等方面的內容，確保合同的合法性和有效性。

　　2.選擇正規的房地產中介機構或者律師事務所進行咨詢和代理，以確保交易的合法性和安全性。

　　3.在拆遷過程中，房屋買賣雙方需要了解相關法律法規，特別是《拆遷補償條例》、《城市房地產管理法》等，明確自己的權利和義務，避免在拆遷過程中受到不合理的拆遷補償和安置安排。

　　4.在拆遷過程中，房屋買賣雙方需要保留相關證據，例如購房合同、付款憑證、拆遷補償協議、拆遷安置協議等，以備訴訟時使用。

　　5.如果遇到買賣合同無效導致拆遷利益分配方案無效的情況，房屋買賣雙方需要及時向當地有關部門提出申訴或者投訴，并且可以通過法律途徑維護自己的合法權益。

　　綜上所述，上海房產律師提醒大家，農村房屋買賣合同無效會導致拆遷利益分配方案無效，給房屋買賣雙方帶來很大的損失和困擾。因此，房屋買賣雙方需要加強自我保護意識，了解相關法律法規，選擇正規的中介機構或者律師事務所進行咨詢和代理，并且在拆遷過程中保留相關證據，以維護自己的合法權益。同時，有關部門也應該加強對拆遷補償和安置的監管和管理，確保拆遷過程的合法性和公正性，維護農民的合法權益。