上海房產糾紛律師淺析：不動產單元設定與分割登記的條件

　　不動產單元設定和代碼編制是不動產權籍調查的基礎。2017年國土資源部辦公廳印發了《不動產單元設定與代碼編制規則》（以下簡稱《規則》），細化地籍區（子區）及不動產單元設定的具體要求，對宗地、宗海、定著物、森林、林木等不動產單元制定了具體劃分規則和方法，具有較強的指導意義。下面上海房產糾紛律師試從物權法原理出發，研究分割登記的規則，并提出具體標準和立法建議。

　　2019年3月25日《不動產單元設定與代碼編制規則》作為國家標準發布，2019年10月1日施行。地方不動產登記實踐中常常會遇見工業廠房、寫字樓、酒店式公寓等建筑物所有權人申請分割登記。《不動產登記操作規范（試行）》規定涉及實體分割的要提交有權部門同意實體分割或合并的批準文件，對有權部門的范圍付之闕如。登記機構往往要求申請人提供建設、規劃、消防等部門的批準文件即可辦理，對應用規則規定合理劃分不動產單元重視不足。

　　同時規則關于不動產單元設定的規定缺乏強制性，效力不足，彈性過大，操作性不強，市縣難以依據規則對申請分割登記的不動產予以分割登記。另一方面依據該規則準予分割或不許分割的效力不充分，在面對申請人以資金困難申請銀行抵押貸款等名義請求縣市政府出面協調或者行政復議和行政訴訟時難以自圓其說，登記機構進退兩難。

　　一、不動產單元需具有特定性和獨立性

　　不動產實體上的分割，對應的登記類型是變更登記。要分辨不動產是否可以分割為不同單元，首先要了解物權法上作為物權客體的物必須滿足哪些條件。物權以直接支配標的物為內容，物權的客體必須是具體指定的特定物。標的物不具體特定，比如僅定有種類和數量的物，可以作為債權標的簽訂買賣等債權合同，但不能作為物權的標的。物權的特定性不必是物理上的特定，也可以是從社會或者經濟觀念上的特定。比如按份共有不動產的應有部分，是存在于不動產上的特定份額，雖然不能在物理上特定，依然可以作為物權的標的物予以支配。除了特定性，作為物權客體的物還必須具有獨立性，即物權客體必須是獨立物。所謂獨立物，是指可以人為劃分并獨自存在。人類不能支配且難以公示的物的一部分或其構成部分，都不能作為物權權利的標的物，比如鹿的鹿茸，羊的頭，墻上的燕窩，在沒有分離成為獨立物前，不能成為物權的客體。

　　《不動產登記暫行條例》規定，不動產登記是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為。所謂不動產是相對于動產而言，指的是土地、海域以及房屋、林木等定著物，都是法律上的物。不動產權利屬于物權，必須滿足物的特定性和獨立性。土地和海洋在物理上是連綿不絕的一片物體，在形式上不是獨立可分割的物，但可以人為劃分成不同的宗地或宗海即不動產單元。依據規則要求，不動產單元界址線應封閉且互不交叉，賦予特定的單元代碼成為特定物后予以登記。此時各不動產單元（宗地或宗海）上可分別成立獨立的使用權、抵押權等物權。砂、石、土是土地的構成部分，在沒有從土地分離出來前，不能成為物權的客體。土地內的礦藏，雖然屬于土地的組成部分，但《憲法》及《礦產資源法》已經將其從土地中分離，成為國家所有的物，因此要開采礦藏除了取得土地使用權外還要取得采礦權。

　　二、分割后的不動產單元需滿足獨立性要求

　　對已經登記的不動產進行實體分割登記，分割后的不動產也必須滿足獨立性的要求，方可作為不動產單元予以不動產登記。《不動產登記暫行條例實施細則》明確，不動產單元必須具備權屬界線封閉且具有獨立使用價值。規則原則上按審批文件、權屬來源材料等原因文件確定宗地和宗海的單元，對實踐中遇到最多最復雜的定著物單元，增加為權屬界線固定封閉、功能完整且具有獨立使用價值的條件，并具體分列了房屋、地下車庫、成套住宅等情形。但大部分都是以“可”、“宜”等彈性字眼，且缺乏可操作性標準界定。

　　寫字樓等常見的建筑物分割登記后構成區分所有權的客體。基于物權標的必須具有獨立性的原則，建筑物能否被分割為特定部分，可根據《物權法》關于區分所有權專有部分的規定，參考《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱區分解釋）的定義予以明確：

　　一是須具備構造上的獨立性，能夠明確區分。建筑物被區分的部分在建筑構造上能夠明確被區分，并與建筑物其他部分完全隔離。只有這樣，才能客觀劃分為不同部分并被各個所有人獨立支配。判斷是否具有此項獨立性，一是有明確的外部范圍，該特定部分與建筑物其他部分在外觀上必須有可以明確區分的標識，學說上稱為“區分之明確性”。二是為實現該特定部分的利用功能，必須有與建筑物其他部分或外界隔離的構造物，如屋頂、墻壁、地板、門窗等，學說上稱為“遮斷性”。該構造物通常必須是建筑物本身的構成，不可移動，與區分所有建筑物在結構上具有固定性。比如一排房屋以墻壁間隔成獨立的一戶，一棟樓房以固定樓板分隔為獨立的一層，均具備構造上的獨立性，大廈的套房也是如此。但寫字樓里用屏風隔成的格子間、地下車庫或路面車位以線條所劃分的停車單位，不具有構造上的獨立性。近代有學者提出“觀念上的間隔”，認為只要具有明確界線，其區分部分縱然沒有物理上的遮蔽性，仍然具備構造上的獨立性。臺灣學者謝在全進一步指出，物權是否具獨立性應依照社會觀念而定，如果可以依人為方式加以劃分，又不妨害交易安全，滿足物權公示性，就可以成為物權的客體。依此標準，車位也可作為獨立物。

　　二是須具備使用上的獨立性，可以排他使用。即建筑物被區分后，每一區分單位，必須可作為一個建筑物單獨使用，與獨立的建筑物相同，能夠被獨立使用或具有獨立的經濟效用。此種獨立性在學說上被稱為“利用上的獨立性”。是否具有使用上的獨立性，一般認為，主要在于該區分單位有無獨立的出入門戶。如果該區分單位必須利用相鄰的區分單位的門戶方可出入，則該區分單位不具有使用上的獨立性。除非各區分單位需共用一個樓梯或大門進出的，可視為具有使用上的獨立性，可以作為區分所有權的客體。依此標準，寫字樓只可按層分割，除繼承導致物權轉移外自建房不能分割，獨棟工業廠房不得分割。

　　三、建議區分不動產分割和轉移登記出臺規范

　　目前國家沒有不動產分割登記的規定，各地疲于應對紛至沓來的分割登記申請，苦于沒有明確的分割標準。有的地方如龍巖做了有益探索，出臺分割登記的相關規范，要求必須取得規劃、消防、建設等部門的同意。但由于規定效力層級低，缺乏操作規范，相關部門不愿意出具相關文件。即使在各方壓力下同意，也不知道應出具怎樣的文件內容方可辦理分割登記。特別是很多登記機構擔心分割登記后申請人轉移登記，影響出讓合同的履行，遲遲難以辦理分割登記，印發信訪及行政復議和訴訟案件。

　　國務院《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱條例）第25條規定，土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，并依照規定辦理過戶登記。按照《不動產登記暫行條例》規定，不予登記的情形只能由法律、行政法規規定，這是目前看到明確相關的行政條例。該條例規定的是分割轉讓的情形，實際上分割轉讓涉及兩個登記：變更登記與轉移登記。雖然分割登記目的大多是為了轉移，但畢竟還是兩種不同登記，混淆兩者概念導致登記上的困惑。筆者認為該款指的是分割后轉讓的情形，限制的是轉讓行為，只有分割后轉讓才會影響政府土地出讓目的的實現，也只有分割后轉讓存在較大的溢價空間，對不動產價值影響巨大。某地曾請專業評估機構測算過，是否允許不動產分割后轉讓，對該不動產的價值影響達到千萬。但該條只規定土地和房產管理部門是審批部門，對不動產登記如何分割并辦理變更登記，并沒有具體明確的規定。要求申請人提供其他部門的意見缺乏上位法的依據，在行政復議和行政訴訟可能處于不利地位。區分解釋要求建筑物專有部分必須能夠登記成為特定業主所有權的客體，實際上把球踢給登記機構。

　　筆者認為，應區分分割登記和轉移登記的情形，在《不動產登記法》中明確不動產登記分割登記的條件，并在出讓合同中明確是否允許分割后處分。規則應進一步不動產單元劃定的標準，并提高其效力層級。登記機構在辦理分割登記業務時，只需按照上述不動產單元的設定條件決定能否分割。是否允許分割后處分（包括轉讓和抵押），應當由出讓合同等權屬來源材料予以約定，并將此限制約定記載于不動產登記登記簿及不動產權證書上。2008年國土資源部和國家工商總局發布的《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本有是否允許分割轉讓的條款，有的地方出讓時沒有具體約定，導致能否允許分割后轉讓變成登記機構來審查。筆者認為應正本清源，土地出讓合同作為政府實現行政管理目的的行政合同，應對能否分割后轉讓進行約定。在簽訂出讓合同明確能否分割后轉讓應要考慮幾個方面：一是能否實現土地出讓合同的目的；二是是否會導致企業規避法律謀取不正當利益。比如申請人將溫泉度假村的每個湯屋分割登記后轉讓，產權式酒店分割成多個套房登記，形成變相的房地產開發或工業廠房批發等，可以辦理分割登記，并在登記簿及證書上備注應一并轉讓，不得分割后轉讓。或者借鑒上海的經驗，明確禁止自建房、工業廠房分割登記。

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