上海房產(chǎn)糾紛律師來講講房產(chǎn)登記錯誤造成的損失怎么處理

　　不動產(chǎn)統(tǒng)一登記以來，登記人員一直擔(dān)心懸在頭上的達(dá)摩克利斯之劍。這把劍就是《物權(quán)法》第二十一條第二款規(guī)定的登記錯誤賠償責(zé)任。根據(jù)NPC法律委員會編制的《物權(quán)法解釋》，該條對登記錯誤的責(zé)任僅作了原則性規(guī)定，應(yīng)由不動產(chǎn)登記特別法具體規(guī)定。上海房產(chǎn)糾紛律師為您講解一下有關(guān)的情況。

　　最高人民法院辦公廳在給國土資源部辦公廳的復(fù)函中明確，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在審查時應(yīng)當(dāng)盡到合理審慎的審查義務(wù)，并以此作為判斷登記機(jī)構(gòu)是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)，緩和了對登記錯誤的認(rèn)定要求。

　　要求登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)保持登記冊中的記錄與登記后的權(quán)利變化保持一致是一項(xiàng)不可能完成的任務(wù)。筆者試圖從我國物權(quán)變動的立法模式入手，通過對國外立法案例的分析比較，提出我國登記錯誤的類型和救濟(jì)措施，明確需要承擔(dān)賠償責(zé)任的登記錯誤類型，為不動產(chǎn)登記法的制定提供參考。

　　所謂登記錯誤，一般是指不動產(chǎn)登記中所述的登記事項(xiàng)不符合客觀真實(shí)情況的情況。目前各國界定的登記錯誤有三種類型：

　　一是狹義的登記錯誤，即基于有效登記理由的登記，因錯誤或遺漏導(dǎo)致登記簿上的登記事項(xiàng)與登記時的原事實(shí)狀態(tài)不一致，日本和我國臺灣省地區(qū)對登記錯誤采取狹義的理解。日本《不動產(chǎn)登記法》認(rèn)為，需要更正地登記錯誤是指登記后沒有新的事實(shí)或者理由改變權(quán)利的主體、客體和內(nèi)容，只有登記錯誤或者遺漏。

　　臺灣省《土地法》第68條規(guī)定，因登記錯誤、遺漏或虛偽不實(shí)而遭受損失者，土地管理機(jī)關(guān)應(yīng)負(fù)損害賠償責(zé)任。臺灣省《土地登記規(guī)則》第十四條規(guī)定，《土地法》第六十八條第一項(xiàng)、第六十九條所稱登記錯誤或遺漏，是指登記事項(xiàng)與登記原因證明書所載內(nèi)容不一致。

　　二為通常這個意義上的登記信息錯誤，既包括一個狹義上的登記系統(tǒng)錯誤，也包括因登記的原因嗣后被確認(rèn)合同無效問題導(dǎo)致資產(chǎn)登記簿上的登記與登記的原始社會事實(shí)進(jìn)行狀態(tài)發(fā)展不符。瑞士采通常傳統(tǒng)意義上的理解。

　　《瑞士民法典》第975條第1款規(guī)定：“物權(quán)的登記不正當(dāng)，或者通過正當(dāng)?shù)牡怯洷徊徽?dāng)?shù)耐夸N或更改時，其物權(quán)受到嚴(yán)重侵害自己的人，得訴請更改或涂銷該登記。”根據(jù)其第974條第2款，所謂不正當(dāng)是指凡無法律制度原因或依無約束力的法律環(huán)境行為而完成的登記，比如對于脅迫、欺詐風(fēng)險(xiǎn)意思可以表示方法而為了轉(zhuǎn)移公司登記。

　　三為廣義上的登記信息錯誤，不僅需要包括瑞士法上通常這個意義上進(jìn)行登記系統(tǒng)錯誤，還包括嗣后發(fā)生的登記簿記載與事實(shí)沒有權(quán)利發(fā)展?fàn)顟B(tài)數(shù)據(jù)不一致的情況。

　　德國采廣義的理解，《德國民法典》第894條規(guī)定：“如果企業(yè)土地登記簿中的內(nèi)容在有關(guān)中國土地利用權(quán)利、此權(quán)利上的權(quán)利能力或者在第892條第1款所列舉的處分權(quán)限制管理方面，與真實(shí)的法律工作狀態(tài)存在不一致時，自己的權(quán)利未登記或者未正確使用登記制度的人，或者公司登記不存在的負(fù)擔(dān)問題或者一些限制而受損害的人，可以設(shè)計(jì)要求因更正而涉及其相關(guān)權(quán)利不同的人同意在農(nóng)村土地登記簿中加以更正。”

　　比如我國離婚訴訟中人民法院建設(shè)作出的確定一個當(dāng)事人一方享有某項(xiàng)不動產(chǎn)的判決、分割不動產(chǎn)的判決、使原所有人回復(fù)所有權(quán)的判決，具有與登記、交付等公示方式方法研究相同的效力，可直接發(fā)生物權(quán)變動，從而影響導(dǎo)致登記簿上記載與事實(shí)權(quán)利意識狀態(tài)不一致。

　　可見，狹義的登記錯誤包括登記人員的筆誤和登記申請人存在虛假材料。這時候就不需要問登記機(jī)構(gòu)是有過錯還是盡到審查責(zé)任了。

　　上海房產(chǎn)糾紛律師提醒大家，只要申請登記時登記的理由是虛假的或者無效的，登記不具有物權(quán)變動的效力，就屬于登記錯誤而不予登記。通常登記錯誤包括買賣合同等登記原因的證明被法院認(rèn)定無效的情形。廣義的登記錯誤還包括繼承、征收等后續(xù)的物權(quán)變動，導(dǎo)致登記簿與實(shí)際權(quán)利人不一致。