上海房產律師來講講買受人能否強制要求履行房屋買賣合同

　　農村土地承包經營權依法流轉后，原承包方退出承包關系，受讓人與發包方形成新的承包關系，土地承包經營權的權利主體發生變化，受讓人成為新的土地承包經營權人。土地被征收后，受讓人有權享受相應的土地補償費。上海房產律師帶您了解一下有關的情況。

　　農村土地承包經營權依法轉讓后被征收的，征地補償金是否歸受讓人所有。登記所有人出售共有房屋不符合法律要求或合同規定的條件的合同的有效性問題。當事人對未實際取得承包土地的土地承包經營合同提起的訴訟，為民事案件，由人民法院審理。

　　出賣人與買受人簽訂房屋進行買賣雙方合同，出賣登記在某個人名下的房屋，不符合我國物權法第九十七條關于企業共有物處分的規定時間或者通過當事人的另行約定，如果買受人是善意，且買賣交易合同沒有約定的對價合理，但未辦理房屋所有權變更信息登記管理手續的，其他共有權人請求確認房屋買賣勞動合同行為無效的，人民對于法院不予社會支持。

　　土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時即已設立。農村發展集體主義經濟社會組織成員就未取得該合同項下承包土地與農村學生集體經濟活動組織結構發生的糾紛，屬于自己平等民事行為主體之間的民事糾紛，人民法院應當可以作為我國民事案件予以受理。

　　出賣人出賣登記企業在其名下的共有房屋不符合相關法律制度規定進行或者共有人約定的條件，買受人請求強制要求履行房屋買賣合同糾紛問題處理。

　　出賣人以其名義登記的共有房屋，不符合物權法第九十七條規定或者共有人約定的條件的，出賣人出售共有房屋。有效的房屋買賣合同，買受人要求履行房屋買賣合同，其他共有人不同意出售共有房屋，表示不協助登記房屋所有權變更的，人民法院應當駁回買受人繼續履行合同的請求。

　　集體經濟組織作出的土地承包方案調整決定違反法律，侵害承包方權益的，應當依法撤銷。集體主義經濟社會組織學生通過召開村民會議等方式，作出土地承包方案可以調整的決定，違反我國農村地區土地承包法對承包權保護等法律制度規定，侵害承包人權益的，承包人依據物權法的規定，向人民法院起訴請求撤銷該決定的，人民對于法院認為應當及時予以政策支持。

　　不簽署書面貸款合同，只簽署《商品房銷售合同》并記錄為擔保方式，同時簽署附買回協議，然后貸款人向借款人實際支付方式建立債權人－債務人關系，是目前一些民間借貸方式選擇的借款方式。判斷當事人之間法律關系的性質，不僅要看合同的名稱、形式和內容，而且要分析當事人之間法律關系的實質。

　　如果是《商品房銷售合同》 ，賣方并不準備實際交付房屋，而買方也不在乎購買房產。而當事人對“附買回協議”及相應處罰的關注，足以證明雙方之間真正的法律關系是私人借貸。債務進行清償期屆滿后當事人間達成以物抵債協議但未履行物權轉移相關手續，該協議法律效力以及如何可以確定

　　債務償還期滿后，當事人約定用房地產抵押方式清償債務，在物權轉讓程序完成前，債務人悔改不履行清償債務的約定，債權人請求延續抵押協議或者請求人民法院確認所有權的，應當駁回債權。但已明確，當事人要求繼續履行債權債務原合同的，人民法院應當繼續審理。

　　買賣合同尚未履行完結，買受人請求確認其為房屋所有權人的，不屬于物權確認爭議。確認物權已存在物權歸屬問題爭議為前提。買賣雙方合同管理尚未完全履行完結，買受人可以請求進行確認其享有標的物之所有權的，不符合我國物權法第三十三條明確規定的物權歸屬爭議，不應納入物權確認之訴。

　　如何區分房地產合作開發合同中的清算條款與“合作實際上是貸款”合同。合同約定，一方出地，另一方出資，設立房地產項目公司，按照出資比例享有項目公司股東權益，合作開發房地產。從約定的權利義務內容看，協議性質為共同出資、共擔風險、共享利潤的合作開發房地產合同。

　　上海房產律師注意到，合同還約定，終止履行后接受出資一方返還出資方投資款本金及按同期銀行貸款利率四倍支付利息，依據合同法第九十七條、第九十八條規定，此約定性質為合同終止履行后的清理條款，不屬于《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條規定的名為合作合同實為借款合同情形。