房地產合作開發的風險有哪些？上海房產糾紛律師來回答

　　在實踐中，以“合作開發”和“合作建設”為名的土地轉讓合同、貸款合同、房屋買賣合同和租賃合同比比皆是，其中以房地產合作開發為名的房屋買賣合同的情況還比較普遍。上海房產糾紛律師帶您了解一下有關的情況。

　　2005年8月1日提請最高人民法院審理的《關于審理國有土地使用權合同糾紛適用法律的解釋》（以下簡稱《解釋》）第二十五條將房地產共同開發合同界定為房屋買賣合同，但對此類合同的認定和效力沒有明確規定。本文對這類合同的認定和法律效力作了簡要的分析和探討。

　　房地產合作開發的名稱是房屋銷售合同的識別。解釋第十四條明確規定，房地產合作開發合同是指當事人訂立的土地使用權、資金等共同出資、利潤分享、風險分擔的房地產合作開發合同。因此，共同融資、利潤分享和風險分擔是共同開發房地產合同的三大法律特征。

　　解釋第二十五條規定，房地產開發合同當事人同意提供資金，不承擔經營風險，只分配一定數量的房屋的，視為房屋買賣合同。根據上述規定，認為房地產合作開發建筑物買賣合同的條件是，提供資金的一方（以下簡稱投資者）不承擔僅分配固定數量房屋的風險，實際上不具備分擔房地產合同風險的法律特征。具體來說，被稱為合作開發的房地產實際上出售的住房合同承認條件如下：

　　1、投資者必須不承擔任何經營風險。

　　如果房地產合作開發合同規定，土地使用權（地方）方不承擔作業風險，只分配固定數量的房屋，按照解釋第二十四條的規定，應當承認為土地使用權合同，不應當承認為房屋買賣合同。

　　2、須是分配一個固定資產數量房屋。

　　如果聯合開發房地產合同規定投資者分配的房屋數量應當根據聯合開發的實際運行情況確定，而不是按照固定的數量分配，例如，如果土地和投資者按照最終實際運行所得房屋總量的比例分配，那么這種協議實際上使投資者也承擔作業風險，應當視為符合房地產合作開發合同的條件。

　　盡管《解釋》的上述規定對有些合作開發房地產合同糾紛的解決提供了一定的法律依據，但是在真正適用上述規定時實際上存在諸多難點。在實踐中，也可能存在如下出資方式的合作開發房地產合同的情況：

　　（1）當事人一方以土地使用權和部分資金作為出資，另一方則以部分資金作為出資并分配固定數量房屋；雖然出資人部分出資，仍應認定為房屋買賣合同，而土地方是否還部分出資，對于認定結果沒有影響。

　　（2）當事人一方以土地使用權和資金作為出資，另一方則以土地使用權作為出資并分配固定數量房屋；因涉及土地方分配固定數量房屋，應認定為土地使用權轉讓合同（以獲取的房屋為對價，也可以理解為置換）。

　　（3）當事人一方以土地使用權和部分資金作為出資，另一方也以土地使用權和部分資金作為出資并分配固定數量房屋。這種情形比較復雜，分配固定數量房屋的一方既是土地方又是出資方，若其投入的土地使用權及建設審批許可手續均統一辦在了對方名下，則該種情形既涉及土地使用權轉讓又涉及房屋買賣，可以認定該合作開發房地產合同為“土地使用權轉讓合同+房屋買賣合同”；

　　（4）當事人一方以土地使用權和部分資金作為出資，另一方以非資金形態的實物（如建筑材料）或勞務作為出資并分配固定數量房屋。一般出現在工程項目的材料供應商、施工承包商與房地產開發企業作為合作當事人的情況下，盡管出資方并非以現金出資，其實質上仍是不承擔風險分配固定房屋，應認定為房屋買賣合同，只不過其購房款以實物或勞務方式支付而已。

　　上海房產糾紛律師認為，房地產合作開發中的風險分擔是不利履行的結果，也是房地產合作開發不利履行的結果。分擔風險應當是商業風險，主要是指雙方的預期利益不能實現或不能充分實現的風險，一般不包括一方過錯造成的利益風險。由于合作開發的復雜性，在實踐中有許多情況不能直接確定為通過上述條件買賣住房合同。