徐匯律師分享商品房買賣合同的糾紛

　　一、單違約導致合同目的不能實現

　　徐匯房產律師  簽訂房屋買賣合同后，因一方當事人要求解除合同，守約方損失包括直接損失(即付出的房款、中介費、利息等)和房屋差價等可得利益損失，違約方應當予以賠償。

　　賠償的范圍包括：合同約定價格與房屋現在市場價之間的差額。實踐中可以委托具有評估資質的專業機構進行評估或者比照最相類似的房屋(同幢相同樓層及房型、相鄰幢同樓層及房型、相同區域內房屋)市場交易價格，與買賣合同約定價格之差確定房屋差價損失，但合同另有約定或當事人事后能夠協商確定的除外。

　　二、出賣人違約買受人要求解除

　　出賣人違約行為符合合同約定或法定解除條件，但合同不存在法律上或事實上履行不能的情形，雙方可以繼續履行，此時應根據雙方合同約定的違約條款處理，由違約方承擔違約責任，此種情況下，如果守約方提出解除合同的，其應按照合同約定的違約條款獲得賠償。

　　三、房屋買賣合同被確認無效或被撤銷

　　房屋買賣合同被確認無效或被撤銷，當事人有損失的，按當事人的過錯程度予以分擔。無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。

　　1 房屋網簽備案的政策集合1.1 法律法規層面在法律層面，1995年1月1日起施行的《城市房地產管理法》確定了交易的范圍、備案的依據、操作的路徑。該法第2條第4款規定，房地產交易包括轉讓、抵押和租賃；第35條確定了國家實行成交價格申報制度，房屋網簽備案是落實該制度的具體舉措。此外，該法第45條、第54條還對預售商品房、房屋租賃合同備案做出了具體操作行規定。在行政法規層面：1998年7月20日起施行的《城市房地產開發經營管理條例》第26條規定了商品房預售合同辦理備案的法定時間。1.2 國務院文件層面在國務院文件規定層面，2010年1月7日，《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的通知（國辦發〔2010〕4號）第2條第7項要求，進一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網上備案制度。2016年5月17日，《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國辦發〔2016〕39號）要求，推行住房租賃合同示范文本和合同網上簽約，落實住房租賃合同登記備案制度。

       2019年6月25日，《國務院辦公廳秘書局關于進一步推進政務服務“一網通辦”有關工作的通知》（國辦秘函〔2019〕30號）要求，建立全國一體化在線政務服務平臺，大力推動政務服務“一網通辦”，并將房屋網簽備案列為第一批轄區內通辦事項參考清單。1.3 主管部門文件層面在住房和城鄉建設部文件層面，2015年9月29日，住房城鄉建設部辦公廳印發的《房屋交易與產權管理工作導則》（建辦房〔2015〕45號）要求，實行商品房預售合同、存量房轉讓合同網簽備案，積極探索建立房屋抵押合同、房屋租賃合同網簽備案。同時要求建立規則完善、職能明確、流程清晰、規范有序的房屋交易與產權管理制度。2018年12月26日，經國務院同意，住房和城鄉建設部印發的《住房城鄉建設部關于進一步規范和加強房屋網簽備案工作的指導意見》（建房〔2018〕128號）要求，在全國城市規劃區國有土地范圍內全面實行房屋網簽備案制度。2019年12月13日，《住房和城鄉建設部 國家發展改革委 公安部 市場監管總局 銀保監會 國家網信辦關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》（建房規〔2019〕10號）要求，經由房地產經紀機構、住房租賃企業成交的住房租賃合同，應當即時辦理網簽備案。住房和城鄉建設部門應當提供住房租賃管理服務平臺數據接口，推進與相關企業業務系統聯網，實現住房租賃合同即時網簽備案。2020年3月26日，《住房和城鄉建設部關于提升房屋網簽備案服務效能的意見》（建房規〔2020〕4號）進一步要求，優化房屋網簽備案程序、規范網簽備案操作，提升服務效能。2020 年7月2日，《住房和城鄉建設部 最高人民法院、公安部 中國人民銀行 國家稅務總局 中國銀行保險監督管理委員會印發的關于加強房屋網簽備案信息共享提升公共服務水平的通知》（建房〔2020〕61號）要求，充分運用房屋網簽數據，加強部門間信息共享，減少群眾重復提交材料，加快建立部門間常態化的溝通協調機制。

　　2 房屋網簽備案的要求2.1 房屋網簽備案的范圍在全國城市規劃區國有土地范圍內簽署的房屋轉讓、抵押、租賃合同，均實行房屋網簽備案制度。2.2 房屋網簽備案的原則及時、準確、全覆蓋，即要實現房屋交易合同簽約即完成備案；要實現房屋網簽備案信息與房屋交易的信息一致；要實現房屋網簽備案覆蓋新建商品房、存量房，覆蓋轉讓、抵押、租賃三種交易形式。2.3 房屋網簽備案的目標不斷優化房屋網簽備案程序、規范網簽備案操作，強化網簽備案信息共享，提升服務水平，保障交易安全，實現房屋網簽備案系統全國聯網，建立起跨地區、跨部門、跨層級的全國房地產市場數據庫，為宏觀調控提供決策依據。