上海房產(chǎn)糾紛律師：如何規(guī)避借名買(mǎi)房的法律風(fēng)險(xiǎn)？

　　“借名買(mǎi)房”存在的背景，一般是實(shí)際購(gòu)房人為了規(guī)避房屋限購(gòu)、限貸政策，購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用性等政策性保障用房，或爭(zhēng)享特定的購(gòu)房?jī)?yōu)惠、隱藏真實(shí)的財(cái)產(chǎn)等。這些隱藏的背景也決定了“借名買(mǎi)房”會(huì)比一般購(gòu)房更易發(fā)生糾紛，風(fēng)險(xiǎn)也更高！那么，作為實(shí)際購(gòu)房人，要如何規(guī)避借名買(mǎi)房的法律風(fēng)險(xiǎn)？今天上海房產(chǎn)糾紛律師就來(lái)談?wù)勥@個(gè)話題。

　　（一）風(fēng)險(xiǎn)提示

　　對(duì)于借名人文化來(lái)說(shuō)，應(yīng)著重進(jìn)行防患于出名人的如下分析風(fēng)險(xiǎn)：

　　（1）出名人反言風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房屋使用價(jià)值不斷上漲，若出名人反悔，拒不配合以及房屋權(quán)屬變更信息登記，而借名人又不能證明企業(yè)雙方發(fā)展之間的委托代理問(wèn)題關(guān)系或其實(shí)際需要支付購(gòu)房款的事實(shí)，其要想能夠取得一個(gè)房屋產(chǎn)權(quán)或收回購(gòu)房款就存在一些障礙。又或者是，出名人在中國(guó)取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，為獲取房屋升值利潤(rùn)或基于我國(guó)其他學(xué)生個(gè)人研究目的，擅自將房屋價(jià)格出售或抵押給第三人，第三人因此我們?nèi)〉梅课莓a(chǎn)權(quán)或享有擔(dān)保權(quán)，導(dǎo)致借名人對(duì)房屋享有更加完整所有權(quán)的目的實(shí)現(xiàn)最終目標(biāo)落空。

　　（2）因出名人主要原因也是致使房屋被查封、拍賣或繼承的風(fēng)險(xiǎn)。若出名人陷入長(zhǎng)期債務(wù)管理糾紛而進(jìn)入社會(huì)司法實(shí)踐審判或執(zhí)行工作程序中，房屋結(jié)構(gòu)可能因債權(quán)人通過(guò)申請(qǐng)行政訴訟行為保全或強(qiáng)制要求執(zhí)行而被法院查封、拍賣。或者因出名人死亡，繼承人不知悉或不承認(rèn)借名買(mǎi)房事實(shí)，導(dǎo)致城市房屋可能會(huì)因繼承這種關(guān)系而被繼承的法律環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。

　　（3）房屋被認(rèn)定為出名人夫妻共同提高財(cái)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。若出名人的配偶不知悉或不承認(rèn)出名人與借名人之間的借名買(mǎi)房事實(shí)，離婚時(shí)請(qǐng)求按婚姻法相關(guān)政策規(guī)定不可分割房屋，將導(dǎo)致該房屋被確認(rèn)為如果夫妻共同影響財(cái)產(chǎn)。

　　同理，風(fēng)險(xiǎn)管理從來(lái)都是一個(gè)具有雙向性的，有交易市場(chǎng)就有企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于出名人文化來(lái)說(shuō)，也應(yīng)防范借名人的履約能力風(fēng)險(xiǎn)。比如，房屋購(gòu)房款為按揭貸款時(shí)，若借名人因個(gè)人發(fā)展原因不能按借名買(mǎi)房協(xié)議約定向出名人按時(shí)進(jìn)行支付按揭款，導(dǎo)致出名人未能完全按照公司貸款服務(wù)合同沒(méi)有及時(shí)向貸款建設(shè)銀行需要繳納按揭款。根據(jù)施工合同相對(duì)性原則，出名人可能因逾期還貸影響學(xué)生個(gè)人征信，甚至成為可能因借名人無(wú)力還款而背負(fù)巨大的房貸債務(wù)。另外，由于我國(guó)政府限購(gòu)、限貸等房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控國(guó)家政策問(wèn)題愈發(fā)嚴(yán)格，若出名人想要再購(gòu)買(mǎi)房屋，由于其名下已有登記房屋或銀行綠色信貸業(yè)務(wù)記錄，就可能喪失購(gòu)房資格或者能夠享受學(xué)習(xí)不到工作相關(guān)的購(gòu)房?jī)?yōu)惠活動(dòng)政策，比如享受水平較低的首付款比例、較低的房貸利率。

　　（二）風(fēng)險(xiǎn)防范

　　面對(duì)上述潛在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，須根據(jù)企業(yè)自身立場(chǎng)不同，采取一些必要的適當(dāng)控制措施，以防范和規(guī)避此類風(fēng)險(xiǎn)管理產(chǎn)生。

　　從保護(hù)借款人權(quán)益的角度出發(fā)，建議：

　　(1）名人與借款人簽訂書(shū)面《借款人購(gòu)房協(xié)議》 ，協(xié)議中規(guī)定： “經(jīng)雙方協(xié)議，甲方以乙方名義購(gòu)買(mǎi)房屋，購(gòu)房款實(shí)際由甲方支付，房屋所有權(quán)屬于甲方，與乙方無(wú)關(guān)；當(dāng)甲方符合轉(zhuǎn)讓條件時(shí)，乙方應(yīng)協(xié)助甲方按甲方要求辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)”，明確名人不得轉(zhuǎn)讓、拖延轉(zhuǎn)讓或向他人轉(zhuǎn)讓房屋或抵押，并對(duì)相應(yīng)的違約責(zé)任和其他特殊規(guī)定，必要時(shí)對(duì)協(xié)議進(jìn)行公證；

　　(2）借款人須自行支付購(gòu)買(mǎi)價(jià)款，并保留付款證明書(shū)，日后如有爭(zhēng)議，借款人可以書(shū)面付款證明書(shū)證明其作為實(shí)際投資者的身份；

　　(3）在房屋業(yè)權(quán)證明書(shū)上注明名人是該房屋的業(yè)主后，借款人可要求名人代名人將該房屋物業(yè)按揭予借款人，并登記該按揭；

　　(4）名人取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，借款人應(yīng)積極索取并保留與房屋有關(guān)的所有文件和注意事項(xiàng)的正本，如購(gòu)房合同、產(chǎn)權(quán)證明、納稅證明、收據(jù)和購(gòu)房發(fā)票等。管理和控制房子。

　　相反，從防范借款人風(fēng)險(xiǎn)、保護(hù)名人權(quán)益的角度出發(fā)，建議名人應(yīng)該對(duì)借款人的誠(chéng)信、財(cái)務(wù)狀況等有一個(gè)全面的了解。如果可能的話，借款人還可以提供相應(yīng)的擔(dān)保，以保護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　借名買(mǎi)房的過(guò)程中存在諸多法律風(fēng)險(xiǎn)，所以實(shí)際購(gòu)房人在借名買(mǎi)房時(shí)一定要結(jié)合自身情況慎重考慮。同時(shí)，律師建議大家，如果一定要借名買(mǎi)房，建議在購(gòu)房前向?qū)I(yè)房產(chǎn)律師咨詢，并在專業(yè)律師的指導(dǎo)下完成房屋交易，將借名買(mǎi)房的法律風(fēng)險(xiǎn)降至最低，盡量避免糾紛的產(chǎn)生，做到防范于未然。如果還有其它問(wèn)題，歡迎咨詢上海房產(chǎn)糾紛律師。