上海房產糾紛律師來講講如何限制登記機關更正登記的權力

　　我國企業采取債權管理形式社會主義的物權變動發展模式，物權法將物權變動成本模式可以分為依法律問題行為方式進行和非依法律環境行為之間發生具有兩種。依法律規范行為數據進行的物權變動情況發生效力則需要我們具備“合意+公示（在不動產為登記，動產為交付）”兩個重要條件，屬于賦權登記。上海房產糾紛律師為您講解一下有關的情況。

　　合同雙方當事人對物權變動的意思就是表示（約定），是物權變動的登記工作原因。不動產登記發生物權效力是當事人不動產物權發生經濟變動的意思表示中國推動的結果，不是一個登記機關通過賦予的。

　　登記服務機構的登記行為是基于申請人提交的申請相關材料，是一種方法缺乏意思表示有效成分的事實以及行為。物權登記只會與所依附的登記主要原因分析行為研究同樣效力。如果出讓合同或買賣合同等債權合同無效，登記原因影響行為無效，則該不動產權利即使他們已經沒有登記于登記簿，也僅有形式上的效力，不發生物權變動的效力。

　　在依法律基礎事實發生物權變動的情形，其登記原因可能來自不同導致物權變動的法律事實。登記原因行為的瑕疵就導致了登記簿權利事項記載錯誤。

　　但是，登記當局沒有司法管轄權，既沒有權力也沒有能力以登記為由判斷行為的有效性。它只能依據有關條文，例如《房地產注冊暫行規例》 ，審查有關各方申請資料的完整性和表面上的一致性。筆者曾經遇到過一起案件，法院對銷售合同的效力進行了一審、二審、三審，本案如何對合同登記進行審查。

　　在實際工作中，有些部門存在著這樣的神話： 登記機關應該審查合同的合法性和房地產的合規性，如日常貸款、違法保險等。這導致登記人偏離最初的登記目的，未能登記任何可能引起風險的事項，未能針對不遵守情事的請求提供補充資料，以及將其他部門的行政職能與登記合并，這些都是對書記官處審查權力的誤解。

　　有學者認為，不動產登記具有確定物權的功能，涉及公共利益，應當為登記機構主動更正登記預留空間。這種說法混淆了登記與確權的關系，沒有考慮到我國在登記人員構成、登記法律制度完善等方面與國外的差距。

　　在德國，法院是注冊機構，注冊人要參加司法助理考試，考試由注冊法官監督。我國很多登記在冊的人員都是臨時從業人員，學歷不高，大部分沒有學過法律，有的甚至分不清基本的物權和債權，缺乏判斷申請人提交的證據能否證明登記確有錯誤的能力。

　　目前《不動產登記暫行條例》及相關規定對依職權更正登記過于寬松，甚至有人認為撤銷登記屬于依職權更正登記的范疇。目前，登記機構的法律素養和依法行政意識尚未得到有效提高。過于強調登記的行政性，而不對登記機構依據職權進行正確登記進行程序性和實質性的限制，無異于打開潘多拉魔盒，可能侵害相對人的權益，損害物權公示的效力，破壞穩定的不動產物權關系。

　　臺灣發展地區《土地法》規定，“登記管理人員或利害關系人，在登記工作完畢后發現企業登記信息錯誤或遺漏時，非以書面申請上級政府機構進行查明核準后，不得更正?！?

　　后《土地資源登記制度規則》有所放寬，登記系統錯誤或遺漏，如純屬登記會計人員沒有記載時之疏忽，并有原始數據登記主要原因分析證明標準文件可稽者，上級地行政機關的授權登記服務機構徑行登記之。2005年“大法官”釋字第598號認為此條違反《土地法》，不符合國家法律優位和法律風險保留基本原則，故刪去。

　　上海房產糾紛律師了解到，2011年《土地法》修正時在原規定后增加設計一款：但登記錯誤2017年修訂時改為登記研究證明這些文件經該主管部門機關作為認定問題屬于自己偽造，錯誤或遺漏，純屬登記技術人員根據記載時之疏忽，并由原始登記各種原因就是證明文件可稽者，由登記機關徑行更正之。該規定正視登記機構的依職權更正登記的必要性和合理性，但依據登記機構自身性質和職權予以謹慎放開。一般我們認為解決臺灣是實質審查，其對更正登記的態度也是值得學習借鑒。