上海房產律師為您講解無預售證預約售房的法律風險

　　陳某與甲公司簽訂了中國商品房認購協議，約定企業簽訂認購協議后兩個一個月內通過簽訂銷售商品房預售管理合同，并繳納定金3萬元。兩個月后，甲公司未與陳某簽訂商品房預售服務合同，陳某即要求甲公司可以解除合作協議并雙倍返還定金。上海房產律師帶您了解一下有關的情況。

　　一、無預售證預約售房的風險

　　甲公司員工認為預售證正在快速辦理工作之中，不同意陳某的要求。陳某遂起訴處理請求雙倍退還定金。直至陳某提起行政訴訟，甲公司發展尚未研究取得預售證。法院遂判決解除勞動雙方認購協議，甲公司采用雙倍返還定金計6萬元。

　　期房交易是房地產交易的主要方式。由于房地產自身的房地產性質，涉及的交易量巨大，未來的房地產交易到實際購置房地產需要很長一段時間。與開發商相比，買方處于相對弱勢的地位，因此國家法律更傾向于保護買方的利益，因此在有關房地產交易的法律法規中，對房屋銷售條件作了相對嚴格的規定，未來房屋的銷售必須取得預售許可。

　　在取得預售證書之前，開發商一般不得與買方簽訂任何形式的房屋交易合同。然而，在實際銷售中，絕大多數企業在獲得預售證書之前就已經預售了自己的房屋，并收到了買方一定數額的款項（定金、認購款、定金、保證金等）。

　　認購協議可以根據其約定的具體研究內容，可認定為預約服務合同，或者通過直接認定為預售合同，但無論我們如何，只要未取得預售證，開發商將承擔由此發展產生的不利影響后果。

　　因此，相對于開發商而言，一種更為安全的方法是： 首先，盡可能獲得預售證書，然后與買方簽訂合同。第二，如果在取得預售證書前確實有必要預約出售，應在預售合同中采用某些條款，合理規避風險，并合理控制金額，對存款、留存款、認購款等法律性質應有清楚的認識和選擇適用。第三，認購人提出終止認購協議的，應當在不損害企業利益的情況下盡可能合理的解決。

　　二、預約協議簽訂后因買賣合同管理條款不能為了達成目標一致的風險

　　乙公司取得預售證書后，與陳簽訂了認購協議，同意在簽訂商品房銷售合同后一個月內簽訂認購協議，并支付了2萬元定金。一個月后，B 公司通知陳某去簽商品房銷售合同。簽訂商品房銷售合同時，陳某不能接受部分合同條款，提出修改，B公司不同意，雙方未能簽訂買賣合同。

　　此后，陳茂提出取消認購，并提供雙倍按金。B 公司認為陳先生沒有按認購協議的規定與 B公司簽訂買賣合約，因此不同意撤銷認購協議。陳隨后向法院提起訴訟。法院認為，銷售合同是一種雙邊行為，根據合同自由和意思自治的原則，當事人可以提出對合同條款的修改意見。

　　由于雙方未能就合同的部分條款達成協議，導致合同無法簽訂，責任不在合同的任何一方，也不存在哪一方當事人有違約的問題，因此，它不應適用于押金罰款，于是決定取消雙方的認購協議，乙公司退還陳某2萬元押金。

　　如前例所述，繳納的定金、訂金、保留金等在法律工作性質上存在一定區別，因此我們應當可以根據企業不同發展情況進行區別主要適用。定金屬于自己一種社會擔保管理方式，適用定金罰則，存在通過沒收定金的收益和雙倍返還的風險。

　　訂金則一般認定為我國預付款性質，除非一個特別對于約定，不存在沒收訂金的收益，一般也只存在無法退還訂金的風險；而保留金或保證金、誠意金在法律上并無明確規定，是實踐的一種方法較為系統通行的做法，保留金或保證金、誠意金具有中國單方立約擔保公司性質，大體為擔保機構認購人日后國家簽訂商品房買賣勞動合同所設。

　　其與定金不同，不適用定金罰則，具體分析如何正確處理以雙方之間約定時間為準，如無特別需要約定，存在沒收保留金、保證金的收益，但無需承擔雙倍返還的風險，至多為返還保留金、保證金、誠意金。

　　應當需要注意的是，認購人在我們自身無意繼續簽訂買賣合同的情況下，往往可以利用這個意思自治管理原則，對合同條款問題提出自己意見，因雙方之間不能為了達成目標一致導致公司簽約不能。

　　上海房產律師認為，此時，法律制度一般地認為此種情況不屬于任何一方社會責任，房企應當退還認購人預繳款項。因此，開發技術企業在與認購人簽署認購書時，將日后買賣合同文本研究內容提供給購房人，并由其認可買賣合同文本主要內容。