上海房產(chǎn)律師帶您了解房產(chǎn)合同中需要注意的問題有哪些

　　為了提高銷售效率，開發(fā)商鼎公司委托經(jīng)銷商 E 公司負(fù)責(zé)其開發(fā)項(xiàng)目的銷售。陳某在介紹 E 公司配套設(shè)施和物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的具體情況時(shí)，與 D 公司簽訂了商品房銷售合同。上海房產(chǎn)律師帶您了解一下有關(guān)的情況。

　　交貨后，陳某發(fā)現(xiàn)對(duì)社區(qū)的描述與 e 公司完全不同，于是他找到丁公司進(jìn)行談判。丁說，E公司的描述超出了它的授權(quán)范圍，與它無關(guān)，并提供了授權(quán)文件來證明這一點(diǎn)。陳茂認(rèn)為他有理由相信 E 公司的描述代表 D 公司，并堅(jiān)持認(rèn)為 D公司應(yīng)對(duì)此負(fù)責(zé)。

　　法院在聆訊后認(rèn)為，雖然 D 公司的授權(quán)文件并沒有授權(quán) E 公司的有關(guān)承諾，但作為購(gòu)房者，陳有理由相信 E 公司的描述和承諾代表 D公司，因此判決丁公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。至于 D 公司因此而蒙受的損失，D 公司可向 E 公司尋求獨(dú)立的追索權(quán)。

　　代理銷售是商品房交易的一種常見方式。在委托代理關(guān)系中，代理人行為的法律后果由委托人直接承擔(dān)。雖然代理授權(quán)文件對(duì)賣方的權(quán)限、范圍有規(guī)定，但由于合同對(duì)方買方一般不了解其內(nèi)部授權(quán)，在這種情況下，司法認(rèn)定往往會(huì)將賣方的行為視為明顯的代理，而開發(fā)商應(yīng)當(dāng)直接承擔(dān)責(zé)任。在開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任后，很難預(yù)測(cè)從代理商那里回收的時(shí)間和效果。

　　因此，存在一些代理企業(yè)銷售情形時(shí)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)對(duì)代理銷售商可以進(jìn)行全面從嚴(yán)選擇和管理。對(duì)代理銷售商明確授權(quán)，明確社會(huì)責(zé)任，授權(quán)文件可在銷售工作場(chǎng)所公開公示，并可以通過采取具有一定的保證金制度方面予以約束，以遏制代理銷售商的越權(quán)行為，盡量避免學(xué)生因此容易引發(fā)的糾紛。

　　購(gòu)房是普通中國(guó)消費(fèi)者的人生發(fā)展大事，一旦在購(gòu)買企業(yè)商品房銷售之后開始出現(xiàn)一些麻煩會(huì)極大牽扯到了消費(fèi)者的時(shí)間與精力。諸如有人買了一個(gè)房子卻辦不了產(chǎn)權(quán)證，有人已入住了卻因該樓房手續(xù)不全或未驗(yàn)收而沒有進(jìn)行相關(guān)信息服務(wù)能力等等。因此，消費(fèi)者在購(gòu)買商品房時(shí)，不要輕信網(wǎng)絡(luò)廣告和宣傳，要做好自己以下三步，以避免造成不必要的糾紛。

　　審查房屋開發(fā)商和賣家是否持有必要的“五證”。“五證”是指：《國(guó)有土地使用證》，是證明土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證；《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證；《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及附件，是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證；《建設(shè)工程施工許可證》;《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。

　　商品房買賣合同管理應(yīng)當(dāng)具有明確提出以下問題主要研究?jī)?nèi)容：

　　（一）當(dāng)事人名稱或者學(xué)生姓名和住所；

　　（二）商品房基本發(fā)展?fàn)顩r；

　　（三）商品房的銷售工作方式；

　　（四）商品房?jī)r(jià)款的確定教學(xué)方式及總價(jià)款、付款服務(wù)方式、付款時(shí)間；

　　（五）交付使用環(huán)境條件及日期；

　　（六）裝飾、設(shè)備技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)組織承諾；

　　（七）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒌缆贰⒕G化等配套制度基礎(chǔ)教育設(shè)施和公共文化設(shè)施的交付承諾和有關(guān)企業(yè)權(quán)益、責(zé)任；

　　（八）公共生活配套工程建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

　　（九）面積較大差異的處理學(xué)習(xí)方式；

　　（十）辦理知識(shí)產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

　　（十一）解決存在爭(zhēng)議的方法；

　　（十二）違約風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任；

　　（十三）雙方可以約定的其他經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)。

　　其中第（七）（八）（九）（十）（十二）項(xiàng)是購(gòu)房人最難把握的內(nèi)容，也是最容易導(dǎo)致出現(xiàn)一些爭(zhēng)議的地方。故建議購(gòu)房者請(qǐng)專業(yè)社會(huì)人士需要進(jìn)行分析審查為宜。

　　解釋第二十八條第二款規(guī)定了對(duì)待解釋與以往司法解釋不一致的處理辦法，最高人民法院在實(shí)施解釋前發(fā)布的司法解釋與解釋不一致的，以解釋為準(zhǔn)。

　　由此可以推出，《解答》中有關(guān)保底條款的規(guī)定在合作開發(fā)房地產(chǎn)領(lǐng)域受到《解釋》的限制，由于《解釋》第二十四至二十七條既規(guī)定了土地方不擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)只分固定利益，也規(guī)定了提供資金的當(dāng)事人（投資方）不擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)只分固定利益的合同性質(zhì)認(rèn)定，因此可以理解為，保底條款相關(guān)規(guī)定在合作開發(fā)房地產(chǎn)領(lǐng)域已基本不再適用。

　　實(shí)際上，近年來的很多有關(guān)“明股實(shí)債”的司法判例，以及涉及保底條款的司法解釋（比如《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》）均已突破了《解答》中有關(guān)保底條款無效的規(guī)定。

　　綜上所述，上海房產(chǎn)律師提醒大家，由于合作開發(fā)房地產(chǎn)的多樣性，有必要根據(jù)實(shí)踐中每個(gè)案例的具體情況來確定合作開發(fā)房地產(chǎn)合同是否實(shí)際上是一種房屋銷售合同，因?yàn)檫@種合同的有效性必須具體分析具體情況，但從總體趨勢(shì)來看，房屋銷售合同的類型被認(rèn)為是一種有效合同。