具備商品房買賣實質性要件的合同是否為預約合同？上海房產律師來回答

　　商品房買賣合同是指房地產開發企業與購房人簽訂的房屋買賣合同。商品房買賣合同具備實質性要件，是買賣合同中的一種。因此，在具備實質性要件的情況下，不能將其認定為預約合同。本文上海房產律師將圍繞商品房買賣實質性要件的合同，對于其法律性質和相關法律規定進行分析和探討。

　　一、合同實質性要件的概念

　　合同實質性要件是指合同成立和效力所必需的條款，是構成合同的重要部分。在《中華人民共和國合同法》中，實質性要件是指“當事人約定的對于合同目的實現具有決定性意義的條款”，具體包括合同的標的、數量、質量、價款等。

　　二、商品房買賣實質性要件的合同

　　商品房買賣合同是買賣合同的一種，屬于民事合同的范疇。商品房買賣實質性要件的合同包括以下幾個方面：

　　合同標的商品房買賣合同的合同標的是商品房。商品房是指在建筑工程完工前或者完工后未取得房屋所有權證書的住房。商品房買賣合同必須明確房屋的位置、面積、用途、結構、建筑面積、產權歸屬等內容。

　　價款商品房買賣合同必須明確買賣雙方約定的房屋價格和付款方式。在簽訂合同前，購房人應當核實開發商的開發資質和銷售許可證。

　　交付時間商品房買賣合同必須明確交付時間。房屋交付時間一般分為兩個時間點：一是房屋竣工交付，即建筑工程全部完工后的交付；二是房屋裝修交付，即房屋裝修全部完工后的交付。

　　房屋質量商品房買賣合同必須明確房屋的質量標準和保修期。開發商應當承擔建筑質量保修責任，保修期限不得少于5年。

　　約定的其他條款商品房買賣合同中還應當明確其他雙方約定的條款，如產權轉移手續、違約責任等。

　　三、法律規定

　　1.《中華人民共和國合同法》第九條規定：“當事人訂立合同，應當遵循自愿、平等、公平、誠信原則，根據合同的性質、目的和社會公共利益等因素，約定合同內容。”

　　2.《中華人民共和國物權法》第二十二條規定：“建筑物、構筑物的所有權人對于建筑物、構筑物所占地基享有占有、使用和處分的權利。”

　　3.《中華人民共和國房屋拆遷條例》第九條規定：“房屋所有權人享有房屋的占有、使用和處分權利，有權向有關部門申請拆遷，但應當符合法律、法規和城市規劃的規定。”

　　4.《上海市房屋買賣合同范本》規定：“本合同是以《中華人民共和國合同法》和《上海市物權法》為基礎的合法有效合同。”

　　四、法律案例

　　上海市普陀區某開發商與購房人簽訂了一份商品房買賣合同，約定了房屋交付時間、房屋質量標準、價款等內容。交付時間到期后，開發商沒有按照合同規定交付房屋，導致購房人無法入住。購房人起訴要求開發商履行合同，法院最終判決開發商應當按照合同規定履行合同義務。

　　五、結論

　　綜上所述，商品房買賣實質性要件的合同具備買賣合同的特征，其中合同標的、價款、交付時間、房屋質量等是合同的實質性要件。在簽訂商品房買賣合同時，雙方應當遵循自愿、平等、公平、誠信原則，根據合同的性質、目的和社會公共利益等因素，約定合同內容。如一方未能履行合同義務，另一方有權要求其履行合同或承擔違約責任。在合同的履行中，如有糾紛，可以通過訴訟等方式進行解決。

　　此外，對于商品房買賣合同的認定，也需要注意以下幾點：

　　1.合同標的應當明確

　　商品房買賣合同的合同標的是房屋的所有權和房屋附著物的所有權。因此，在簽訂合同時，應當明確約定房屋的位置、面積、房屋性質等具體內容，避免合同標的不明確導致的糾紛。

　　2.價款應當真實合理

　　商品房買賣合同的價款應當真實合理，不能低于市場價或存在虛假成分。否則，可能被認為是利用“預售”或“預定”等方式規避政策限制，構成違法行為。

　　3.交付時間應當明確

　　商品房買賣合同的交付時間應當明確，雙方應當約定具體的時間和地點，并在合同中注明交付標準和程序等內容。如果開發商未能按照合同規定交付房屋，購房人有權要求其履行合同義務。

　　4.房屋質量應當符合標準

　　商品房買賣合同的房屋質量應當符合國家和地方的相關標準，如果存在質量問題，購房人有權要求開發商承擔相應的維修和賠償責任。

　　總而言之，上海房產律師提醒大家，商品房買賣實質性要件的合同具有買賣合同的特征，應當遵循合同法的相關規定，確保合同的合法有效性。購房人在簽訂合同時，應當謹慎閱讀合同內容，保護自己的合法權益。