上海房產糾紛律師簡述不動產登記縮寫法與理性債權

　　不動產是現代經濟的重要參數指標，關系到國計民生。不動產領域的法律規制問題一直以來是備受矚目的內容，尤其是不動產權屬登記法律制度更是重中之重。本文由上海房產糾紛律師重點簡述不動產登記縮寫法與理性債權。

　　三種可供選擇的中間登記形式，即"授權"、"期待權"和"白紙黑字的合同”。然而，這三種替代形式都可以直接或間接地"投射"到債權作為原因行為，除了從物權合意的角度，特別是在債權形式主義的不動產物權變動模式中，債權合意與不動產登記之間并不存在獨立的"物權合意 ”?；诖?，有必要對不動產登記簡稱背后的債權債務關系進行梳理，探究其類型和效力，無論是將債權的約定視為原因行為還是債權行為的唯一約定。特別是當第一買受人或第二買受人不按照合同約定履行支付價款的義務時，相應的債權人如何救濟，是否會影響登記的效力。

　?。ㄒ唬┰蜻M行債權管理行為的類型化及效力

　　基于我國法律問題行為的不動產登記縮略，其債權合意的構造方面存在具有多樣性，稍加總結，以不動產所有權讓與為例，可包括數據如下構造發展方式：

　　首先，連鎖買賣合同，即一方（賣方）與 B 方（買方）訂立房地產買賣合同，B 方作為房地產賣方與 C 方訂立房地產買賣合同，形成“ A-B-C”連鎖合同；上述形式，也可以轉化為 B 到 C，將其權利主張轉化為一種； 這種三方關系，從所謂的“薪酬鏈”“短工資”或“工資指示”的角度來看；在登記實踐中以“白合同”為工具，即實現了登記縮寫，但也達到了“短工資”。

　　其二，利益相關第三人進行合同 或第三人沒有履行企業合同， 前者譬如甲乙締結不動產市場買賣交易合同，約定由乙向甲購買該不動產并支付工程價款，而由甲向第三人（丙）移轉該不動產資產所有權；后者如乙丙締結不動產作為買賣勞動合同，由丙向乙購買該不動產并支付服務價款，而約定由第三人（甲）向丙移轉該不動產公司所有權，此兩種不同情形均可能需要涉及與第三人的原因就是債權實現債務管理關系。登記工作實務中的白合同同樣為履行政府債務之工具。

　　因此，基于不動產登記所寫的債務結構存在著諸多可能性，如連鎖交易合同、債權讓與、第三人利益合同或第三人履行合同等，但在我國登記實踐中，以“白色合同”為履行手段，也存在著嚴重的“黑白合同”關系問題。關于“白色合同”債務的法律效力問題，筆者認為，《最高人民法院關于審理建設工程合同糾紛適用法律的解釋》第二十一條的處理方式不宜提及，在沒有專門規定的情況下，宜將其視為虛假表述和無效，以避免買方先行提出“一事兩銷”的糾紛，也避免掩蓋真實的交易關系。然而，對第一買方或第二買方的違約義務的處理將需要單獨討論。

　?。ǘ┓俏餀噢D讓方不履行債務的；

　　在物權變動的形式主義模式下，“物權行為缺乏任何使其承擔責任的要件，其功能是產生權利的變動，而不使當事人有義務做或不做某些行為”，這是根據無因性原則與債權行為的效力相分離的原因。但是，權利的變更本身具有雙重含義，既表現為懲罰效果的實現，也表現為債因的履行。因此，不動產登記簡稱的結論既表達了物權變動的意思，也反映了原因債權行為的表現。具體來說，不動產登記簡稱中間的買受人物權真空可以通過"授權"、"期待權"或"白紙黑字的合同"來填補，從而保證物權約定與登記的一致性。在原因債權層面，不動產物權的轉移可以通過"支付鏈"、"縮短支付"或"指示支付"來表現。

　　然而，房地產物權轉讓的對方雖然通過上述支付或解釋方式實現了債務的履行，但如果未能履行價款的支付等，該如何處理？此時，按照自然違約責任或解除合同的義務來處理，僅僅是因為債權被取消或者無效，已經達到了物權變動時受到的影響，根據不同的立法存在差異。在物權法非無償理論中，如果物權行為被取消或無效，它只能主張不當得利，而且物權變動的效力仍然可以維持。在因果關系的情況下，我們可以要求歸還不當得利，也可以通過要求歸還原有財產來否認已完成物權變更的影響。

　　就我國《物權法》第十五條而言，債權形式主義應是我國物權變動模式的"最低共識"，即登記與合同效力的區分，最低位階應指不動產登記與債權協議的區分。因此，注冊簡稱直接造成的影響已被本法第115條分離。但是，債權合同的效力是否反過來影響登記的效力，這一點在本文中是沒有的。理論上，我們應該區分不同的產權變動模式才能準確。

　　相信大家看了上面介紹后對其有了一定的了解，如果你還有關于這方面的法律問題，請咨詢上海房產糾紛律師，他們會為你進行專業的解答。