上海資深房產律師問答：房屋租賃常見法律問題解答

　　我們接過很多關于租房糾紛的法律咨詢，發現多數情況是因為大家的法律意識不強而導致。所以今天上海房產糾紛律師結合咨詢的高頻問題，整理了三個租房必須注意的法律事項，并用比較簡單的語言講述出來，希望對大家有所幫助。

　　一、什么是普通租賃權？

　　(1）共同戶的共同租賃權（共同居住權）。

　　《最高人民法院關于貫徹執行人民中華民國民法通則（試行）若干問題的意見》第一百一十九條第一款規定，在租賃期內，承租人以一人名義租賃私房的，承租人死亡，住戶共同居民要求按原租約履行的，應當批準。

　?。?）共同發展經營人的共同進行租賃權。

　　該解釋第十九條規定，承租人以個體工商戶或者個體合伙經營活動為目的出租房屋，承租人在租賃期內死亡、失蹤或者宣告死亡的，其合伙人或者其他合伙人有權要求按照原租賃合同出租房屋。

　　【提示】

　　共同租賃權限于共同居民、個體工商合作者或者個體合伙的其他合伙人。

　　二、什么是“免租業務”？

　　最高人民對于法院進行關于學習貫徹落實執行《中華民族人民民主共和國民法通則》若干重大問題的意見（試行）第119條第二款規定，私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者可以繼承發展發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續教育有效。

　　合同法第二百二十九條規定，租賃期間租賃財產所有權的變更，不影響租賃合同的效力。

　　解釋第二十條規定： 租賃期間租賃建筑物的所有權發生變更，承租人要求受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應當予以支持。除非出租房屋有下列情形或者當事人另有約定：

　?。ㄒ唬┓课菰诔鲎馇耙言O立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；

　　（二）房屋在出租前已被人民法院查封的。

　　根據上述規定，“出售不破壞租約”是指出租房屋在租賃期間業權發生變更，不影響租賃合同的有效性，原租賃合同和新承租人繼續有效，承租人有權要求建筑物受讓人繼續履行原租賃合同。

　　然而，“不違反租約的買賣”受到約定和法律的限制：

　　除當事人另有約定外： “出售租金不得中斷”受當事人約定的其他限制；

　　事前抵押權限制： 由房屋租賃前已設定抵押權，因抵押權人實現抵押權變更，“出售不破壞租賃”受到限制；

　　事先沒收房屋的限制： 房屋被人民法院依法出租前，“買賣不得違反租約”，受到限制。

　　【提示】

　　“買賣不破租賃”受到企業事先進行抵押權、事前管理查封和當事人可以約定的限制。

　　三、承租人的優先購買權是什么？

　　《合同法》第230條規定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。

　　解釋第二十二條規定，出租人和抵押權人同意折價或者變賣出租房屋償還債務的，應當在合理期限內通知承租人。人民法院應當支持承租人以同等條件優先購買房屋的請求。

　　根據分析上述法律規定，承租人的優先選擇購買權是指出租人出賣租賃房屋，或者通過協議折價、變賣抵押的租賃房屋償還長期債務時，承租人享有在同等經濟條件下優先考慮購買的權利。

　　【提示】

　　承租人享有優先購買權的，出租人有義務在合理期限內通知承租人。

　　“合理使用期限”沒有一個明確相關規定。目前我們只有《解釋》第23條“拍賣公司租賃企業房屋，應當在進行拍賣5日前通知承租人”規定；《民通意見》第118條規定的“前3個月時間通知”已作廢。

　　以上便是小編為大家整理的相關知識，相信大家通過以上知識都已經有了大致的了解，如果您還遇到什么較為復雜的法律問題，歡迎在線咨詢上海房產糾紛律師。