大家在買小區(qū)車位的時(shí)候，可曾想過“該停車位是否享有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)？”“如何認(rèn)定車位已實(shí)際交付使用？”這些問題？這些問題沒弄明白，日后很容易帶來麻煩。跟著上海房產(chǎn)糾紛律師去看看情況吧！
一、基本案情
“溫某是某小區(qū)的業(yè)主。2015年2月25日，溫某作為乙方、開發(fā)商作為甲方，雙方簽訂了一份《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，溫某向開發(fā)商支付人民幣110000元，獲得該地下車庫某一車位使用權(quán)至2078年2月22日。
2015年11月，溫某以一直沒能合法合理使用涉案的車位，經(jīng)常遭到不明身份的其他業(yè)主威脅、恐嚇為由，起訴至法院，請求判決，1、確認(rèn)《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》合法有效；2、確認(rèn)溫某對涉案車位擁有使用權(quán)自2015年2月25日起至2078年2月22日止；3、開發(fā)商限期向溫某交付涉案車位；4、開發(fā)商支付溫某逾期交付車位使用權(quán)的違約金5038元。"
開發(fā)商認(rèn)為，溫某一直正常占有、使用涉案車位至今，開發(fā)商不存在違約行為。涉案車位位于地下一層，系開放式設(shè)計(jì)，除物業(yè)公司在出入口實(shí)行門禁智能化管理外，不存在其他限制。涉案車位系獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)，權(quán)屬歸開發(fā)商所有，開發(fā)商有權(quán)對其處分，又因其系開放性空間，轉(zhuǎn)移占有即應(yīng)視為交付使用。溫某訴稱個(gè)別鬧事業(yè)主干擾其正常使用涉案車位的行為，與開發(fā)商無關(guān)。溫某應(yīng)該向有關(guān)侵權(quán)人主張相關(guān)侵權(quán)責(zé)任。
二、案件分析
?。ㄒ唬┰撏＼囄皇遣皇窍碛歇?dú)立產(chǎn)權(quán)？
開發(fā)商已經(jīng)取得了該小區(qū)地下室車庫的《房屋所有權(quán)證》，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十七條“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。”的規(guī)定，開發(fā)商擁有該車庫的所有權(quán)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
該車庫作為一個(gè)獨(dú)立的所有權(quán)，開發(fā)商將車庫劃分成若干車位，但每個(gè)車位都沒有經(jīng)所有權(quán)登記，不能成為一個(gè)獨(dú)立的所有權(quán)，即每個(gè)車位開發(fā)商不能將其通過出售、贈(zèng)與等方式轉(zhuǎn)讓。本案溫某與開發(fā)商所簽訂的《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》特別條款中也約定“轉(zhuǎn)讓的僅為該地下車位的使用權(quán)，并非所有權(quán)”。
?。ǘ┸囄皇褂脵?quán)讓渡的本質(zhì)
合同性質(zhì)的認(rèn)定不能僅憑合同名稱而定，而應(yīng)根據(jù)合同雙方當(dāng)事人所設(shè)立權(quán)利義務(wù)關(guān)系進(jìn)行全面理解和準(zhǔn)確判斷。該《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》是用益物權(quán)的讓渡合同，而非所有權(quán)轉(zhuǎn)移合同。在我國現(xiàn)行的民法體系中，設(shè)計(jì)使用權(quán)從所有權(quán)中剝離并單獨(dú)讓渡的制度只有兩大類，第一類是物權(quán)法中的土地使用權(quán)出讓、劃撥和轉(zhuǎn)讓制度；第二類是合同法中的租賃合同制度、融資租賃合同制度、借用合同制度。
本案中的車位使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓合同與土地使用權(quán)出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓制度無關(guān)，也明顯區(qū)別于融資租賃合同，同時(shí)因?yàn)橛袃數(shù)男再|(zhì)而區(qū)別與借用合同。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百一十二條“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的規(guī)定，租賃合同有兩個(gè)特點(diǎn)：1、租賃合同是轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)使用權(quán)的合同，一方將財(cái)產(chǎn)的使用權(quán)和收益權(quán)讓渡給另一方；2、租賃合同是有償合同，受讓一方為使用該財(cái)產(chǎn)向?qū)Ψ街Ц兑欢ㄙM(fèi)用。
本案中，溫某與開發(fā)商雙方簽訂的《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，該合同在明確溫某與開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的是車位的使用權(quán)及使用權(quán)的年限，可見，該《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》符合租賃合同特征及法律要求，因此該《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》雖名為使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓合同，實(shí)為租賃合同。
（三）車位租用另有保護(hù)期限？
依法成立的條約，自成馬上見效，條約部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。
依法成立的合同，自成立時(shí)生效，合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。
本案中，開發(fā)商對涉案的車庫擁有所有權(quán)，享有占有、使用、收益、處分等權(quán)利。開發(fā)商將車庫劃分成若干車位，分別出租給小區(qū)業(yè)主，沒有違反法律的規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百一十四條第一款“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效?！币?guī)定，本案的《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》約定的使用年限至2078年2月22日止，已經(jīng)超出了《中華人民共和國合同法》關(guān)于租賃期最長保護(hù)期限是20年的規(guī)定。
因此，《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》中超出20年租賃年限的部分無效，其他部分有效。因溫某合法租賃了涉案的車位，因此溫某對涉案車位的使用權(quán)是自租賃之日起二十年，即從2015年2月25日起至2035年2月24日止。
?。ㄋ模┏阶庥媚晗薜姆垮X如何處理？
溫某與開發(fā)商簽訂的《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》約定車位使用期限到2078年2月22日，轉(zhuǎn)讓價(jià)(實(shí)為租金)為110000元，該租金是基于上述使用期限而約定?，F(xiàn)在法院認(rèn)定其合法租賃期限從2015年2月25日起至2035年2月24日止，相應(yīng)的，上述租金中部分不具備合理、合法性。由于溫某在本案中不主張開發(fā)商返還，法院在此只確認(rèn)該條款內(nèi)容部分無效，而不確認(rèn)其無效的具體數(shù)額。
?。ㄎ澹┤绾握J(rèn)定車位已實(shí)踐交付使用？
溫某與開發(fā)商在簽訂合同的當(dāng)天，溫某即按照合同的約定到指定的管理樓盤的物業(yè)公司簽訂了《車輛停放管理協(xié)議書》，并按照每月25元的標(biāo)準(zhǔn)繳納了6個(gè)月的車位保潔費(fèi)給物業(yè)服務(wù)公司，同時(shí)，溫某在庭審時(shí)稱，現(xiàn)涉案的車位一直被小區(qū)的其他業(yè)主占用，法院認(rèn)定開發(fā)商已經(jīng)按照雙方的約定將涉案車位交付給了溫某。溫某關(guān)于開發(fā)商尚未交付涉案車位給開發(fā)商使用，請求開發(fā)商交付涉案車位并支付違約金的主張，法院不予以支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》的相關(guān)規(guī)定，判決如下：
一、溫某與開發(fā)商于2015年2月25日簽訂的《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，除下列條款部分無效外，其他條款內(nèi)容合法有效：
(一)第二條“使用期限，該地下車位乙方使用期限至2078年2月22日”的約定中，合法有效部分為“租賃期限，該地下車位溫某租賃期限從2015年2月25日起至2035年2月24日止”，其余約定無效；
(二)第三條“該地下車位使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)款，其計(jì)算方法為按個(gè)計(jì)價(jià)，即該地下車位使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)款為人民幣110000元(大寫壹拾壹萬元整)，該價(jià)格不因面積等任何因素而予調(diào)整。”無效；
二、涉案車位是由開發(fā)商租賃給溫某，租賃期限從2015年2月25日起至2035年2月24日止；
三、駁回溫某的其他訴訟請求。
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