繼承轉移登記的房屋如何處理？上海房產律師為您解答

　　根據《公證法》的規定，公證是公證員根據自然人、法人或者其他組織的申請，依照法定程序，對民事法律行為、具有法律意義的事實和文書的真實性、合法性進行證明的活動。上海房產律師為您講解一下有關的情況。

　　在司法部、住建部廢止《關于加強不動產登記管理公證工作的聯合通知》之前，繼承權公證是繼承轉移登記的必備前提。登記機構根據繼承權公證直接辦理繼承轉移登記，不僅節省了大量的時間和精力，而且提高了繼承轉移登記的準確性，降低了錯誤登記的風險。

　　繼承強制公證被立法放棄后，實施細則規定了兩種繼承轉移登記，可以直接提交 "公證材料 "辦理繼承轉移登記，否則一般情況下需要所有法定繼承人到場核實。

　　公證類型有合同、繼承、委托、聲明、贈與、遺囑等。雖然實施細則只規定了 "公證材料 "，但顯然我們并不認為申請人提交委托證明后就可以直接辦理繼承轉移登記。在制定操作規范時，參考了公證機關辦理繼承權公證的做法。

　　實施細則中的 "公證材料 "應根據規范目的縮小范圍，不能擴大到遺囑公正、委托公證等公正類型，只能解釋為繼承公證材料。二審法院接受了登記機關提出的遺囑繼承不能作為“公證材料”的理由。為進一步明確法律依據，建議在實施細則或登記規范中對此進一步明確。

　　從實踐角度看，公證機構已經公證了遺囑繼承權的公證，仍需要對其有效性進行驗證。根據中華人民共和國公會2009年發布的《關于辦理繼承公證的指導意見》第14條，公正機構辦理遺囑繼承公證，對遺囑確認的效力進行審查，如果遺囑是公正遺囑，公證機構應當對遺囑內容是否符合法律規定進行審查，并與所有合法繼承人進行核實；核實的內容包括詢問是否有其他遺囑或者遺贈撫養協議、合法繼承人缺乏工作能力和無民生來源等。

　　有與會者認為，只要申請人提交的其他經公證的遺囑或遺囑維持協議承諾無法辦理，其責任的真實性自行承擔。然而，到目前為止發現的文件中，有60% 以上與遺囑和繼承事宜有關，例如虛假公證。公安局的比率很低，很難形成威懾力量。因此，登記機構應謹慎行事。

　　按照《實務守則》的要求，在沒有繼承權公證的情況下，即使有經公證的遺囑，按照《登記守則》的要求，所有合法繼承人應共同前往登記處審查繼承材料。這既有必要確定繼承權的歸屬，又有利于確定登記繼承人，避免繼承糾紛。

　　二審法院認定，這一請求超出了登記機關的權限，是沒有根據的。筆者認為，《物權法》第12條規定了登記機關的現場檢查權。《暫行條例》第十九條規定，登記申請中可能存在所有權糾紛或者他人有利害關系的，房地產登記機構可以與申請人、利害關系人或者有關單位進行調查。

　　因此，登記機關可以在其職權范圍內調查申請材料的真實性和合法性，并有權要求所有合法繼承人共同前往登記機關核實遺產材料。根據《操作規范》書面材料審核，雖然可以理解為實施調查的權利。然而，為了進一步澄清在行政訴訟中獲得有力地位的依據，建議改變調查材料的真實性。

　　繼承轉移登記按照《物權法》規定是法定轉移，但是未經登記不得處分，權利轉移時間是從既成事實發生之日起實行。鑒于繼承轉移登記的復雜性，西方國家如德國、瑞士大都要求必須先進行公證。

　　我國取消繼承強制公證后，實際上是由登記機構認定繼承權的歸屬，賦予登記機構過大的權力。而登記機構缺乏這樣的專業能力。在行政便民利民理念下，各方對登記在時間效率上的要求越來越高。

　　繼承轉移登記作為公認最為復雜的登記類型，面臨的效率與客觀公正真實的矛盾將越來越大。實踐中遇到最多的問題是登記機構難以認定被繼承人的法定繼承人范圍，公安、民政等部門尚難提供有關親屬關系信息，有的地方要求申請人提供被繼承人無非婚生子女等證明來確定是否存在其他法定繼承人。

　　上海房產律師認為，建議《操作規范》進一步明確，全體法定繼承人范圍的確定，應以申請人提供的或信息共享確定的公安機關出具的家庭關系證明及戶口簿為準。登記機構對超過家庭關系證明及戶口簿證明范圍的繼承關系不承擔責任。同時在民法典繼承編的修訂時完善繼承制度，增加親屬會議、遺囑執行人等內容，明確確認繼承權歸屬的程序。