上海房產(chǎn)律師來講講通過遺囑繼承的房屋是否需要辦理登記

　　由于《繼承法》制定時間較早，市場經(jīng)濟尚未發(fā)達，居民個人的私有財產(chǎn)并不多，對財產(chǎn)的權(quán)利認識不足，立法比較粗疏。但我們不可因為《繼承法》沒有相應(yīng)規(guī)定，機械套用《物權(quán)法》的規(guī)定，還自以為是得計。上海房產(chǎn)律師為您講解一下有關(guān)的情況。

　　無論是權(quán)利義務(wù)說還是法律地位說，都明確認為繼承人承襲了遺產(chǎn)非屬于被繼承人身上的義務(wù)，應(yīng)予以履行。在被繼承人已經(jīng)簽訂不動產(chǎn)買賣合同，甚至有的已經(jīng)收了購房款入住多年的場合，一味認定應(yīng)先辦理繼承轉(zhuǎn)移登記再辦理買賣轉(zhuǎn)移登記，不符合法理和法律規(guī)定，客觀上間接鼓勵了繼承人借機違約的行為，引起買賣糾紛。

　　中國民間一直有個樸素的諺語，“父債子還，天經(jīng)地義”，這也是老百姓對繼承法理的直白認知。不動產(chǎn)登記典型案例第30例有一宗是被繼承人簽訂購房合同后去世的，登記機構(gòu)確認其繼承人繼承合同債權(quán)并辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，其實是一樣的道理。

　　值此民法典修訂之際，筆者建議繼承法對此加以規(guī)定，明確繼承的法律地位說，并對包括遺囑繼承、法定繼承中遺囑執(zhí)行人、親屬會議等涉及不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的部分予以詳細規(guī)定，破解不動產(chǎn)登記人員的困惑。

　　當?shù)卣龅竭^一個自然人申請不動產(chǎn)繼承、轉(zhuǎn)讓登記，提交公證遺囑等材料的案件。登記機構(gòu)認為不需要公證就可以進行審核，要求所有法定繼承人到登記機構(gòu)核對繼承材料，提交死亡證明等材料。因申請人未能提供，登記機構(gòu)作出不予登記的決定。

　　申請人提起行政訴訟時，一審法院認為，該公證遺囑屬于《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）和《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》（以下簡稱《操作規(guī)范》）規(guī)定的“公證材料”，撤銷了不動產(chǎn)登記機構(gòu)作出的不予登記的決定，裁定登記機構(gòu)應(yīng)當履行辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的法定職責。

　　登記機構(gòu)提出上訴，二審法院認為，根據(jù)公證遺囑進行產(chǎn)權(quán)登記，不符合申請人提交不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記公證材料的情形，應(yīng)當按照一般情況處理。但認為這一要求與《不動產(chǎn)暫行條例》（以下簡稱《登記條例》）及實施細則規(guī)定的檢查內(nèi)容不一致，增加了申請人的負擔，應(yīng)優(yōu)先適用上位法。

　　因此，申請人提交的材料符合繼承產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的登記條件，登記機構(gòu)應(yīng)當履行房屋登記的法定職責。據(jù)了解，各地此類案件較多，原因是對《實施細則》和《執(zhí)業(yè)準則》中規(guī)定的 "公證材料 "的理解不一致。基于對公證遺囑效力和繼承權(quán)確定的法理分析，本文認為應(yīng)對文本進行有限解釋。

　　遺囑經(jīng)過中國公證可以表示其滿足了遺囑的形式構(gòu)成要件，但存在問題諸多研究不足，無法進行直接通過確定繼承權(quán)的歸屬。一是我國公證遺囑不屬于企業(yè)具有排他性效力的繼承文書。按照《繼承法》的規(guī)定，遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的效力大于遺贈或遺囑，公證遺囑以最后所立為準。

　　僅有申請人提供的公證遺囑，無法得到確定自己是否能夠存在遺贈撫養(yǎng)協(xié)議等更具經(jīng)濟法律保護效力的繼承文書，因此也無法實現(xiàn)直接分析確定繼承權(quán)歸屬。二是效力上存在一些瑕疵。《繼承法》規(guī)定，遺囑必須為缺乏發(fā)展勞動實踐能力方面又沒有學習生活資料來源的繼承人保留必要的繼承份額，遺產(chǎn)分割時，應(yīng)當充分保留胎兒的繼承份額，（《繼承法》第28條、第19條）。

　　這兩條的規(guī)定學生沒有目標明確公司違反此規(guī)定的遺囑的效力，但從《不動產(chǎn)登記暫行條例》第22條規(guī)定看，作為教師不予登記的情形之一，“違反會計法律、行政政策法規(guī)”并未區(qū)分是效力性還是管理性禁止使用規(guī)定。

　　因此他們即使經(jīng)公證的遺囑，也可能因違反《繼承法》而不能及時登記。三是比較容易導(dǎo)致造成思想道德建設(shè)風險。各地政府多次實驗發(fā)現(xiàn)很多老人迫于子女心理壓力情況做了多份遺囑公正，持假的外地遺囑公證書申請辦理繼承轉(zhuǎn)移登記不在少數(shù)。

　　上海房產(chǎn)律師發(fā)現(xiàn)，在目前公正文書尚未聯(lián)網(wǎng)，公證服務(wù)人員的管理等規(guī)范化培訓工作環(huán)境尚未完全跟上的情況下，允許經(jīng)公證的遺囑即可辦理不動產(chǎn)繼承轉(zhuǎn)移登記，間接鼓勵財務(wù)造假這一行為，容易受到損害其他相關(guān)繼承人的權(quán)利，也給登記機構(gòu)改革帶來不同訴訟成本風險和信訪壓力。