上海房產(chǎn)律師為您解答開發(fā)商違約需要承擔(dān)哪些法律責(zé)任

　　很明顯，居留權(quán)是交易雙方一手賺錢一手交貨的工具，讓雙方做最后的決定，不能變卦。還有之前的租房，為什么很少有一次性付款的，因為沒有保障。交了錢又沒有房本的租客，可能會被驅(qū)逐，甚至被別人驅(qū)逐。現(xiàn)在，租房者獲得了完全的居住權(quán)，誰也擺脫不了。上海房產(chǎn)律師就來為您講講有關(guān)的問題。

　　居住權(quán)跟租賃合同管理最大的區(qū)別主要就是，居住權(quán)房本不需要通過法院判決就可以判定房子的實際使用權(quán)，而租賃合同問題需要的法院關(guān)于審理，才能最終確定學(xué)生實際居住權(quán)。

　　因此，雙方在交易中確立居留權(quán)，居民的目標(biāo)是生活得腳踏實地，一次性付清房租就可以享受安全和公共服務(wù)的權(quán)利。至于房主，他的目標(biāo)是盡可能多地獲得現(xiàn)金，并在價格合適的時候賣掉房子。

　　現(xiàn)實中，以香河大愛城為例，房屋總價60萬，其中業(yè)主一次性付款30萬轉(zhuǎn)讓單獨70年（實際還有63年）居住權(quán)。對于那些擁有居住權(quán)的人來說，只需支付一半的價格，就可以過上穩(wěn)定的生活，進(jìn)入社區(qū)邊緣的北京景山學(xué)校，享受附近醫(yī)院的養(yǎng)老院的支持，以及每天往返于北京的班車。

　　對于業(yè)主來說，現(xiàn)在他拿到了30萬，可以投資其他業(yè)務(wù)了。等將來房價漲了，他可以把個人所有權(quán)賣掉。比如房子總價漲到100萬，那么個人所有權(quán)可以轉(zhuǎn)到70萬，相當(dāng)于這個房子拿100萬，但是先拿30萬，再拿70萬，也不算多，比以后拿100萬合適多了。

　　當(dāng)然，如果企業(yè)雙方都覺得自己十年我們可以，那么也可以通過設(shè)立一個十年居住權(quán)，辦理的是十年居住權(quán)房本。這個時候，問題出現(xiàn)了，到底怎么定十年的價格。不愿意的居民太多，不愿意的業(yè)主太少，時間又太短，業(yè)主拿不到多少錢，居民又不能久留，干脆租了算了。

　　對于居民來說，因為可以轉(zhuǎn)租，也就是提前鎖定未來的租金而不漲價，這是一個非常好的收獲未來租金上漲的模式。所以目前很多成交的人都是先自己住，等搬出去了再轉(zhuǎn)租。那時候房租已經(jīng)漲了不少，漲的收入都是自己的。

　　在現(xiàn)實中，我們處理的基本居留權(quán)是20至70年。短期租賃者可以按照傳統(tǒng)的租賃模式，按照居留權(quán)方案長期租賃。

　　近年來，我國多次提出“完善長租政策”，即居住權(quán)以及與居住權(quán)相關(guān)的相關(guān)政策的落地方案。開發(fā)商的逾期交房，一般會有兩種情況，一種是開發(fā)商自己逾期交房，另外一種是開發(fā)商通知業(yè)主收房業(yè)主拒絕收房。逾期交貨的違約責(zé)任有兩種：一種是支付逾期履行違約金，繼續(xù)履行合同；一個是退房。

　　比如對于開發(fā)商聲稱他們自己有充分說明理由逾期交房（比如中國奧運(yùn)會），比如我們開發(fā)商通知企業(yè)業(yè)主收房，出具了一些您根本不需要了解它的法律研究意義的文書，在這樣的情況下，您說這個房是收還是不收？開發(fā)商算不算得上是違約？如果一個開發(fā)商違約，怎么讓他承擔(dān)公司違約風(fēng)險責(zé)任？承擔(dān)社會哪種違約主體責(zé)任？

　　開發(fā)商逾期辦證有很多種原因，和逾期交房相同，逾期辦證的違約責(zé)任也是兩種，支付違約金繼續(xù)履行合同，或者退房。律師的訴訟方案也要根據(jù)業(yè)主的需求加以變化，您可能遭遇開發(fā)商五證不全，卻極想拿到房子。您也可能碰到房屋遲遲無法辦證，您想退房。

　　在不同情況下，訴訟方案應(yīng)根據(jù)業(yè)主的需要和實際情況進(jìn)行調(diào)整。比如我們遇到的一些業(yè)主來咨詢的時候，已經(jīng)委托了其他律所的律師來處理案件。原本他們希望辦理房產(chǎn)證，但在審理過程中被裁定合同無效。結(jié)果不僅房產(chǎn)證沒下來，房子也沒了。

　　上海房產(chǎn)律師溫馨提示，如果您正遭遇這種問題，請您攜帶買賣合同及有關(guān)的法律文書（比如開發(fā)商出具的一些書面通知），來我們團(tuán)隊咨詢，讓律師根據(jù)您的資料提供專業(yè)的法律意見，是退房還是辦證，退房怎樣退，辦證怎樣辦。如果有必要的話，我們會替您操作后續(xù)的取證、談判及訴訟等等工作。