上海黃浦區(qū)動(dòng)遷律師在答復(fù)拆遷咨詢時(shí)，經(jīng)常有顧問打電話來問： “我家現(xiàn)在做生意，和普通住宅拆遷補(bǔ)償一樣嗎？”“我的房子是住宅，因?yàn)樗诮稚献錾狻Ｉ夂芎茫呛芸炀捅徊鹆恕２疬w辦公室說我改變了房子的性質(zhì)利用房子做生意是違法的。我拆房子的補(bǔ)償金比房子低。我能問問律師，我真的違法了嗎？”.
因?yàn)榈乩砩系膬?yōu)勢(shì)，很多人把房子作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，并且取得了合法的經(jīng)營(yíng)手續(xù)。商業(yè)收入可能是家庭收入的主要來源。所以如拆遷辦所說，擅自改變房屋性質(zhì)是違法的？
將住宅改為企業(yè)營(yíng)業(yè)收入性質(zhì)的房屋，也就是因?yàn)槲覀兂Ｂ犝f的“住改非”，是指國(guó)有或集體管理所有的土地上的住宅因其具有地理空間位置以及優(yōu)越，雖然我國(guó)房屋所有權(quán)證上標(biāo)明的用途為住宅，但卻沒有依法發(fā)展取得了營(yíng)業(yè)執(zhí)照等經(jīng)營(yíng)相關(guān)手續(xù)、稅務(wù)登記證并有繳納的記錄，改變學(xué)生自己的住宅為商鋪信息進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，法律問題并沒有規(guī)定住改非是違法的行為。因此，拆遷辦所說的違法，可能存在就是他們?yōu)榱四軌蚪档筒疬w項(xiàng)目成本的一個(gè)說辭而已！那么，這種影響房屋既不是住宅，又不是正規(guī)的商鋪，在遇到拆遷時(shí)，應(yīng)該學(xué)習(xí)怎么補(bǔ)償呢？
在這種情況下，拆遷補(bǔ)償主要法律依據(jù)是2003年國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于認(rèn)真開展城市房屋拆遷、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知，但依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，各地可以根據(jù)經(jīng)營(yíng)情況、經(jīng)營(yíng)年限、納稅情況等實(shí)際情況， 給予適當(dāng)?shù)牟疬w補(bǔ)償。
國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法第十三條規(guī)定，被征收房屋或者類似房地產(chǎn)具有經(jīng)濟(jì)效益的，應(yīng)當(dāng)選擇收入評(píng)估方法。
因此，變更住所不僅違法，而且拆遷補(bǔ)償應(yīng)該高于普通房屋。但對(duì)于具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，并沒有統(tǒng)一的規(guī)定。原則是考慮實(shí)際經(jīng)營(yíng)等情況給予相應(yīng)的收入補(bǔ)償，具體規(guī)定由地方制定。
實(shí)踐中，住改非房屋進(jìn)行補(bǔ)償上也出現(xiàn)了不同的做法：
（一）大多數(shù)國(guó)家地方可以按照中國(guó)住宅房屋與非住宅房屋的加權(quán)平均值作為確定
就營(yíng)業(yè)用途而言，只要辦理合法的營(yíng)業(yè)手續(xù)，取得稅務(wù)登記證和納稅記錄，至少要在拆遷公告發(fā)布前幾年（具體年份各不相同） ，并出具房屋產(chǎn)權(quán)證、合法的營(yíng)業(yè)手續(xù)和稅務(wù)登記證，表明營(yíng)業(yè)地點(diǎn)相同，補(bǔ)償金額按照類似住宅和非住宅的平均價(jià)值確定。
（二）有房改的地方不能享受商品房補(bǔ)償政策。
有些不同地方政府規(guī)定，在拆遷公告信息公布前，一段工作時(shí)間通過網(wǎng)上在經(jīng)營(yíng)的，能提供中國(guó)工商企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、納稅發(fā)票等有效證件，并能按時(shí)簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的，可以充分享受商業(yè)用房補(bǔ)償制度政策，也有很多地方表述為按照房屋的實(shí)際使用用途補(bǔ)償。
（3）估值以商業(yè)場(chǎng)所為基礎(chǔ)，并根據(jù)是否在街道上而有所不同
參照商品房估價(jià)一般都有同樣的前提，即取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，繼續(xù)納稅一定時(shí)期。對(duì)于沿街的非住宅，評(píng)估價(jià)格是房屋財(cái)產(chǎn)評(píng)估價(jià)格與房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)重之和作為實(shí)際經(jīng)營(yíng)部分的補(bǔ)償價(jià)格。對(duì)于非街道住宅，拆遷補(bǔ)償?shù)膶?shí)際經(jīng)營(yíng)部分按照住宅評(píng)估和經(jīng)營(yíng)補(bǔ)貼的方法確定，經(jīng)營(yíng)補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)按照經(jīng)營(yíng)年限確定。
(4）某個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)后的房屋變更，不完全按照房屋性質(zhì)進(jìn)行補(bǔ)償。
有些不同地方政府規(guī)定，對(duì)住改非房屋的拆遷，根據(jù)其合法企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展?fàn)顩r、經(jīng)營(yíng)工作年限及納稅等實(shí)際生活情況對(duì)正在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的房屋給予學(xué)生適當(dāng)補(bǔ)償，具體實(shí)踐操作上則根據(jù)住改非的時(shí)間在住房評(píng)估研究?jī)r(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)上上浮，但此前提必須是在某一時(shí)間管理節(jié)點(diǎn)之前住改非，此時(shí)間節(jié)點(diǎn)之后除臨道路第一層的之外的住改非房屋則一律按照我國(guó)住房性質(zhì)方面進(jìn)行分析評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。
（5）采用混合標(biāo)準(zhǔn)
街道居民以拆遷非住房戶作為實(shí)際經(jīng)營(yíng)面積的商鋪，參照同一地點(diǎn)的商鋪價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償評(píng)估； 其他住房改革非住房貨幣化拆遷戶實(shí)際經(jīng)營(yíng)面積按住房評(píng)估價(jià)格的幾倍進(jìn)行補(bǔ)償。
各地采用的標(biāo)準(zhǔn)不一樣，拆遷戶要及時(shí)多了解當(dāng)?shù)氐木唧w政策法規(guī)。如果在拆遷過程中遇到文章開頭的困境，不要急于簽協(xié)議，可以及時(shí)咨詢上海黃浦區(qū)動(dòng)遷律師，必要時(shí)用法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益不受侵害。
| 上海黃浦區(qū)動(dòng)遷律師講房屋拆遷人 | |