買賣合同糾紛,上海商品房合同糾紛律師,上海買賣合同律師 商品房買賣合同糾紛的司法解釋有什么內(nèi)容？商品房買賣合同糾紛的司法解釋主要是根據(jù)以下四種糾紛來說的，一是開發(fā)商逾期交房，經(jīng)買房人催告后三個月內(nèi)仍未交房的，買房人有權(quán)解除合同；二是違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法的確定；三是由于開發(fā)商原因?qū)е沦I房人未能取得房屋權(quán)屬證書的，開發(fā)商將承擔(dān)違約責(zé)任和三是由于開發(fā)商原因?qū)е沦I房人未能取得房屋權(quán)屬證書的，開發(fā)商將承擔(dān)違約責(zé)任。
(一)開發(fā)商逾期交房，經(jīng)買房人催告后三個月內(nèi)仍未交房的，買房人有權(quán)解除合同
根據(jù)《解釋》的規(guī)定，如開發(fā)商逾期交房，經(jīng)買房人催告后三個月內(nèi)仍未交房的，買房人有權(quán)解除合同，除可退房外，還可要求賠償。當(dāng)然雙方另有約定的除外。
同時買房人行使解除權(quán)也是有時間限制的。根據(jù)《解釋》的規(guī)定，從買房人有權(quán)解除合同時(即開發(fā)商逾期交房之日起的三個月后)起，如開發(fā)商催告的，買房人應(yīng)當(dāng)在催告之日起三個月內(nèi)解除合同；如開發(fā)商沒有催告的，買房人應(yīng)當(dāng)在有權(quán)解除合同之日起一年內(nèi)解除合同，否則過了以上期限，買房人再要求解除合同的，法院將不予支持。因此開發(fā)商應(yīng)當(dāng)認(rèn)真甄別買房人以逾期交房為由解除合同的要求是否超過期限，如超期的可依法駁回其退房要求。
(二)違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法的確定
開發(fā)商與買房人就違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法有約定的，一般從其約定。但如約定的違約金過份高于違約所造成的實(shí)際損失的，可以請求法院降低。根據(jù)《解釋》的規(guī)定，法院可以支持超過造成的損失30%的違約金。舉例說，如合同約定的違約金為2萬元，而違約造成的實(shí)際損失為1萬元，那么法院最終會支持1.3萬元的違約金。同時《解釋》的規(guī)定，當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。
如果雙方?jīng)]有明確約定的，《解釋》的規(guī)定可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：
1、逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
2、逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
3、由于開發(fā)商的原因，買房人未能取得房屋權(quán)屬證書的，按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
(三)由于開發(fā)商原因?qū)е沦I房人未能取得房屋權(quán)屬證書的，開發(fā)商將承擔(dān)違約責(zé)任
《解釋》第十八條規(guī)定由于開發(fā)商原因?qū)е沦I房人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：
1、商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；
2、商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
3、商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
《解釋》第十九條同時規(guī)定，由于開發(fā)商的原因，導(dǎo)致買房人在以上辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年仍然無法辦理房屋所有權(quán)登記的，買房人有權(quán)解除合同和賠償損失。.
合同違約后賠償問題 買賣合同糾紛,上海商品房合同糾紛律師,上海買賣合同律師
根據(jù)《合同法》第一百零七條規(guī)定： 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
第一百零八條規(guī)定：當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任。
第一百零九條：當(dāng)事人一方未支付價(jià)款或者報(bào)酬的，對方可以要求其支付價(jià)款或者報(bào)酬。
第一百一十一條：質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依照本法 第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。