離婚訴訟案件房產爭議中三個疑難問題

婚姻法在2001年修訂后，我國的離婚率已經連續三年呈上升趨勢。[1]2005年，全國各級人民法院共接受各類一審民事案件4380095起，其中婚姻家庭糾紛1133333起，占25.87%。[2]婚姻是家庭的基礎，家庭是社會的細胞。由于婚姻家庭問題，當事人之間的糾紛無法得到公正和妥善的處理，其后果不僅僅是婚姻的破裂，家庭的解體，還會增加社會的不穩定因素，成為構建和諧社會的憂慮。

離婚訴訟通常需要解決三個問題:感情是否破裂，孩子是如何撫養的，財產是如何分割的。從作者所在的城市基層法院近五年來審理的離婚訴訟案件來看，大多數案件的主要問題不是解除婚姻關系，也不是孩子的撫養，而是離婚時現有住房的重新分配。在審判實踐中，法官經常會遇到男女雙方在法庭上表示愿意解除婚姻關系后，確實在爭奪房地產或居住權，甚至焦慮不安。對于大多數當事人來說，房地產是婚姻中投資最大的財產，無疑是財產分割中最重要的問題。中國的住房法律制度多樣化，權屬狀態包括完全所有權、部分所有權和租賃房屋。由于法律規定和技術要求，法律規定必須簡潔明了，不可能太詳細。[3]婚姻法沒有關于離婚時的房地產處理的特殊規定。新婚姻法律制度，包括完全所有權、部分所有權、部分所有權、部分所有權和租賃房屋等。[4]近年來，婚姻法律法律法律法律法律法規定在處理出臺后，婚姻法于婚姻法律法律法律法規定中出臺的一些不可避免的復雜性問題，婚姻法律法律法律法律法律法律法規定在處理中出現了一些復雜性問題。[5]近年來解釋房地產糾紛似乎是不可避免的。[4]婚姻法規定，婚姻法律法律法律法規定不可避免的一些復雜性。[4]婚姻法規定在處理中，婚姻法律法律法律法律法律法規定中，婚姻法規定不可避免地產糾紛似乎是婚姻法規定不可避免的一些復雜性，婚姻法規定在婚姻法規定。[4]婚姻法規定解決婚姻法規定，婚姻法規定不可避免地產糾紛，婚姻法規定了婚姻法律法

一方婚前抵押貸款的財產在離婚時歸屬。

伴隨著我國住房制度的改革和現代社會的發展，以抵押貸款的形式購買房地產已成為城鎮居民普遍采用的一種購房方式。按揭貸款購房過程中，存在著購房者與開發商之間的商品房買賣合同關系和購房者與銀行之間的貸款合同關系。購房者與開發商簽訂購房合同，支付首付款，并在銀行辦理辦理按揭貸款手續時，開發商申請為購房者辦理房產證，購房者與開發商之間的購房合同關系即結束。此時，購房者已取得所有權，僅根據與銀行的借款合同在該房產上設置抵押權，使購房者在行使所有權時受到限制；購房者向銀行償還貸款的行為，屬于購房者與銀行因貸款而產生的債權關系，不影響所購房產所有權的歸屬。

當夫妻關系破裂，最終向法院提起離婚訴訟時，一方婚前抵押貸款購買的房產[9]往往因其價值高、用途廣泛而成為雙方的主要爭議。婚姻法司法解釋(二)第二十一條第(一)款規定:雙方對未取得所有權或未取得完全所有權的房屋有爭議，無法協商的，人民法院不適合判決房屋所有權的歸屬，應當根據實際情況判決。作者認為，司法解釋的這一規定不能解決法官公平處理此類爭議時的法律適用問題。面對此類爭議，法官不得拒絕裁判。

關于一方婚前貸款的房地產歸屬問題，根據婚姻法確立的婚后取得財產為共同所有制的原則，婚前取得的房地產為一方的個人財產，婚后取得的房地產為夫妻共同財產。公正處理這個問題的難點是，這樣的房地產什么時候取得？

舉個例子來分析。為了婚后生活的需要，甲男于2002年1月1日與某開發商簽訂了預售商品房購房合同，以個人存款首付10萬元，抵押貸款40萬元；2002年2月1日，該購房合同依法在房地產管理部門登記；2002年3月1日，甲男首付，并與特定銀行簽訂貸款合同，開始分期償還貸款；2003年1月1日，甲男與開發商簽訂房地產交接確認書，取得房地產鑰匙；2003年2月1日，開發商和甲男向房地產管理部門申請房地產證；2003年3月1日，房地產證簽發。甲男購房過程的關鍵環節如圖所示：

如果甲男乙女分別在a段、b段、c段、d段結婚，房地產證明書發行后只有甲男一人的名字，結婚后通過共同財產按照借款合同的約定償還了一部分貸款，但雙方沒有約定該房地產的歸屬。2006年3月1日，乙方女性以感情不合為理由提起離婚訴訟，提出結婚后參與償還部分貸款，應將該房地產作為共同財產分割。經過法庭調解，甲方同意離婚，但主張該房地產的產權是婚前的個人財產，不同意分割，雙方無法就離婚后該房地產的處理達成協議。這塊房地產到底怎么處理是公平的？

這個問題至少可以有三個答案：第一，根據物權法(草案)第九條：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當進行登記；未經登記，不發生物權效力，但法律另有規定的，除外。[10]這是物權法(草案)中明確規定的物權行為原則，即不動產物權變動只能通過登記才能生效。根據這一原則，房產所有權的取得時間應該是取得房產證的時間，如果甲男乙女在房產證簽發前結婚，房產就是夫妻共同財產。第二，在考察購買房產的實際情況時，如果甲男乙女夫妻關系存續期間使用共同財產償還部分大于甲男支付首付款，則房產應認定為夫妻共同財產，但甲男婚前單獨支付的部分是他們的個人財產。第三，甲男乙女締結婚后償還的部分，無論是用一方的收入償還貸款，還貸款，還貸款，還貸款，還貸款，還貸款，還貸款，還貸款，還貸款，還貸款，還貸款，還貸款，還貸款。