1.承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)與效力
(1)承租人優(yōu)先購買權(quán)屬于“法定強制締約請求權(quán)”。[2J根據(jù)我國法律相關(guān)規(guī)定，租人向第三人出賣租賃的房屋時，應當在合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有在同等條件下優(yōu)先購買的強制締約請求權(quán)，出租人無正當理由不得拒絕承諾。優(yōu)先購買權(quán)是一種法定權(quán)利，不必在租賃合同中約定。除非雙方在租賃合同中明確約定承租人放棄該權(quán)利，推定承租人享有該權(quán)利。優(yōu)先購買權(quán)是一種期待權(quán)，如果出租人不出賣房屋，則承租人不得以享有優(yōu)先購買權(quán)為由要求出租人將房屋賣給承租人。
(2)優(yōu)先購買權(quán)的效力內(nèi)容。優(yōu)先購買權(quán)的效力內(nèi)容有兩項：一是出租人在出賣租賃房屋時，應在合理期限內(nèi)通知承租人;二是承租人享有以與第三人同等條件購買該房屋的強制締約請求權(quán)。應當注意的是，《民通意見》(修改稿)第一百三十二條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”但是2009年9月1日起施行的《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》已廢止了上述規(guī)定。根據(jù)《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第二十一條的規(guī)定，即使出租人出賣租賃房屋時未在合理期限內(nèi)通知承租人，或存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的情形，承租人也無權(quán)要求法院確認出租人與第三人之間的房屋買賣合同無效，而只有請求出租人承擔賠償責任。
案情：1997年，甲將其房屋一套租給乙使用。1998年甲生病住院，甲的好友丙為其墊付醫(yī)藥費3萬元。后因醫(yī)藥費不足，甲經(jīng)與丙協(xié)商，將該出租的房屋以5萬元的低價轉(zhuǎn)讓給丙，甲也借此對丙長期的幫助表示感謝。1999年，甲丙辦理了過戶手續(xù)后，丙通知乙搬出房屋，乙則以其有優(yōu)先購買權(quán)，愿以5萬元購此房為由拒絕。丙訴至法院要求乙搬出，乙則以甲與丙侵犯其優(yōu)先購買權(quán)為由抗辯。
分析：承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指當出租人出賣房屋時，上海嘉定房產(chǎn)律師 承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人而購買房屋的權(quán)利。出租人侵犯優(yōu)先購買權(quán)的后果，就是承租人可以以享有優(yōu)先購買權(quán)為由,請求法院宣布出租人的買賣行為無效。