上海太倉市律所法律對中介合同早規定

　　民法典自2021年1月1日起實施。中介合同規定在民法典第三遍合同法中第二十六章，總共只有六條，相比原合同法中關于居間合同的規定，民法典的變化主要有三處：

　　一、由居間合同變成中介合同；

　　二、必要費用應當有明確的合同約定；

　　三、增加一條關于“跳單”的規定。
 

　　居間合同是什么意思？居間的叫法實際是從它的功能層面叫出來的，顧名思義就是“在中間”的意思，而中介一般都是兩頭跑的，恰好是中間人的角色，民法典改回中介合同，是從行業層面出發，與實踐中大家的叫法就一樣了，更方便理解了。第二個變化是關于必要費用的規定，是在“中介人未促成合同成立的，不得請求支付報酬”的情況下，這個地方原來是要求，現在是請求，請求是更為全面的一個權利，也是更為專業的用詞，再一個就是“要求”針對的是報酬支付義務人，而“請求”包括請求人民法院判決支付。

　　重點是民法典改成了“可以按照約定請求委托人支付從事中介活動支出的必要費用”。什么是按照約定請求支付？第一、合同要有約定可以要求支付必要費用，第二、要有約定必要費用的數額或者計算方法。如果沒有約定或者約定不明就只能按照合同編關于合同約定不明的方式處理了。至于沒有約定第一點請求權的，能不能否定中介人請求支付必要費用的權利，還有待法律實踐去明確。
 

　　那么，法律既然變了，我們中介人應該怎么辦？當然是修改中介合同范本了呀。關于本條可以如此修改（舉例）：本中介合同簽訂后，如因其他原因導致未能促成合同成立的，對于中介方支出的必要費用，委托人應當按照本中介合同約定的中介費用的一半向中介方支付，或者按照中介方辦理相關中介費用實際產生的票據進行結算支付。必要費用的計算以中介方出具的票據為準或者以本合同約定的中介費的一半為準。
 

　　第三個變化是關于“跳單”的規定，這是新增的，以前是沒有的，但實踐中關于跳單也有一些案例支持的。這次民法典有了明確的規定，就更有利于保護中介人的權利了。條文如下：委托人在接受中介人的服務后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。
 

　　劃重點：

　　1、委托人。記得一定一定要和客戶或者業主簽訂委托合同，也就是中介合同，他才能成為你的委托人，僅僅帶看一次很難認定他就是你的委托人了

　　2、接受中介人的服務。此處要注意什么呢？要注意將中介人的服務明確具體的寫到中介合同上，在中介合同中專門起一條列明那些屬于中介人的服務內容，比如選房，帶看，簽合同等等，越詳細越好。

　　3、利用中介提供的機會或者媒介。這個地方要注意的就是看業主是否獨家委托，如果不是，客戶有可能從其他途徑獲得房源，這個實踐中已經發生過的事情，所以，盡量做獨家房源，如果不是獨家房源，那就要想盡辦法穩住客戶。

　　4、繞過中介人直接訂立合同的。意思就是客戶和房東直接簽合同了，這就屬于跳單，這種情況下，該給的中介費應當繼續支付，而不用再管后續的服務之類的。
 

　　中華人民共和國民法典第三編 合同第二十六章  中介合同

　　第九百六十一條  中介合同是中介人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。
 

　　第九百六十二條  中介人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。

　　中介人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求支付報酬并應當承擔賠償責任。
 

　　第九百六十三條  中介人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。對中介人的報酬沒有約定或者約定不明確，依據本法第五百一十條的規定仍不能確定的，根據中介人的勞務合理確定。因中介人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔中介人的報酬。

　　中介人促成合同成立的，中介活動的費用，由中介人負擔。
 

　　第九百六十四條  中介人未促成合同成立的，不得請求支付報酬；但是，可以按照約定請求委托人支付從事中介活動支出的必要費用。
 

　　第九百六十五條  委托人在接受中介人的服務后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。
 

　　第九百六十六條  本章沒有規定的，參照適用委托合同的有關規定。上海合同律師