閔行區房產律師 商品房認購書是商品房買賣雙方當事人在簽署預售契約或買賣契約前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。在商品房交易過程中，有的房地產商為了能夠盡快回籠資金、減少投資成本，會在商品房尚未建設完成、或尚未取得預售資格的情況下進行銷售， 但是基于實際建設情況和法律的障礙而不能簽訂商品房預售合同或商品房買賣合同， 往往會與買受人先簽訂商品房認購書。就目前實踐來看， 商品房認購書已成為一種廣泛存在于商品房交易中的文書。而且在現實中，商品房認購書不止這一個名稱，有的開發商同認購人簽訂的認購書也會稱為商品房認購協議書、商品房訂購書、商品房預訂單、商品房預約單、優先購買權申請表、房屋臨時訂購合同等。在《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房買賣合同糾紛案件適用法律解釋》）第五條3中正式將其規范稱之為認購、訂購、預定協議。
商品房認購書的內容與格式不同于商品房買賣合同。商品房買賣合同是房地產行政管理部門統一制定的格式文本， 而商品房認購書則是房地產開發商自行制定的，雖然現在有的省市，如北京、四川、重慶等地已經制定了統一的商品房認購書的示范性文本，但是在全國并不是很普及，所以在實踐中其格式與內容也各有不同。 但總結起來， 商品房認購書主要包括雙方當事人的基本情況、 房屋位置、面積、單價等所約定商品房屋的基本情況、房款總價的計算和簽署正式商品房買賣合同的時限約定等內容。
從大多書認購書的內容來看，認購書中往往明文約定義務人應當在約定時間內簽訂房屋買賣合同，這種約定是確定當事人承擔合同義務最主要的依據。并且，從訂約目的看，“預約之目的在于成立本約，當事人所以不徑訂立本約，其主要理由當系因法律上或事實上的理由，致訂立本約尚未臻成熟，乃先成立預約，使相對人受其約束，以確保本約的訂立。”認購書作為一種預約合同，當事人簽訂認購書的目的顯然不是為了磋商而是為了最終立約。鑒于房屋交易的復雜，認購書一般較為簡略，并不具備房屋買賣合同的全部條款。這就要求當事人在履行認購書(訂立本約)的過程中，依平等自愿、誠實信用以及公平原則對認購書未約定事項進行協商，使買賣合同得以順利簽訂。這種建立在平等自愿、誠實信用以及公平原則上的協商是認購書雙方當事人應盡的附隨義務。而對房屋認購書的違約行為一般認為應當承擔締約過失責任。
認購書與房屋買賣合同的區別 閔行區房產律師
(一)認購書與買賣合同有何差別
1、是訂約時間不同，預約屬前契約階段合同，所承擔的民事責任屬締約的過失責任范疇。而本約是在民事合同權利義務關系全部定型后簽訂的，雙方應承擔的義務是合同義務。
2、是預約合同是諾成合同，不受要物約束，強調當事人主觀意志在合同成立中的決定作用。而本約一般則受要物約束，交付是合同履行的重要內容。
3、是簽訂預約合同的目的是訂立本約，由于本約所定的義務是合同義務，直接具備履行內容。由預約到本約的簽訂，雙方當事人應當遵循誠實信用原則將預約所確定的原則貫徹到本約的合同條款中。概括而言，預約的目的在于有事實或法律上障礙，暫無法訂定主契約時，約定將來訂立一定合同：預約的目的在于簽訂本約，而預約合同屬諾成性合同而非實踐性合同，不受要物約束。
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