無權代理簽訂的房屋買賣合同效力如何認定？上海律師為您解答

　　隨著經濟的快速發展，房地產市場的不斷擴大，房屋買賣合同的簽訂日益頻繁。而在簽訂房屋買賣合同過程中，往往會出現代理人未取得委托人的代理權或者代理權已經被撤銷等情況，此時所簽訂的房屋買賣合同就屬于無權代理簽訂的合同。那么，無權代理簽訂的房屋買賣合同的效力如何認定呢？本文上海律師將圍繞這個問題展開討論。

　　一、案例分析

　　某市民張某在上海市徐匯區看中了一套房產，由其委托其朋友王某代理簽訂了一份房屋買賣合同。后來，張某發現王某沒有取得自己的授權就代理簽訂了該房屋買賣合同，要求撤銷該合同。而賣方則認為該房屋買賣合同是有效的，要求張某履行合同。

　　二、法律規定

　　1.《中華人民共和國合同法》

　　根據《中華人民共和國合同法》第十一條規定，合同的訂立應當是基于自愿原則、平等原則和誠信原則，并遵循合法、公平、公正的原則。合同是當事人之間設立、變更、終止民事關系的協議，一旦成立就應當受到法律的保護。同時，《合同法》還規定，代理人應當遵循委托人的意思，代理事務的范圍和方式應當在授權范圍內。

　　2.《中華人民共和國民法典》

　　根據《中華人民共和國民法典》第八十五條規定，代理人應當按照委托人的授權處理委托事務。代理人未按照委托人的授權處理委托事務，或者未盡到謹慎注意義務，致使委托人受到損失的，應當承擔賠償責任。

　　三、法律分析

　　根據《合同法》的規定，合同的訂立應當基于自愿原則、平等原則和誠信原則，并遵循合法、公平、公正的原則。而對于無權代理簽訂的合同，其是否有效應當根據具體情況具體分析。

　　首先，根據《合同法》第十一條的規定，合同是當事人之間設立、變更、終止民事關系的協議，一旦成立就應當受到法律的保護。但是，對于無權代理簽訂的合同，其代理人并沒有取得委托人的授權，其行為不符合合同訂立的自愿原則和誠信原則，也不符合代理人的職責和義務，因此該合同的效力存在爭議。

　　其次，根據《民法典》第八十五條的規定，代理人應當按照委托人的授權處理委托事務。代理人未按照委托人的授權處理委托事務，或者未盡到謹慎注意義務，致使委托人受到損失的，應當承擔賠償責任。在本案中，代理人王某未取得委托人張某的授權，也未按照張某的意思行事，因此應當承擔相應的賠償責任。

　　最后，根據上海市的相關規定，上海市對于無權代理簽訂的房屋買賣合同的效力認定較為嚴格，通常認為這樣的合同無效。例如，上海市律師協會曾在其網站上發布了一則《關于房屋買賣委托代理合同的法律風險提示》，明確指出未取得委托人授權的代理人簽訂的房屋買賣合同應當被視為無效合同。

　　四、結論

　　綜上所述，對于本案中代理人未取得委托人授權而簽訂的房屋買賣合同，應當視為無權代理簽訂的合同，其效力存在爭議。在此情況下，應當根據《合同法》、《民法典》和上海市相關規定等法律法規進行分析，并根據具體情況作出判斷。同時，無論最終判定該合同是否有效，代理人王某都應當承擔相應的賠償責任。

　　因此，上海律師建議在簽訂房屋買賣合同時，雙方當事人應當確保代理人已經取得委托人的授權，并仔細審查合同條款。對于無權代理簽訂的合同，委托人可以要求撤銷合同或者要求代理人承擔相應的賠償責任。同時，為了避免出現類似情況，代理人在代理過程中應當嚴格遵守代理法律法規和職業道德規范，確保代理行為合法合規，并保護委托人的合法權益。