車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同或租賃是雙方最后書面形成的真實意思

　　我到底是誰？關(guān)于《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》“定什么，用什么法”？

　　許多地下車位的購買者都有過這樣的經(jīng)歷：明明開發(fā)商和業(yè)主口頭上說要賣車位，甚至先簽了協(xié)議，結(jié)果開發(fā)商以書面形式簽署了車位認購協(xié)議，但最后卻被開發(fā)商以《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》或《車位長期租賃合同》等為依據(jù)簽訂了協(xié)議。

　　針對這一點，一些業(yè)主認為開發(fā)商有欺詐行為，遂以雙方口頭商定的“車位買賣”為依據(jù)，主張《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》、《車位租賃合同》無效、解除或撤銷；但由于在證據(jù)上只能拿出自己簽過字的書面合同，該合同的條款內(nèi)容又無法直接證明開發(fā)商和業(yè)主之間是“車位買賣”關(guān)系，而開發(fā)商與開發(fā)商口頭商定“車位買賣”的事實又無法拿出證據(jù)，甚至在當(dāng)事人拿出錄音、認購意向書等證據(jù)之前，就無法確認雙方是“買賣車位”口頭商定的，也無法確認后來簽訂的《車位租賃合同》、《車位租賃合同》是開發(fā)商對業(yè)主的欺詐行為，因為在雙方簽訂《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》和《車位租賃合同》時，雙方完全可以改變之前“買賣車位”的意思表示，而將其改為“車位轉(zhuǎn)讓”或“車位租賃”。于是，業(yè)主們以“車位買賣”存在欺詐、重大誤解為由，提出對《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》、《車位租賃合同》的無效、撤銷和解除，這一主張幾乎沒有得到法院的支持(目前，只有個別案件如(2018)粵0282民初1425號民事判決支持業(yè)主，而其他絕大數(shù)的判決則是支持開發(fā)商的)，因為法院多傾向于根據(jù)《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》、《車位租賃合同》本身來認定“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”或“租賃”是雙方最后書面形成的真實意思表示。

　　因此，有些業(yè)主索性就錯了，不再主張前面所謂的“買賣車位”的事實，而只是依據(jù)書面的《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》和《車位租賃合同》的條款，以“租賃”為理由，主張合同中超出法定最長租期20年或超出政府指導(dǎo)價的租金無效。

　　大多數(shù)法院在處理“車位租賃合同”時，通常會根據(jù)合同內(nèi)容將其認定為“租賃”；極個別法院還會根據(jù)合同中規(guī)定的“一次支付租金，租期在20年以上”的內(nèi)容將其認定為“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”(第(2018)皖18民終1482號)；除了上述(2018)粵0282民初1425號民事判決中認定的“無效買賣”之外，沒有任何一份判決認定這種“車位租賃合同”是“有效買賣”。

　　就《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》而言，個別法院認定其為"有效買賣"，如(2017)蘇0903民初2804號；有些法院認定其為"租賃"，如(2018)蘇13民終2601號、(2018)粵民申12638號、(2018)渝民終122號等；但越來越多的法院認定其為"使用權(quán)轉(zhuǎn)讓"，由此，"車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同"作為一種無名合同正得到越來越多的法院的認可和支持。

　　顯然，對于《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》及長期的《車位租賃合同》，不管是開發(fā)商還是開發(fā)商主張自己的權(quán)利，還是法院的判決，都將首先涉及到對該合同的關(guān)鍵問題“定什么、用什么”這一問題。定性分析是指將買賣合同與買賣合同的法律規(guī)定相結(jié)合，定性分析是指將買賣合同與租賃合同的法律規(guī)定相結(jié)合，定性分析是指將買賣合同與租賃合同的法律規(guī)定相結(jié)合，定性分析是指將買賣合同與租賃合同的法律規(guī)定相結(jié)合，定性分析是指將買賣合同與租賃合同的法律規(guī)定相結(jié)合，定性分析是指將買賣合同與租賃合同的法律規(guī)定相結(jié)合，定性分析是指將買賣合同與租賃合同的法律規(guī)定相結(jié)合。

　　我從哪兒來？--“車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”是從哪里誕生的？

　　發(fā)展商通過“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”處置的車位，一般都有一個共同之處：不能辦理所有權(quán)登記，這種車位包括不計容積率的地下非人防車位和人防車位。即是，開發(fā)商對此類車位的初始所有權(quán)不能在產(chǎn)權(quán)登記行政行為中得到確認。但作為業(yè)主，無論是個人還是業(yè)主委員會，如果你想要與開發(fā)商爭奪這種車位的所有權(quán)，那也是癡心妄想，因為盡管開發(fā)商對這種車位的所有權(quán)并未在產(chǎn)權(quán)登記行政行為中得到確認，但在法庭審理中卻逐漸得到絕大多數(shù)法官的認可(詳細分析見《小區(qū)地下車位產(chǎn)權(quán)之爭》)。

　　但即使法官認可開發(fā)商對地下非人防車位享有所有權(quán)，并對其享有收益權(quán)，如果開發(fā)商以《車位買賣合同》的形式出售此類車位，則需要在合同中約定車位的產(chǎn)權(quán)處理，不管是“目前不能進行產(chǎn)權(quán)登記，將來如能進行產(chǎn)權(quán)登記，相關(guān)費用由開發(fā)商或業(yè)主承擔(dān)”，還是干脆在合同中回避了產(chǎn)權(quán)登記的問題，一旦車位長期不能進行產(chǎn)權(quán)登記，開發(fā)商就有可能對業(yè)主承擔(dān)“買賣”關(guān)系中的違約責(zé)任。此外，由于開發(fā)商在出售車位之前未進行初始登記，未取得權(quán)屬證書，違反了《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第1款第6項和第39條第2款的強制性規(guī)定，根據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第35條，開發(fā)商也可能被處以巨額罰款，并被沒收其違法所得。所以，開發(fā)商以“車位買賣合同”的形式出售此類車位，無論承擔(dān)民事責(zé)任還是行政責(zé)任，都有可能因民事違約而收回車位，支付違約金，或因違法出售而受到行政處罰。

　　為避免上述銷售風(fēng)險，于是開發(fā)商開始以《車位租賃合同》長期變相銷售車位，即所謂的“以租代售”。但由于《合同法》規(guī)定租賃期限超過20年的部分無效，而且一些省市根據(jù)《價格法》對小區(qū)車位的租金實行政府指導(dǎo)價，所以，這種長期的車位租賃合同一旦定性為“租賃”，往往面臨著部分無效的后果，開發(fā)商必須將無效部分退還給業(yè)主。另外，如果把這種長期的《車位租賃合同》定性為“租賃”，開發(fā)商也需要承擔(dān)未來車位的維護義務(wù)。

　　因而，為了避免在銷售、租賃上述車位時存在的各種風(fēng)險和義務(wù)，同時獲得相當(dāng)于車位銷售價格的收益，開發(fā)商創(chuàng)建了一種法律上沒有規(guī)定的無名車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，如果司法判決認定這類車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是一種新型的“買賣”或“租賃”的無名合同，則開發(fā)商就成功地繞開了《合同法》、《價格法》等有關(guān)買賣和租賃的法律規(guī)定，也繞開了有關(guān)行政法規(guī)中有關(guān)產(chǎn)權(quán)處理的強制性規(guī)定，即這類無名合同只要符合民法總則和合同法一般規(guī)定，就不會再適用有關(guān)知名合同的具體法律規(guī)定，從而避免出現(xiàn)無效或部分無效的情況，使《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》完全可以按照開發(fā)商的意愿生效。

　　所以，開發(fā)商為什么要竭力規(guī)避“車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”或“車位長期租賃合同”所規(guī)定的對自己產(chǎn)權(quán)的處理責(zé)任？

　　由于住宅用地出讓時按規(guī)劃劃分為計容建筑面積，地下車位按規(guī)劃劃分為非計容建筑面積。盡管開發(fā)商對某一宗土地整體上以有償出讓方式取得該土地使用權(quán)，然后按照規(guī)劃在該宗土地上建造了計容建筑，例如房屋，以及不計容建筑，例如地下車位，但它只能對計容建筑進行首次登記，并獲得初始所有權(quán)，因為所有土地出讓金都是按容積率即計容建筑面積計算，即形成所謂“樓面地價”，即只有當(dāng)土地出讓規(guī)劃時，已分攤了地價的計容建筑才有占用范圍內(nèi)專門獨立的土地使用權(quán)，并對整個宗地中計容建筑占用范圍外的土地形成共同權(quán)利；而沒有分攤地價的不計容建筑，則不具有占用范圍內(nèi)專門獨立的土地使用權(quán)，即存在于計容建筑所有者共有土地使用權(quán)之下。

上海財產(chǎn)問題糾紛律師  總而言之，一宗住宅用地開發(fā)建設(shè)完成后，整宗土地在計容建筑占用部分形成了計容建筑所有人單獨的土地使用權(quán)，其余土地則形成了計容建筑所有人共同的土地使用權(quán)，即只有對計容建筑占用部分具有所有權(quán)，才能對非計容建筑占用部分具有共同的土地使用權(quán)。為此，2016年《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第36條規(guī)定：“房屋所有權(quán)首次登記時，申請人應(yīng)當(dāng)填寫房屋權(quán)屬證書編號。