上海行政訴訟律師以案析法，帶你了解“住改非”怎么補償

　　只有想不到的，沒有現(xiàn)實中無法出現(xiàn)的。在日常咨詢中，“住改非”的情況非常普遍，今天上海行政訴訟律師就用案例對比的形式跟大家聊一聊什么是“住改非”。

　　以案為檢

　　案一

　　張先生是山西晉城的一個普通村民，2014年，張先生聽說當?shù)卣谧约腋浇ㄒ粋€大型的農(nóng)貿(mào)市場，為了能夠充分利用周邊的地理優(yōu)勢，搶占商機，隨即在自己的房子上加蓋起了二層和三層，想著把第一層出租出去或者等農(nóng)貿(mào)市場建起來后自己能夠做點小生意。事不遂人愿，半年時間過去了，農(nóng)貿(mào)市場也建起來了，可惜不是在張先生家的門前，而是在其對面，更不幸的是，為了配合農(nóng)貿(mào)市場的修建，當?shù)卣蛩阈抟粭l路，張先生的房屋剛好在征收的范圍之內(nèi)。經(jīng)過多次協(xié)商，張先生的房屋只能按照住宅用房的標準來補償，并且二層和三層只能補償建筑成本價，張先生不服，認為自己已經(jīng)付出了成本，應該得到至少一層的經(jīng)營性拆遷補償。

　　案二

　　2012年，丁先生的房屋因某名城國際項目的建設被劃進征收的范圍之內(nèi)，而丁先生的房屋屬于臨街房產(chǎn)，常年用于租用，是家庭消費的主要經(jīng)濟來源，各個租戶也是生意興隆。可是經(jīng)過遷評估，丁先生所獲得的補償款遠低于房屋的應有價值，為此，丁先生沒有在補償協(xié)議上簽字，在多次協(xié)商未果的情況下，丁先生委托了我所律師，

　　最終，在專業(yè)拆遷律師的幫助下，拿到了商業(yè)用房的拆遷補償。

　　什么是“住改非”

　　住改非，是指國有或集體所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置優(yōu)勢，改變自己的住宅為商鋪進行經(jīng)營。被拆遷房屋所有權證上標明的用途為住宅，但依法取得了營業(yè)執(zhí)照等經(jīng)營手續(xù)、稅務登記證并有繳納的記錄，這種情況下，

　　依照我國的相關拆遷政策和法律文件的規(guī)定，可以根據(jù)實際經(jīng)營情況給予適當?shù)牟疬w補償，具體的規(guī)定由地方制定。

　　房屋按照其用途進行劃分，主要分為住宅和商用，在拆遷征收的時候，兩種用途不同的房屋補償?shù)臉藴室膊幌嗤阌怪靡傻氖牵虡I(yè)用房的補償高于住宅用房，那么，怎么區(qū)分你的房屋用途是什么呢?首先，房屋用途以房產(chǎn)證上標明的用途為準。在咨詢中，每當問到咨詢?nèi)朔课萦猛緯r，很多人都會回答是私房，是私房是沒錯，但是私房是房屋的性質(zhì)，證明的是私人的產(chǎn)權，并無法說明用途是什么;其次，房屋的所有權證未標明用途的，以產(chǎn)權檔案記錄為準。由于歷史原因?qū)е潞戏ǖ姆孔記]有產(chǎn)權證的現(xiàn)象一直存在，特別是在農(nóng)村地區(qū)，有房產(chǎn)證的情況反而占少數(shù)，還有對房屋的權屬存在爭議的，可以房屋的產(chǎn)權登記為準;再次，產(chǎn)權檔案中也為記錄用途的，看實際用途是否經(jīng)過規(guī)劃管理部門審批同意，“住改非”，不但要有營業(yè)執(zhí)照，還應當有規(guī)劃管理部門同意變更的依據(jù)。

　　“住改非”怎么拆遷補償

　　在拆遷的過程中，房產(chǎn)證上寫的是住宅，而實際上用作經(jīng)營的情況很普遍，拆遷辦為了降低拆遷成本，很可能不顧及實際情況，全部按照住宅用房來拆遷補償，也因此給拆遷征收造成很多隱患和矛盾。2003年，《國務院辦公廳關于認真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》中做出規(guī)定，對拆遷范圍內(nèi)，產(chǎn)權為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的手續(xù)，各地可根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實際情況給予適當拆遷補償。

　　各個地方也針對“住改非”做出了自己的規(guī)定，如：

　　黑龍江省《哈爾濱市城市房屋拆遷管理暫行辦法》第三十二條規(guī)定：“拆遷的住宅房屋用作經(jīng)營使用，且符合下列條件的，貨幣補償金額按照住宅房屋的補償估價金額和非住宅房屋拆遷補償估價金額的平均值確定：(一)拆遷通告發(fā)布前依法取得營業(yè)執(zhí)照等經(jīng)營手續(xù)、稅務登記證并有納稅記錄;(二)房屋所有權證書、營業(yè)執(zhí)照等經(jīng)營手續(xù)和稅務登記證注明的營業(yè)地點一致。”

　　有的地方“住改非”可以享受商業(yè)用房的補償政策。浙江省麗水市就有這樣的規(guī)定，在拆遷公告公布前近兩年以上在經(jīng)營的，能提供工商營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、納稅發(fā)票等有效證件，并能按時簽訂拆遷補償協(xié)議的，可以享受商業(yè)用房補償政策。”

　　至此，我們就了解了上述案例中為什么張先生的房屋只能按照普通的住宅用房來補償了，但是在“住改非”的爭取過程中，每個地方的規(guī)定不同，大部分規(guī)定的都不夠具體，在可浮動的范圍之內(nèi)，能爭取多少的補償，就要看律師的水平了，所以，如果您也面臨“住改非”的拆遷問題，不僅要了解知識，更要慧眼識真，選好拆遷律師，事半功倍。

　　在實際法律問題情景中，個案情況都有所差異，為了高效解決您的問題，保障合法權益，建議您直接向上海行政訴訟律師說明情況，解決您的實際問題。