上海動遷律師帶你了解征收拆遷評估

　　征收拆遷評估是征收國有土地上房屋的法定程序。根據《征收與補償條例》的有關規定，被征收房屋的價值由有資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估方法評估確定。房地產估價機構由拆遷戶協商選定，拆遷戶應在規定時間內提前協商。能夠達成協議且選定的房地產估價機構符合法定估價機構資質要求的，由被拆遷戶選定的估價機構進行估價；協商不成的，采取投票、抽簽、搖號、競價等多數決定、隨機抽取的方式確定。確定房地產估價機構的全過程應當公開、公平、公正。然而，在實踐中，上海動遷律師發現很多征收拆遷評估存在很大的問題。甚至是評估機構何時決定搬遷，更不用說談判決定或投票了。根據《征收補償條例》第十九條的規定，對被征收房屋的評估價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請審查評估。對評審結果有異議的，可以向房地產價格評審專家委員會申請評審。

　　住房評估的方法有市場法、收益法、成本法等，而評估的內容一般包括住房占用范圍內的土地價格、房屋收費價值、建筑安裝成本、裝修部分成本、被征收房屋價值占主要比例。

　　被征收房屋價值以評估價格為準，具體計算公式為：評估對象價格=某類房屋基準價格×(1+樓層修正系數）×(1+朝向修正系數）×(1+其他因素修正系數）+房屋裝修價格。

　　評估管理機構可以用中國市場分析比較法或成本法可以確定某類型房屋的基準價格，然后我們根據企業不同房屋的樓層、朝向、采光、通風、功能設計布局、成新度、維護保養等因素，對該基準價格方面進行一個適當的修正，由此得出對于不同房屋的評估產品價格。其中，市場比較法就是學生在被拆遷房屋同一供需圈收集成交時間不超過1年的市場經濟交易活動案例，另對比與估價對象的區位、建筑工程結構等相同或相近的建筑市場價，就是通過拆遷律師常說的被拆遷房屋周邊國家類似我國房地產的市場信息交易商品價格。

　　【拆遷補償】房屋征收的貨幣補償金額=評估機構確定的被征地房屋市場價格（包括房屋裝修、裝修等約定或評估的補償金額）+搬遷費+臨時安置費+因該房屋停業而產生的營業用房損失（非營業用房不予補償）

　　其中，分攤價如上所述； 重新安置費用是重新安置的實際費用或當事方商定的一定數額的重新安置補助金； 臨時重新安置費用是在沒有周轉空間的情況下、由收款方支付的臨時重新安置費或在商定的過渡期之后支付的過渡費。

　　選擇產權調換的，必要時支付房屋產權調換差價補償，具體計算公式為：差價補償金額=被征收房屋評估價+房屋裝修約定或評估的補償金額－取得的房屋產權調換評估價。

　　非住宅建筑房屋進行征收企業貨幣資金補償與住宅房屋征收補償自己最大的差別主要在于停產停業損失以及部分的補償。征收商鋪、廠房等非住宅房屋時，應根據房屋被征收前的效益、停產停業的期限等因素分析確定經濟補償金額，具體數據計算教學方法由各省、自治區、直轄市制定。談過了一個評估、說過了補償，房屋進行價值我們就可以通過結合自家房屋性質、現狀大概估算了！上海動遷律師希望拆遷安置戶要多多了解相關的法律知識，通過法律途徑保護自己的合法權益。